劉曉博劉曉博說財經
今年9月6日，我在上海錦江湯臣洲際酒店做過一場演講，當時曾有一個預言：上海樓市正處於上漲前夜。
現在，預言開始兌現了。
易居研究院的統計顯示，11月，上海新房成交量同比增長8%；二手房成交3.2萬套，環比增長13.5%，同比增長81.4%。其中二手房單月成交，創下了4年來新高。（下圖）
據「界面新聞」報導，11月份的時候，上海名為「XX薈」（二期）的新房項目認籌，由於擔心太火爆，設置了凍結資金的門檻來篩選客戶——首套房150萬元、二套房300萬元。而該樓盤一起開盤的，去化率只有40%。
而位於浦東的新盤「浦XX府」，篩選客戶的門檻為「首套房認籌金100萬、200萬銀行資產凍結證明；二套房客戶認籌金100萬，400萬銀行資產凍結證明」。
有媒體統計說：上海年末有24個熱盤認籌率超過了100%，其中至少7個盤超過了400%，這說明上海距離「打新熱」已經不太遠了。
上面的圖表，是上海2013年到2019年商品房銷售數據，可以看出，無論是銷售額還是銷售面積，都在2015年（中央出臺「去庫存」）大幅反彈，並在2016年達到頂點，然後從2017年開始全面回調。
其中2017年的成交面積，只有2016年高峰時的63%；成交金額則只有2016年的60%。
最近幾年上海樓市是跑輸深圳的。只所以拿上海跟深圳比，不僅因為他們都是一線城市，還因為都有證券交易所，都是金融中心。
只不過，上海金融中心地位更全面，規模更大一些。截至2020年9月末，上海匯聚資金（金融機構本外幣存款餘額）是15萬億元，僅次於北京位居全國第二；深圳匯聚資金9.74萬億元，低於北京、上海、香港位居第四。
從資金體量上看，上海等於「深圳+廣州」。
但深圳有著更活躍的民間經濟，更高的上市公司市值。深圳目前A股上市公司數量跟上海持平，境內外上市公司總市值超過「上海+廣州+南京」。深圳的發明專利授予量，也超過上海，PCT發明專利更是上海的數倍。
由此可見，深圳經濟體量雖然不如上海，但活躍度更高。再加上深圳面積小，增量人口多，所以近年來房價上漲速度超過上海。
上海樓市近年來波瀾不驚的另外一個重要原因，是控制人口增量。根據官方統計，最近幾年每年新增常住人口，都在5萬人左右，而深圳、杭州每年新增人口在40到50萬人左右。
人才落戶門檻偏高，是上海近年來競爭力下降的重要原因。為此，從去年開始上海不斷降低落戶門檻。先是允許北大、清華畢業的本科畢業生直接落戶上海，後又允許幾所上海本地知名高校本科畢業生直接落戶上海。
今年11月又陸續出臺了幾份文件，降低了人才落戶上海的門檻。
此外值得注意的是，上海今年賣地收入也大幅增加，前11個月賣地收入超過2700億，超過杭州位居全國第一。
很顯然，上海樓市到了需要發力的時候。因為在前三季度，四大一線城市裡，只有上海GDP仍然是負增長。最後一個季度，衝刺是必要的。
而且在深圳房價大漲之後，上海房價明顯偏低，有補漲的要求。當然，北京也有補漲的要求，而且北京也在回暖之中。
另外值得關注的是，天津也在醞釀大動作，下面是中新社的報導：
「探索實施京冀居民在濱海新區落戶及購房新政，吸引京冀居民在濱海新區安家置業」。
至於落戶和購房新政是什麼，有待進一步官宣。但一定是方便北京、河北居民落戶、購房的。
我之前一直建議：既然要構建城市群、都市圈，那麼在都市圈、城市群內部，應該有相互便利的落戶和購房政策。
比如北京有很多京漂，在北京工作很多年戶口都無法落下。如果天津給予一定便利，可以帶動經濟發展，也可以方便有關人士，對京津冀是整體利好。
再比如深圳，住房稀缺、土地狹小，註定要有很多深圳人要去東莞、惠州、中山買房子，但東莞是限購的。如果深圳社保能在周邊給予認可，降低購房門檻，對於整個大灣區的發展也是有利的。
期待天津能帶一個頭，推動全國「都市圈」、「城市群」內部的落戶、購房便利。
至於天津樓市，由於供應量偏大，回暖可能還需要時間。最有可能的順序是，北京先回暖，然後帶動天津、廊坊回暖。
事實上，北京樓市也有「萌動」的跡象。