樓市分化越來越明顯，樓盤的命運也越發不同。有的開盤即售罄，有的卻無人問津。
中央公園夠火吧？但就算是在中央公園，也有樓盤過得忒艱難。「開盤3個月，至今掛零蛋」。
01
「掛零」的樓盤是榮盛鹿山府。
一個月前植物系大V寫過，當時就被錘與現場的熱銷信息不符，「開盤快2個月了，網籤0套」。
把時間線串一串，一個月前就是「開盤快2個月了」，相當於鹿山府到現在已經開盤快3個月，依然一套沒賣出去。
鹿山府
我從輕軌10號線鹿山站下車，大約步行了7分鐘就到了售房部。確實沒什麼人氣。在售房部待了半個多小時，只有我這一位假客戶。
當我問及此事，置業顧問露出尷尬的表情，「工作日的客戶確實不多，周末就不一樣了。你放心嘛，我們開盤以來都賣了好幾十套了」。
鹿山府的網籤數據，可不是這樣說的……
網籤數據顯示，鹿山府目前為止拿了2次預售。
第一次是9月4日，4棟樓、212套房子。三個月時間，網籤0套。
第二次是9月29日，1棟樓、48套房子。兩個月時間，網籤0套。
從網籤數據看，從9月4日到12月3日，整整三個月，鹿山府的260套房子，一套都沒有賣出去。
樓盤賣的不好的原因，總結起來無非兩種：市場環境不景氣，買房子的人少；或者，項目本身有困境，比如產品問題、周邊競爭壓力大等。
而今年下半年的樓市行情其實不算差。尤其是10月，成交206萬方，比去年同期多賣51萬方。是今年目前為止成交最高的月份。
相當於鹿山府開盤之後，恰好遇上了今年以來賣得最好的時候。
市場：這個鍋，我不背。
02
鹿山府位於中央公園桂馥大道，和中央公園目前最成熟的「一環」有點距離，更靠近空港、兩路等區域。目前的生活配套也是主要依靠它們。但它離10號線鹿山站比較近，步行7分鐘左右就能到。
它的周邊環境也很一般。目之所及，幾乎都是建築工地以及路上行駛的大貨車、旁邊待拆遷的舊廠。而且近鄰馬路，樓盤靠外的部分樓棟可能會受到噪音影響。
項目位置、配套都比較一般，環境現狀較差。
鹿山府外部環境
03
但環境和位置都不算主因，畢竟這些都可以且可能被改善。而且，離鹿山府幾十米的地方還有一個樓盤，弘陽昕悅棠。它賣得還算不錯。
昕悅棠10月1日拿預售，比鹿山府晚將近一個月。兩棟樓，共計65套房子，截至目前網籤36套。
如果加上預定的15套，相當於昕悅棠已經賣了51套。這批房源離售罄不遠了。
隔壁鄰居，開盤比自己晚，賣得卻比自己好……為什麼？有時候，對比是最大的傷害
04
鹿山府，容積率約2.0，產品分洋房和小高層兩種。洋房套內約71㎡—101㎡，套內均價約20000元/㎡。
昕悅棠，容積率約1.5，只有洋房。套內約71㎡—84㎡，均價也是套內20000元/㎡。
單看這些指標，兩個樓盤只有一些細節上的差異。但如果結合中央公園的現狀，也許就是這些細節導致了它們截然不同的命運走向。
首先是產品。
放眼整個重慶，鹿山府2.0的容積率絕對不算高。但中央公園不一樣。
2018年到現在，中央公園一共成交了19塊純住宅用地。其中，容積率2.0的土地只有3塊。剩下16塊土地，容積率集中在1.5。
不同的容積率下，鹿山府是小高層和洋房、昕悅棠是純洋房。理論上講，昕悅棠的舒適度和品質感會略高於鹿山府。
其次是面積。
兩個樓盤的面積，最小的都是套內約71㎡。但面積上限不同，鹿山府是101㎡、昕悅棠是84㎡。
套內均價2萬的條件下，鹿山府大戶型的總價已經超過了200萬。
最後是客群，這是最關鍵的地方。
鹿山府和昕悅棠在中央公園的位置，其實更適合預算相對有限的客戶。他們對價格更敏感，更追求性價比。
對他們來說，雖然兩個樓盤都有小戶型、均價也差不多。但面對一個純洋房且總價更低的選擇，天秤是很有可能傾斜的。
而那些預算相對充足、總價承受能力超過200萬的客戶，又不一定非要選擇鹿山府，整個中央公園的樓盤都可以看。
鹿山府的小戶型面臨昕悅棠的競爭，大戶型又面臨中央公園其它樓盤的分流。但鹿山府還挺得住。
當我問及是否有優惠時，置業顧問說「目前沒有優惠，如果誠心想買，籤合同時可以向上面申請一些折扣。」
分銷卻勸我，「鹿山府現在有95折。你如果真想買，我建議你再等等。他們後期肯定有更多優惠，賣得太差了。」
05
回來後，我又在網上查詢榮盛的消息。然後，又多了一個猜測……
榮盛2016年進入重慶。在這四年裡，共打造了五個項目：榮盛城、榮盛華府、榮盛錦繡南山、榮盛濱江華府、榮盛鹿山府。
除了剛開盤的鹿山府，其它四個樓盤都曾被負面纏身。
榮盛濱江華府，在巴濱路，被業主拉橫幅維權，還疑似停工。
榮盛城，在大渡口，被業主聲討「品質不如還建房」。
榮盛錦繡南山，在龍洲灣，此前被爆疑似停工、違規收費等問題。
榮盛華府，在茶園，曾被業主在領導留言板上投訴房屋質量問題。
一條名為《有沒有重慶買了榮盛房子的業主，來談談你們對榮盛的看法》的帖子裡，下方的留言多為負面評價。
總共5個樓盤，4個都有過負面。
因為僅是從網上查到的信息，沒有核實過真假，也不知道榮盛後來是如何處理這些問題的，所以不做任何評論。
但這些東西積壓下來，對榮盛的品牌形象和市場口碑，勢必會造成不良影響。不知道鹿山府目前的處境，是不是跟這個因素有關係。
人在江湖飄，多愛惜自己的羽毛，總不會有錯。