來源：經濟日報
中國證監會、國家發展改革委日前聯合發布《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》。同時，中國證監會就《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》（徵求意見稿，簡稱《指引》）公開徵求意見。前海開源基金首席經濟學家楊德龍認為，此次REITs試點相關文件下發，標誌著我國公募基建REITs將正式啟航。如果參照美國公募REITs市場佔GDP規模的比例，中國公募RETIs市場未來可達數萬億元。
讓房子「動起來」
「房住不炒」政策導向推動著物業租賃市場進入快速發展期，國內探索已久的房地產證券化也愈加緊迫。同時，資管新規近期落地，非標資產將受到更嚴格的管控，房地產企業融資愈發困難。發展REITs等資產證券化產品的需求越來越迫切。
在過去10餘年裡，國內多個部門先後提出發展REITs建議。2018年4月份，中國證監會、住房城鄉建設部聯合發布《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，推進住房租賃資產證券化，重點指出要試點發行房地產投資信託基金，即REITs。
所謂REITs，是一種以發行收益憑證的方式，匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構從事房地產投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的信託基金。簡言之，REITs作為資產證券化產品，通過集中投資於可帶來穩定收入的房地產項目，以相應租金收入和房地產升值，為投資者提供定期收入。REITs產品一個重要功能就是能讓「笨重」的房地產企業「輕」起來，讓「靜止」的房租「動」起來，讓資產「活」起來。
截至目前，國內REITs產品與成熟市場REITs的顯著區別在於國內REITs的持有者普遍為機構投資者，極少數面向個人投資者的REITs產品。除了興業皖新閱嘉REITs和鵬華前海萬科REITs以外，國內類REITs在發行方式上絕大多數為私募發行，導致國內類REITs的流動性相對不佳。具體來看，我國目前主要的REITs產品與美國等發達國家的REITs產品儘管在融資、權益和專業化運作上存在共同點，但在「募稅管退」等方面仍存在較大差異，所以被成為「類REITs」產品。
興業證券統計顯示，截至目前，我國境內仍沒有真正意義上的公募型REITs，截至2019年年底，類REITs產品累計發行了68隻，累計發行金額為1402.81億元。
「此次REITs試點相關文件的發布，標誌著不動產投資信託基金（REITs）在中國終於變成一個法律用語。」中國REITs聯盟秘書長王剛告訴經濟日報記者，從保障宏觀經濟平穩健康發展視角看，公募REITs的提出是對於踐行「深化金融供給側結構性改革，強化資本市場服務實體經濟能力」的重要一步，有利於國家金融體系的穩定與平衡；從穩槓桿角度看，基礎設施REITs有利於化解地方政府債務風險、盤活基礎設施存量資產，從而提高實體經濟質效。REITs的發展有利於疏通儲蓄轉化為穩定權益類投資的通道，降低實體經濟槓桿。
試點具有裡程碑意義
中國REITs聯盟統計顯示，截至2019年底，在我國境內的類REITs產品中，發行過包括物流、產業園、高速公路在內的基礎設施REITs共有6單產品，相對商業物業數量較少。自2014年中信啟航發行以來，截至2019年12月底，在5年多的時間中我國已有155單類REITs及CMBS（不包含CMBN）產品在上海和深圳證券交易所掛牌。
「參照類REITs的發展，公募REITs當前還需要試點前政策指引工作以及試點項目的評估，在試點工作做好後有望實現規模的快速提升。」王剛說。
興業證券分析師郭毅認為，本次試點標誌著公募REITs的正式起航，具有裡程碑式的意義。試點的三大要點為：堅持權益導向；聚焦基礎設施領域；以公募方式公開募集資金。堅持權益導向，即真正做到「真實出售、破產隔離」；聚焦基礎設施領域，主要包括倉儲物流，收費公路、機場港口等交通設施，水電氣熱等市政設施，產業園區等基礎設施；以公募方式公開募集資金是又一亮點，可擴大募集規模、增加流動性。
國務院發展研究中心REITs課題組組長孟曉蘇告訴經濟日報記者，試點發展公募REITs一方面可以覆蓋各類不動產，有利於不動產的小額投資和按份交易；另一方面，也可以盤活成熟的不動產，有利於提高資本金周轉率，幫助長期資金與長期資產實現對接。此外，這類新工具一般追求長期回報率，與股市、債市相關性低，是養老金、保險資金等資產的重要投資標的之
個人投資者謹慎參與
對於投資者而言，目前國內的類REITs產品與成熟市場的REITs相比有幾方面差別：一是在交易結構上，國內的類REITs主要採取契約型的轉向資產管理計劃，而成熟REITs主要是採取公司制，由REITs直接持有物業股權；二是在稅收優惠上，目前國內REITs無稅收優惠，且稅負較重，而成熟市場的REITs分紅達到一定比例後可免交所得稅。
目前國內部分已發行的公募型REITs產品的投資門檻、交易手法以及運營管理方式也不一致。例如，2015年７月成立的鵬華前海萬科REITs，以深圳前海地區優質商業地產為基礎資產，面向公眾募集並在深交所掛牌交易。該產品投資於確定的、單一的目標公司股權的比例不超過基金資產的50%，投資於固定收益類資產、權益類資產等的比例不低於基金資產的50%。此外，該產品的投資門檻要高於普通的股票或債券基金，其首次認購金額最低為10萬元，二級市場最小買入單位為1萬份。
鵬華基金有關部門負責人表示，對於投資者來說，基礎設施公募REITs投資的是掛鈎地區發展以及對抗通脹的優質基礎設施，在目前市場利率持續走低的環境下，是難得的優質資產。同時，基礎設施公募REITs可在二級市場交易，為項目提供了有效的退出渠道，有效解決了以往基礎設施投資周期長的難題。另外，基礎設施公募REITs投資門檻低，投資、交易便利，信息披露公開，為普通大眾投資者開闢了新的資產配置路徑。
公募REITs試點並非完全沒有阻礙。鵬華基金有關部門負責人表示，REITs在國外得到迅速而持續的發展，主要得益於其稅收政策的驅動，稅收優惠成為了REITs發展的核心驅動力。目前REITs試點通知並未提及稅收優惠及雙重徵稅的問題，預計未來將得到進一步解決。
王剛表示，出於風險角度的考量，試點初期，發行的公募基金將只能購買同一實際控制人所屬的管理人設立發行的基礎設施資產支持證券，也體現了管理人對於產品的整體風險了解與把控程度。總體看，公募REITs試點將實行專業的管理人篩選與考核，實現資產持續穩定運營。對於機構投資者而言，REITs無疑會進一步豐富資產配置選項，尤其是對於直接參與另類資產投資較為有限的機構而言，REITs提供了一個通過二級市場參與實體資產投資的渠道，且流動性更佳，在不同物業類型間配置的靈活性也更強，對於進一步改善投資組合結構具有積極意義。（經濟日報記者 周琳）