編者按：為了更好的幫助會員企業把握當前房地產的形勢，指導企業科學決策，瀋陽市房協邀請瀋陽市沈建房地產研究所所長、東北大學教授齊錫晶博士撰寫了《新冠疫情視角下的瀋陽房地產市場分析》，供大家學習參考。
突如其來的新冠肺炎疫情，給社會經濟帶來重大影響。我國疫情防控取得階段性重要成效、經濟社會秩序加快恢復的同時，境外疫情快速擴散蔓延，將會引發諸多深刻變化。疫情全球化，在國內常態化的防控、加快推進生產生活秩序全面恢復的過程中，只能初步分析瀋陽房地產市場的影響與走勢。
一、穩進的十年，猶存的底蘊
從2010年算起，十年間的瀋陽房地產市場確實取得輝煌的成績。2019年末，瀋陽全市商品房備案均價9835元/平方米，同比上漲9.18%；商品住房備案均價9832元/平方米，同比上漲12.01%。十年間，瀋陽商品房的均價，平均每年上漲9.31%；對比國內一線或熱點城市的市場、大類資產的指數走勢、廣義貨幣M2的增幅等指標及數值，可以認定瀋陽商品房價格的絕對值和年均漲幅，相對不高。
同時，外地人購房佔據半壁江山、存量房市場發展良好、租賃市場供需基本平衡。2019年瀋陽全市二手房轉讓面積1498.49萬平方米，同比增長3.98%；轉讓金額724.27億元，同比增長8.65%。存量房銷售面積與商品房銷售面積比值為0.78:1，成為瀋陽房地產市場比較成熟的重要佐證之一。
曾經的體量較大、政策溫和、人口流入、產業聚集、環境改善等，造就瀋陽房地產市場輝煌十年的各種因素，依舊存在。隨著國家中心城市建設，大型企業和項目的投資落地，將會帶來大量的就業機會、人才湧進，並造就新的房地產需求、促進市場發展。
二、疫情的影響，難免的震蕩
1. 國際社會的影響持續擴散
今年的一季度極不尋常，突如其來的新冠肺炎疫情已經，並將繼續給中國、日本，以及美國、歐洲等主要經濟體，乃至全世界的社會經濟造成巨大衝擊。目前，境外疫情仍在蔓延，甚至波及社會治理、文化觀念等更深層次，堪稱「二戰」以來的最大災難（大蕭條）。
4月14日，國際貨幣基金組織（IMF）發布的《世界經濟展望報告》稱，受新冠肺炎疫情衝擊，2020年全球經濟預計將萎縮3%，為上世紀30年代大蕭條以來最嚴重的經濟衰退。花旗、摩根大通等華爾街銀行業者示警，新冠肺炎疫情未來兩年將導致全球經濟產值損失逾5兆美元，全球經濟產值至少2022年才會回到疫情爆發前的水平。新冠疫情的過程及之後，每個國家都將經歷一個痛苦的調整期，並需在未來的幾年，做好危機頻發的相關準備。
2. 中國社會經濟的影響底部運行
統籌推進疫情防控和經濟社會發展各項工作，但是疫情的影響必然存在，而且全國各行業和地區的表現也會有所不同。根據國家統計局4月17日發布的初步核算數據，一季度國內生產總值206504億元，按可比價格計算，同比下降6.8%；社會消費品零售總額78580億元，同比下降19.0%。一季度，全國固定資產投資（不含農戶）84145億元，同比下降16.1%，降幅比1-2月份收窄8.4個百分點；房地產開發投資下降7.7%，降幅分別比1-2月份收窄8.6個百分點。
對比年初預計的正常增幅，一季度中國GDP的「實際降幅」約為12%，估計的損失約2.5萬億元。今年1-3月，我國汽車產銷分別完成347.4萬輛和367.2萬輛，同比分別下降45.2%和42.4%；同期，我國國際旅遊收入至少減少318億美元，預計全年國內旅遊收入減少12820億元人民幣，兩者之和的可能達到1.5萬億元。如果進一步考慮中小微企業的困難、居民就業、收入，情況會更加複雜。
3. 中國房地產市場的影響觸底反彈
今年一季度，全國商品房銷售面積21978萬平方米，下降26.3%；商品房銷售額20365億元，下降24.7%，降幅分別比1-2月份收窄13.6和11.2個百分點。另據國家統計局4月16日發布的「2020年3月份70個大中城市商品住宅銷售價格指數」，就環比指數而言，3月份全國70個大中城市中38個城市環比上漲，較上月增加17個；10個城市環比持平，較上月減少16個；22個城市環比下降，較上月減少1個。從同比指數來看，3月份全國70個大中城市中，6個城市同比下降，1個城市同比持平，其餘63個城市全部上漲。市場運行的總體情況，較1-2月有所改善。
今年疫情以來，國家堅持「房住不炒」，延續了「不以房地產作為短期拉動經濟手段」，表明了國家迎戰疫情的定力和底氣。國家綜合利用財政、金融、稅收等政策，穩定經濟和市場，叫停某些「限購鬆綁」的地方政策。地方政府「救企不救市」，頻繁出臺稅費減免、人口（人才）落戶、優化審批等房地產業相關扶持政策，幫助穩定市場、企業紓困。近來，許多開發企業通過線上銷售、積累客群，藉助降價促銷、回籠資金，一季度部分上市房企披露的財務報告、總市值顯示，目前的情況與人們對於「突發性事件」短期影響的判斷或預期，基本吻合。
三、厚重的地產，短暫的下行
美國人的資金在股市，中國人的財富在樓市。房地產業在城市社會經濟結構中，依然佔據十分重要的地位。疫情將會對房地產市場及企業造成較大衝擊，但是由於瀋陽底蘊猶存，其影響總體上屬於階段性、可修復性的。如果疫情能夠較早得到有效控制，房地產業有望率先復甦，進而維持全年市場的基本走勢。
1. 瀋陽房地產市場的運行狀況
與國內外的宏觀形勢相呼應、與其他城市市場的走勢相類似，2020年（一季度）瀋陽房地產市場的部分指標，也發生了一定的波動（具體參見圖1）。
圖1: 2020年（一季度）瀋陽房地產市場的主要指標及走勢
從圖1中可見，1-3月份瀋陽土地交易面積、房地產開發投資、商品房施工和新開工面積、新建商品房銷售（合同登記備案）面積和金額等的同比，呈現不同程度的下降，但是新建商品房銷售均價（漲幅）依然堅挺。另外，統計數據顯示，一季度瀋陽全市商品房銷售面積、金額，同比分別下降6.9%、1.0%，走勢相對較好。而且，3月份全市商品房合同備案面積、金額的環比，出現了較大幅度的上漲，表現出市場回暖的跡象。
2. 基本判斷
新冠疫情改變土地出讓節奏，限制人員流動和商品房的籤約交易、拖延資金的回籠，並給房地產業帶來不利影響。疫情高峰時值房地產行業傳統的「休眠季」、東北地區的「歇工季」，其影響的程度相對小些。而且，先後出臺的《瀋陽市應對新型冠狀病毒肺炎疫情保障房地產市場平穩健康發展政策措施》、《關於全面取消人才落戶限制進一步放開落戶政策的補充意見》等，對於紓困企業、穩定市場起到了積極作用。
土地交易延時，市場預期穩定。受到疫情的影響，瀋陽土地實際的供給節奏有所推後，供地數量略有減少。近期成交宗地情況來看，市場的熱度較高、土地的溢價率不低，表現出開發企業擁有良好的市場預期。一季度原本就是瀋陽土地交易市場的淡季、所佔市場份額不大，一旦疫情得到控制、市場秩序恢復，土地交易市場應可較快地恢復到往年的常態，全年成交有望達到去年的規模或水平。
商品房銷量減少，後期有望補漲。一季度，尤其1-2月份通常是房地產銷售的淡季。例如，2019年一季度，瀋陽新建商品房銷售293萬平方米，僅佔全市全年銷售面積的14.%。受到疫情影響，今年雖有下降，但是由於企業開展了線上銷售，積累的客戶在二、三季度集中成交以後，可能實現一定程度的補漲或反彈，全年銷售總量有望恢復正常水平。
開發建設基本正常。由於氣候的原因，瀋陽的建設工程及房地產開發項目通常會在每年的3月末或4月初開工（復工）。例如，2019年瀋陽全市商品房的新開工面積約1310萬平方米，其中一季度201萬平方米，僅佔15.3%。由於國內疫情暴發的主要時段，剛好與行業習慣的戰略籌備期、東北地區傳統的「貓冬」相重疊，因此疫情對於瀋陽開發建設、施工竣工的直接影響不是很大。
四、潛在的發展，可期的升級
瀋陽房地產市場正由高速度增長，轉變為高質量發展。國家的政策導向、自身的資源稟賦、市場的後發優勢等，將有助於瀋陽房地產市場實現平穩發展。
1. 低房價優勢助推瀋陽發展
中國地域廣闊，不同區域的經濟發展水平、資源稟賦、風土人情以及房地產市場等差異巨大。低房價是城市未來重要的資源、關鍵的紅利，甚至是城市經濟、產業發展的根本保障。面對廣州、武漢、鄭州等國家中心城市的房價高企，作為副省級城市的瀋陽，可以追求「房價低水平生活低支出創業低成本經濟高增長」的良性生態循環，進而促進社會經濟的可持續發展！
2. 經濟發展帶動新的房屋需求
2019年，我國的農民工總量2.9億人，其中外出農民工1.74億人；2020年，我國高校畢業生約874萬人，創歷史新高。2019年瀋陽新增戶籍人口10.4萬人。展望疫情常態化、全球化的歷程及結果，未來中國經濟的高質量發展，既需要農民工，更需要工程師。無論是新基建，還是追求國富民強，還有城市化進程、人口流入（中心城市）以及寬鬆的人才及落戶政策，均會培育新的住房需求。
3. 追求美好生活要求提升綜合品質
兩個沒有變：瀋陽「房價窪地」的優勢依然存在，各界對於其穩定發展的市場預期沒有改變；瀋陽作為老工業基地，固有的改善型住房需求沒有變。一個更高要求：抗擊新冠疫情，將會引發用戶對於房屋質量、綜合配套、相關服務的新思考，勢必提出更高的要求。同時，瀋陽地域面積較大，區域之間的不均衡等，將會因為求學、就業、醫療，甚至休閒、度假等，產生新的房屋需求與動力。
4. 資源整合滿足市場升級
地鐵的新建與線路延長、城市綜合承載能力的增強等，可為供給側提供強力支撐。瀋陽數量適宜的大型房企，具有較強的綜合實力和社會責任感，也有能力通過產業轉型升級、延長產品鏈條（房地產+），步入「引領時代」。與此相應，樓盤質量的提升、精裝修的普及，區位便捷、性能優良、價格得當、面積適中的優質樓盤將會成為瀋陽房地產市場的主流。疫情結束、經濟進入上升通道以後，瀋陽某些潛力區域及「高品質」樓盤的價格，可能還會有所上揚。
總之，中國社會經濟和房地產市場的基本層面，不會因為新冠疫情的遭遇戰而發生根本性變化。但是，企業對於新冠疫情的發展、社會經濟的變化，以及未來房地產市場的影響、走勢等，應當密切關注，做到順勢而為。
文章來源：瀋陽房協
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