來源：新浪樂居
原標題：綠城服務：宋衛平和吳亞軍走到一起了
樂居財經 展浩博 發自杭州
物業市場這塊肥肉，這回引來了吳亞軍的垂涎。
12月29日，龍湖集團（0960． HK）公告稱，將通過買入已發行股份和認購新股方式，持有綠城服務（2869 ．HK）10%股份。同日，綠城服務也發公告確認了此事。
過去一年，物業股漲勢不錯。雅生活服務（3319 ．HK）和碧桂園服務（6098． HK）股價都翻了近3倍，物管巨頭裡漲得不多也就是綠城服務了，不過漲了也有一半多。
眾所周知，地產開發商跨企業投資物業股並不多見。那麼龍湖選擇在這個節點，高位入股綠城服務，吳亞軍到底打的什麼算盤呢？
李海榮套現10.76億港元
根據公告，龍湖入股分兩步走。龍湖先以10.76億港元（約合9.67億元人民幣）買入綠城服務1.39億股，佔總股本5%，後續在2020年6月30日前認購配發新股，完成後將合計持股10%。
照此計算，龍湖買入綠城服務的每股成本為7.74港元，對比綠城服務最新收盤價7.99港元，折價3.13%。這個折價比例並不高。
綠城服務當前股權結構（來源：同花順）
據悉，本次交易的實際買方為Sail Link Holdings Limit，買方的擔保人為嘉遜發展香港（控股）有限公司，兩者均為龍湖集團的全資附屬公司。
賣方為 Lilac International Investment Company Limited（以下簡稱：LIICL），是在英屬維京群島註冊成立的有限責任公司，由綠城服務主席李海榮實際擁有，持有5.63億股綠城服務股份，佔於該公告日期綠城服務的已發行股本總數約20.20%。此次5%股權交易完成後，李海榮的LIICL持股比例將降至15.20%。
5%股權交易前後股權變更圖
據了解，李海榮於1998年10月加入綠城服務集團，為綠城服務一代創始物業人，現任綠城服務集團董事會主席，負責集團的發展戰略及策略規劃，以及重大運營事務的決策工作。此次拋售公司股份，李海榮一次性將獲得10餘億財富。
吳亞軍看中了什麼？
從動態市盈率角度來看，綠城最新動態PE為41.82，而碧桂園服務為37.30，雅生活服務為28.28，中海物業為33.27。可以說，從現有估值角度，綠城並不佔優勢。難道龍湖相中它僅僅是因為過去一年它漲得少嗎？
業內人士表示，投資物業的邏輯主要為：一是有穩定收益且物業費具備漲價趨勢；二是有快速增長的市場，大量中小社區物業待收購而後提升物業水平；三是有想像空間，如社區大數據等智慧社區領域有待開發。
回到綠城服務自身，其領先之處在於營收規模的突出。截至2018年末，綠城服務營收67億元，是在港上市物企中規模最大的，超出排名第二的碧桂園服務近20億。而且，不同於碧桂園服務等今年由地產企業分拆上市的物業企業，綠城服務早在成立之初就已從綠城中國獨立出來，並提供基礎物業管理服務。
值得一提的是，雖然綠城服務在營收上排名第一，但在管面積方面卻並非最大，截至2018年末，綠城服務在管面積為1.7億平方米，均落後於彩生活和碧桂園服務。而這則跟綠城服務在管物業多以溢價率較高的商業和住宅為主有關。此前，據綠城服務公告，其物業費單價平均為3.16元/月/平，高出行業均價2.3元不少。
不過，在銷售毛利率方面，綠城服務則顯得遜色不少。截至2018年末，綠城服務銷售毛利率為17.9%，遠低於雅生活服務的38.2%和碧桂園服務的37.7%。高於行業平均水平的物業費和低於行業平均水平的毛利率，顯然綠城服務需要加強成本控制。
與此同時，綠城服務的負債水平中規中矩。截至2018年末，綠城服務資產負債率為55.00%，略低於碧桂園服務的57.81%，卻高於雅生活服務的24.48%。
總體而言，除去營收規模方面的領先和不算高的負債率之外，綠城服務的財務指標較為均衡，並不算十分亮眼。
對於此次收購，龍湖方面表示，「一方面，龍湖看好社區服務行業的發展前景；另一方面，龍湖也看好綠城服務管理層的治理能力以及公司的發展潛力，綠城服務在規模、服務質量，品牌美譽度和客戶的粘性上，均在行業裡處於領先地位，而且綠城服務市場化程度很高，在增值服務方面起步比較早，已經初具規模。龍湖認為此舉是有價值的財務投資。」
中物研協總經理楊熙則認為，「他們都是物業品質服務的代表。還能有個席位進入董事會。龍湖物業暫時沒有上市計劃，龍湖也可以提前熟悉物業上市公司。」
不過，龍湖另外聲明由於此次投資為財務投資性質，且交易完成後持股僅10%，不形成控股影響也不會與龍湖構成同業競爭關係。
龍湖所指同業競爭，其實就是龍湖旗下的龍湖智慧服務。企查查顯示，龍湖旗下悅享智慧物業服務有限公司和悅翔智慧科技有限公司兩家企業控股股東均為龍湖智慧服務（香港）有限公司。
吳亞軍曾表示，希望通過變革實現物業成本的降低，而智慧服務就是吳亞軍所指變革方式中的重要部分。截至2019年中，龍湖智慧服務已實現25.8億營收，同比增長39.2%。
那麼，投資物業股是不是一筆好生意？2017年，張玉良10個億把綠地物業賣給了雅生活，轉手又用10億買下了雅生活20%股權。一進一出，沒花一分錢。2年後，張玉良高位套現，先賣掉了5000萬股，到手近10億現金，同時仍持有雅生活11.25%股份。張玉良賺翻了。
龍湖智慧服務實現了高速增長，但目前並無上市計劃。但一位業內人士分析，提前熟悉物業上市公司，也許是為後續公司上市做準備。值得注意的是，綠城服務連續兩年來，營收增長已露疲態，且目前市盈率並不低，吳亞軍的這筆買賣能否賺錢還有待觀察。
不過，此次宋衛平和吳亞軍走到一起卻頗有意思。此前一向「目中無人」，甚至不把萬科放在眼裡的宋衛平曾把吳亞軍視為「偶像」。「她做人大氣、細膩、信心非常堅定。是位有膽識、有魄力的女老闆。」宋衛平對吳亞軍評價頗高。
而宋、吳年紀相若，入行時間相仿，一南一北；一個是愛「出風頭」的理想主義者，一個卻是極其內斂的現實主義者；一個做事大大咧咧，一個卻一絲不苟，無微不至……此次龍湖入股，兩人似乎完成了一次久違的美好邂逅。（林振興對本文亦有貢獻）