本報記者 餘燕明 廣州報導
廣州番禺的南村鎮市頭村，北面的珠江緩緩流過，隔江對岸就是廣州大學城。
雅居樂集團早年在市頭村開發建成了劍橋郡小區，其與珠江相鄰。在珠江與雅居樂劍橋郡之間，有一宗狹長的平整地塊，長約1公裡左右，覆滿了雜草。
也許只有一直生活在市頭村的居民才依稀記得，其實在2012年之前，狹長地塊還是江畔灘涂，此後被填成了陸地進行平整。
根據土地出讓及最初規劃，這宗狹長的地塊上，原本要開發建設別墅、洋房和高層住宅。
至今，地塊西側仍留有幾間臨時搭建的活動板房，此前用作項目部。儘管辦公室及宿舍已經搬空廢棄，但遺漏在現場的文件材料顯示，狹長地塊規劃為「黃金海岸」項目，當時處於開發前期階段。
近年，中央環保督察組向廣東省反饋的「回頭看」意見裡，點名了廣州番禺黃金海岸項目填江開發的問題。另外，根據廣州市對珠江景觀帶的規劃控制政策，珠江江畔的房地產開發已受到嚴格限制。
保利發展控股集團股份有限公司(600048.SH，下稱「保利地產」)在2017年由廣州三新控股集團有限公司(下稱「三新控股」)收購了番禺黃金海岸項目49%的開發權益，總對價7.35億元。
但保利地產與三新控股已無力推動番禺黃金海岸項目的後續開發，項目土地長年閒置至今。此外，保利地產名下擁有的另一宗位於廣州番禺的鐘村街漢溪村商業地塊，由於高壓架空線搬遷影響，亦處於閒置狀態。
填江開發豪宅
廣州番禺黃金海岸項目的開發主體為廣州市番禺惠興信房地產建設有限公司(下稱「番禺惠興信」)，由保利地產持股49%，三新控股持股51%，三新控股的實際控制人為廣東富商張明園。
據《中國經營報》記者查詢了解，該項目總用地面積超過了17萬平方米，共分為4宗地塊，計容建築面積接近11.9萬平方米。按照地塊出讓時約9.9萬平方米可建設用地面積計算，最初番禺黃金海岸項目的整體容積率僅為1.2左右。
番禺黃金海岸項目地塊的用地性質為居住用地，主要建設業態為別墅、洋房及高層住宅，這也意味著若按照原先的地塊規劃，該項目將會開發成珠江江畔一線江景高端豪宅。
目前，該宗地塊南面緊鄰的雅居樂劍橋郡小區，在售二手房的掛牌單價接近4萬元左右。根據保利地產披露，番禺黃金海岸項目可售容積率面積超過10萬平方米，若按原規劃方案進行開發，以此推算其整體可售貨值將至少達到40億元。
由於番禺黃金海岸項目號稱坐擁1.7公裡珠江岸線，即屬於廣州市稀缺的一線臨江地塊，保利地產在2017年由三新控股收購了番禺惠興信49%的股權，收購對價為7.35億元。
但保利地產與三新控股無法推動番禺黃金海岸項目的後續開發。保利地產將番禺惠興信列報為聯營企業，截至2019年末，除了對番禺惠興信仍有7.35億元的股權投資外，同時番禺惠興信欠付保利地產3815萬元拆借款項。
由於生態環境保護及廣州市對珠江景觀帶範圍內房地產開發的規劃控制，番禺黃金海岸項目的後續開發已經幾無可能。
據《中國經營報》記者獲悉，近年，中央環保督察組向廣東省反饋的「回頭看」意見裡，番禺黃金海岸項目的填江開發問題被點名。廣州市政府相關部門已在考慮對番禺黃金海岸項目地塊進行置換。
根據國土資源部(現為「自然資源部」)發布的《閒置土地處置辦法》相關規定，屬於政府原因造成的土地閒置，可以採取置換土地的方式處置，為開發企業置換其他價值相當、用途相同的土地進行開發建設。
另據記者了解，與番禺黃金海岸項目毗鄰的珠江區段，即屬於廣州市劃定的珠江景觀帶範圍內。
廣州市國土資源和規劃委員會在2019年還發布了《廣州城市設計導則》，進一步明確嚴控生態景觀區周邊建築退距，景觀帶三個十公裡範圍江邊保留100~200米的公共綠地，其他江邊地區根據情況參照此條進行管控。
一直以來，番禺黃金海岸項目的規劃與開發，也遭到雅居樂劍橋郡小區業主們的強烈反對。
實際上，目前雅居樂劍橋郡與珠江相鄰，擁有一線珠江景觀，若番禺黃金海岸項目按照原規劃建成，其將形成一幢幢「屏風樓」，阻隔雅居樂劍橋郡的濱江景觀。
因此，從番禺黃金海岸項目規劃方案公示伊始，雅居樂劍橋郡的業主們就對該項目進行了大量投訴，其稱番禺黃金海岸項目的開發建設不符合珠江岸線的建築退距、限高等相關規定，填江開發也存在影響珠江河道防汛及生態環境保護等問題。
涉嫌閒置被調查
早在1996年，番禺惠興信就通過協議受讓的方式，取得了番禺黃金海岸項目地塊的開發權益，當時的土地成交單價(按照用地面積計算)僅為10元/平方米。
據記者了解，番禺黃金海岸項目所含4宗地塊裡，此前地塊一、二已被限制開發，相應建築規模調增至地塊三、四。
為了緩解資金壓力，三新控股在持有番禺黃金海岸項目期間，通過關聯交易的形式，張明園在2012年安排其名下控制的上市公司廣東萬家樂股份有限公司(000533.SZ，現更名為「廣東順鈉電器股份有限公司」，下稱「萬家樂」)出資1億元，受讓了項目公司37.9%的股權。
萬家樂以1億元的現金代價獲取項目公司37.9%的股權時，彼時項目公司總資產也只有2483萬元，淨資產則僅為220萬元，萬家樂相當於大幅溢價參股投資了番禺黃金海岸項目。
萬家樂在2015年從項目公司退出，轉讓對價為1.27億元，其持有項目公司的股權也重新回到三新控股等原股東名下。此後2017年，三新控股又以7.35億元的現金對價讓出了番禺惠興信49%的股權，引入保利地產繼續嘗試推動番禺黃金海岸項目的開發。
除了番禺黃金海岸項目外，保利地產名下另一宗位於廣州番禺的商業地塊亦存在涉嫌閒置情形。
這宗地塊位於廣州市番禺區鍾村街漢溪村，保利地產在地塊旁開發建設了大都匯項目。2012年底，中國奧園集團股份有限公司(03883.HK，下稱「奧園集團」)在公開土地市場以逾34.1億元代價，摘牌了漢溪村地塊，共包含9宗地塊。
漢溪村地塊的土地用途為商業金融用地，項目總用地面積超過12萬平方米，規劃容積率面積則超過了50萬平方米。按照漢溪村地塊成交價格計算，當時成交樓面地價為6800元/平方米。
隨後，保利地產與奧園集團進行了合作，由此取得了漢溪村地塊50%的開發權益。具體合作方案為保利地產、奧園集團各自獨立開發4宗地塊，其餘1宗地塊則由雙方設立項目公司共同開發。
目前，漢溪村地塊內涉嫌閒置的為其中一宗土地——漢溪村地塊四，由保利地產與奧園集團設立的合營企業廣州保奧房地產開發有限公司(下稱「廣州保奧」)作為開發主體，其中保利地產持有廣州保奧50%的股權。
至2019年末，廣州保奧欠付保利地產的往來款項餘額為1.67億元。
據悉，漢溪村地塊四佔地面積為1.08萬平方米，可售容積率面積為4.34萬平方米。根據保利大都匯在售二手房掛牌價格3萬元/平方米計算，預計漢溪村地塊四的可售貨值也將達到13億元左右。
據記者實地走訪了解，現在漢溪村地塊四仍為閒置狀態，並未實際動工開發，廣州市國土部門已對漢溪村地塊四涉嫌土地閒置進行調查。
另據記者進一步獲悉，漢溪村地塊四閒置的主要原因，與項目地塊所涉區域內的高壓架空線有關。通常，高壓線被認為是房地產開發的不利因素之一。
2019年，根據廣州市政府的信息公示，為了最大程度釋放區域建設用地開發價值，由廣州市番禺區招商辦公室向廣州供電局有限公司提出了一份遷改方案，將漢溪村地塊四上方的高壓架空線進行搬遷，搬遷總成本超過5000萬元，由廣州保奧等地產商承擔。
不過，儘管漢溪村地塊四涉嫌閒置或是由於高壓線搬遷影響，但保利地產方面沒有明確是否屬於企業自身原因、還是政府原因所致。根據《閒置土地處置辦法》有關規定，企業自身原因造成土地閒置且未動工開發滿兩年的，國土部門將有權無償收回土地。
《中國經營報》記者已向保利地產方面核實了解番禺黃金海岸項目、漢溪村地塊四的閒置原因及後續開發計劃，但截至發稿，沒有得到該公司的回應。