1疫情短期影響
(1)租金顯著減少
受疫情影響,部分商場採取暫停營業、減少出入口、縮短營業時間等措施限制人流,導致商場整體營業額可能快速下降。租金採用收入分成模式的投資性房地產影響較大。調查顯示,有65%的零售物業業主認為疫情造成商場客流下降85%或以上,其中近三成業主的商場已暫停營業,即使是尚在營業中的零售物業,開業時間亦大幅縮減,除超市外,多數於下午5點-7點即結束營業。客流量下降亦造成業績的大幅下滑,近一半的業主認為業績下降至少七成,此外有44%的業主表示尚未核算業績損失。
(2)空置率可能上升
疫情短期內嚴重打擊了居民的線下消費需求,服務行業(尤其是體驗型服務產業)受到較大衝擊。商業物業主要租賃主體,如餐飲、零售、旅遊、電影、線下教育培訓等,可能由於企業現金流困難等原因難以為繼,產生退租,使空置率可能上升。根據高力國際針對45個租戶的調查,85%的受訪者表示客流同比下降八成以上,其中超60%已暫停營業。餐飲、零售、休閒娛樂等業態的租戶客流量下降最大,七成店鋪都呈暫停營業的狀態,營業額因疫情普遍同比下降60%-100%不等,約16%的租戶表示未來可能部分關店,此外還有約11%的租戶會調整開店策略以控制成本。
(3)管理費用上升
為降低疫情風險,在依然營業的商場中,安全防疫措施主要在提升商場內部通風,調配人力加強公共區域的衛生及消毒,加強對工作人員的宣導、保護與健康檢查,消毒、防護用品的配備,對商戶的安全檢查,對所有進入人員的體溫檢測及熱門店面的人員限流,以及對突發狀況的應急預案等方面,相關舉措都可能增加管理費用。
(4)免租與稅收優惠政策
受疫情影響,為降低空置率,各主流開發商/運營商預計開展一系列針對租戶租金優惠政策,如延長免租期,由固定租金轉為收入分成收租等。相關措施可能在短期內給業主方帶來現金流壓力。此外,由於疫情帶來的系統性風險可能會催生稅收優惠政策的出臺,這將在一定程度上對壓力形成緩衝。深圳市零售商業行業協會的調查報告顯示,受訪企業中所有業主企業均已減租,其中80.65%的已減租7-15天,9.68%的已減租1個月,9.67%的已減租1至2個月。而且,不同業主企業在未來也有不同計劃減租時間,61.29%的為7-15天,16.13%的為1個月,22.58%的為1至2個月。而受訪業主企業最大可承受的為商戶減租時間,51.61%的為7-15天,25.81%的為1個月,22.58%的為1至2個月。
2疫情中長期影響
(1)客戶結構多樣性下降
大客戶、大品牌連鎖型租戶總體佔比可能上升,小品牌、業務單一型客戶佔比可能下降。由於大客戶租戶增多,業主方議價能力受到挑戰。疫情期間快速發展或疫情結束後基於線上線下融合恢復較快的行業,如快餐、超市、線上教育等商戶佔比可能進一步上升。電影、線下教育培訓、健身房等商戶佔比可能進一步下降。
(2)樓宇模式變化
當前多數購物中心都是內向型的購物盒子,疫情爆發後,開放式街區、通風性較好、戶外空間較多的購物中心反而能夠接納人流需求。預計未來購物中心在建築形態上會有更多的空間餘地。臨街店鋪模式因通風好、接入度高將受市場青睞;高樓模式相對而言劣勢凸顯,整體租賃形勢可能承壓。
(3)服務與支持
需投入成本改良現有設施,助力後續發展。更優化的新風系統、更先進的衛生消毒措施、更快速的危機響應機制、更優化的零售管理模式將可能成為頭部租戶首選。預計商業運營方將致力於改善通風、減少密閉空間,對於購物消費空間增加消毒滅菌力度,對於消費者進行測量體溫等工作,來提供使得消費者更為放心的消費場所。
(4)資本化率先波動後回歸
取決於中央/地方整體土地供應政策、現有周邊業態分布、租售情況等因素,短期由於疫情不確定性導致市場投資者以持有可快速變現資產作為主要抵抗風險手段,長期來看消費水平的恢復會推動商業活力,提升商業租戶多樣性,使得空置率下降,租金回升,投資氣氛恢復,資本化率回歸。
(5)營業利潤率水平
成功進行服務升級、硬體系統管理水平提升的開發商或業主,能進一步吸引高質量租戶入駐,利潤率水平可能提升,反之則相應下降。
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