惠州買房謹防入坑，寧願不買，也別錯買【價值百萬踩盤筆記】。
近段時間惠州樓市異常火爆！缺貨的缺貨，有貨的一經推出就被搶完。失去理智的選擇，盲目跟風，會不會在潮水退卻的時候發現自己在坑裡？說實話：惠州坑還挺多的，入坑機率還比較大。所以慄子就特地寫一篇分析一下，你是投資者還是跟風者？
本文將從四個方面分析
1、惠州房子能不能買？
2、惠州哪些地方一定是坑千萬不要碰？
3、惠州哪些地方房子是有價值的，就算房價下跌時照樣有接盤俠？
4、首付10-20萬買哪裡？首付20-30萬買哪裡？首付30-50萬買哪裡？
一、惠州房子能不能買？
深圳房價開始上漲的時候，很多人第一反應就是抓緊時間買，生怕之後買不到這樣價錢的房子，而當深圳房價繼續上漲的時候，很多人的想法就變成了「再等等吧，說不定房價會降，降了再買」。可是等了很久很久，政策出臺一輪又一輪，深圳房價卻沒見降多少甚至有的地方依舊在漲，越來越多的人就放棄了深圳買房只得去東莞，惠州看看。
深圳往返東莞，惠州多次，但最終還是糾結東莞、惠州能不能買？最後東莞也限購了，也只能在惠州下手了！但是問題又來了：想買又不知道該買哪裡？每個去惠州買房的人都有這種糾結，聽中介的又害怕被忽悠，所以在網上各種查，關於惠州的房子能不能買？能買該買哪裡？
「能」的觀點很多，「不能」的觀點也不少，不能買的觀點大家已經在網上看得不少，慄子就不用一一贅述，但是這些觀點基本都是2013年以前，2013年惠州單價3-4千哪裡都能買，轉眼至今1.3萬以下都找不到什麼好樓盤，妥妥的漲了3-4倍還多，近年來能買似乎變成一種共識。
但現實中另外一種抱怨並未平息，認為買了惠州的房子不好轉手，其實這是一個事實。存在這方面問題的主要原因是：當前ZF握住銀行的咽喉不給二手房評估到成交價，最多評估到成交價的60%左右，而同一個樓盤的新房就可以評估到成交價。簡單舉例：某樓盤新房成交單價1.6萬，新房就可以按每平米1.6萬單價來貸款。但你買了該盤新房拿出來賣，銀行能給你評估到9千單價已經很不錯了。意味著買家買二手比一手支付的首付款高很多，自然沒人接手二手。反觀深圳房子2013年至今漲幾倍，單價從幾萬漲到十幾萬照樣評估到成交價。這確實是一個普通人看不 懂的怪現象。
像惠州大亞灣和惠陽這樣的局面全國都沒幾個城市。這時候很多人看不懂，認為惠州二手房不好轉手，更有甚者把自己房子賤賣，估計過兩年後悔的只得是這部分人了。其實這只是Z.F暫時抑制二手推高並消除一手庫存資源的一個小手段。過一兩年，這個現狀將不復存在。要不然萬達，萬科，星河，碧桂園，恆大，保利，龍光等地產大鱷紛紛進軍惠陽和大亞灣，其實他們不傻。
慄子認為當前深圳周邊最值得投的就是惠州，未來五年翻倍的一定是惠州臨深區域。為什麼是惠州？一張圖告訴你真相！
下面慄子帶你看看深圳西邊東莞長安的新盤房價，均價2.6萬-2.9萬，品質高的樓盤已至
3萬上下。
【此數據來源於：安居客】
下面慄子帶你看看深圳北邊東莞塘廈的新盤房價，均價2.2萬-2.8萬，品質高的樓盤已亦是高達3萬上下。
【此數據來源於：安居客】
下面慄子帶你看看深圳東邊的惠州惠陽的新盤房價，均價僅1.1萬-1.25萬，品質高的樓盤已至1.9萬，一目了然的發現機會多多，惠州惠陽均價2萬是必然
【此數據來源於：安居客】。
惠州14號線開通妥妥的2萬均價，所以2萬以下慄子建議隨便買【但是這個隨便也是有技巧的，請關注慄子新文章：《惠州選房技巧篇》
深圳東進將投資1.4萬億。1.4萬億很多人沒有概念是多少錢。舉個簡單例子：2008年金融危機中央投放4萬億刺激，扭轉了當時局面。僅僅龍崗，坪山就要投資1.4萬億，這個經濟體量很多人看不懂會帶來怎樣的轉變。就像當前的房價再往前推兩年沒人能想到能是今天的價格，可能只有等事實已經發生人們才能反應過來。龍崗坪山均價6萬是必然，那麼簡單的推論惠州臨深片區未來均價不會低於2萬-3萬。下面連結介紹深圳東進，也歡迎關注慄子文章：《論深圳東進面臨怎樣的機遇？》
二、惠州不是所有房子都可以買！哪些地方一定是坑千萬不要碰？
1、惠州城區
在當前惠州城區最火片區：金山湖片區。靠著一個國家4A級規劃，房價漲到1.8萬/不說，現場銷售還會直接告訴你：如果你找不到關係，你基本不用考慮在這裡買房。同時，雙合同、綁定車位銷售那是再也正常不過的事。對於惠州城區，上述現象雖然玩得有些過火。但是畢竟再怎麼樣都是惠州的主城區，有經濟和城區人口的支撐。而且重點是惠州本地人的市場，外地的投資客佔比並不明顯。況且到這個價格就沒有什麼投資價值了！所以，我不推薦，自住就看自己方便了。
2、惠陽的一些「山水田園區」
惠陽是惠州最有投資價值的區域之一，但是不代表任何一個地方都能買。比如惠陽有一個鎮叫新圩鎮，南邊挨著龍崗坪地，西邊靠著東莞清溪鎮。也同樣被炒得很火啊，被冠以三市交界中心的說法。但是你要想清楚，這裡是惠陽重點發展的地方嗎？後期你的房子賣給誰呢？
更讓人難以接受的是，就是那些所謂的惠陽「山水天田園區」。
它不是指惠陽具體哪個地方，而是指那些散落在惠陽各個角落，除了有內部環境可以稍微拿出來說事之外，出去一看啥都沒有，沒有任何其他其他價值。
用廣東話講：周邊都是山卡拉（鳥不拉屎之地），遍布農田、工廠的地方。除了環境好一點，還有什麼？比如說：碧某園山X城，實X長春藤，雅某樂等周邊跟農村差不多。
其次就是：博羅高鐵新城
博羅，被銷售吹得賣點好像也不少。西邊靠廣州增城，東邊靠惠州城區，往南走稍微遠點還能扯上說自己靠深圳。
而且，這邊的項目還大言不慚的宣傳自己是惠州的價值窪地。對於一個幾乎沒有什麼核心產業支撐，城區人口只有40萬的縣城，房價已經到了10000元/，敢叫自己是價值窪地？
以上3個片區，惠陽的「山水田園區」、博羅高鐵新城，哪怕惠州沒有房子賣了也不要去碰！
那反過來說，到底哪些區域會是最有投資價值的呢？同時，在當前一房難求的形勢如何買到而且是買到對的房子呢？
三、惠州哪些地方房子最有價值，房價下跌時還有接盤俠？
在這裡慄子給大家給大家明確一下投資惠州的三條最重要的標準
1、離深圳近。2、離深圳近且交通方便。3、離深圳近交通生活皆方便。
深圳面積小人口多產業強房價貴，導致它的購房需求及其容易外溢到周邊。
說白了，對於房產投資來說，惠州最大的價值就是它本身的地理位置好靠近深圳。
所以，哪些地方越靠深圳，哪裡就越有投資價值。
投資惠州，深圳的輻射能力要比惠州自身發展的能力這個條件來得強。
根據這個標準，惠州最有投資價值的片區如下三個片區：
1、惠陽價值區域，
惠陽區總體來講價值非常明顯，目前也是臨深圳發展最好的一個區域，片區的白雲新城、高鐵南站新城，關於白雲新城，一方面，它緊靠著深圳坪山區，整個片區離深圳交界處也就是2-5公裡範圍，可以說是一路之隔。
地鐵規劃方面，這裡是深圳地鐵14號延長線的首發站，而且這條線的價值非常之高。它不僅能直接連到深圳東進戰略的最重要的兩個中心：龍崗大運中心和坪山中心，而且是直接到達深圳的最核心福田CBD崗廈北，深圳當前最高地標建築平安大廈就在這裡。
值得注意的是這條線還是深圳當前站點相當寬鬆，平均3公裡/站，時速最快，速度達到150公裡/小時的地鐵線，也就是說14號線的起始站惠州南站隔壁的新橋站坐到深圳終點站崗廈北只需要40分鐘。
而關於惠陽的高鐵南站，雖然距離上離深圳相對不是最近，但是高鐵和地鐵都在這裡匯聚，你說價值還能差到哪裡去？有價值的樓盤也不少，比如：星河丹堤、保利陽光城、恆大棕櫚島等地理位置、開發商實力都還很不錯、不過這些樓盤首付都偏高。
2、大亞灣西區
整個大亞灣，最靠近深圳且有地鐵規劃就只有一個地方：大亞灣西區。
和深圳的距離上，也是一路之隔，這個片區的樓盤離深圳交界處的距離也是2-5公裡。
地鐵上，因為西區的北面是直接緊挨著惠陽的白雲新城，所以西區北面也是比較靠近地鐵14號線。
而西區的南部是有地鐵16號線的規劃，16號地鐵線是從龍崗大運城直接出發延伸到大亞灣與未來惠州1號線相接。離深圳近，而且一北一南都有深圳地鐵延伸規劃，大亞灣西區就是整個大亞灣最有價值的片區。有價值的樓盤也不少，比如：龍光城、錦繡一號、卓越蔚藍海岸、牧馬湖等
3、大亞灣中心區
大亞灣發展潛力要比惠陽更有潛力，一方面交通和規劃有序，道路寬廣。另一方面土地較多，農民房較少利於發展。大亞灣中心區價值就不必說了，Z府所在必是中心，大亞灣區Z府、國土局、規劃局、房管局都在此地，另外就是離深圳近，中心區到澳頭高速5分鐘就可以到深圳，確實方便。有價值的樓盤也不少，比如：碧桂園太東公園上城、龍光天悅龍庭、凱旋城、新力東園、金沙世紀城等開發商實力都還很不錯、建議買房最好不要離開這三個片區，有新房就買新房，能貸款就不要用全款，沒有品質新盤就買這些範圍內的二手品質樓盤，隨著惠州房價持續上漲、首付比例持續升高，首付40萬以下基本買不到什麼像樣的房子，小編建議可以去考慮這三個區域二手、一方面二手方可以立馬拿房產證，三年後就可以交易。新房買到手兩年左右拿證，至少五年才能交易。另一方面首付十幾萬到三十幾萬在大亞灣中心區域還是非常好選擇兩房和三房的。小編專注惠州各區片區新房和二手房諮詢業務7年，市場分析8年，歡迎諮詢小編，如果你手裡10萬-20萬、20-30萬、30-40萬、50-100萬分別該買哪裡？小編都能給予準確的建議。小編近期主要專題有：《惠州惠陽、大亞灣首付10-20萬應該挑選哪個區域和哪些樓盤》《惠州惠陽、大亞灣首付20-40萬應該挑選哪個區域和哪些樓盤》《惠州惠陽、大亞灣首付40-60萬應該挑選哪個區域和哪些樓盤》《惠州千萬不能碰的十大樓盤》《惠州大亞灣十大樓盤價值研究》《惠州惠陽十大樓盤價值研究》《惠州最具價值豪宅別墅項目有哪些》。小編志在成為整個惠州、大亞灣、惠陽所有購房者身邊的置業專家，歡迎關注新文章，【專業的事情交給專業的人做】、小編建立17個惠州房產投資購房分享群，每天會分享一些有價值的文章和樓盤及購房建議，如在惠州大亞灣和惠陽買房或者投資房的可直接打電 話前三位{{2979}}加中間{6544}加後面{{2979}}也可以加{微 xin