五一假期還沒開始，開發商已經坐不住了，降價、特價的海報在朋友圈橫行，你降五百，我降七百，他降一千……
這些特價是真實讓利給購房者，還是網際網路「先漲價後打折」的舊套路？
什麼樣的特價房能買，什麼樣的特價房死都不能碰？
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最近，打開手機總能看到各種「預告」五一降價的樓盤宣傳：
「融信奧體世紀，現推出15套特價房，均價14300元/㎡……」
「金輝優步花園，每天10套特價房，限時秒殺……」
「鑫苑名家，黃金周9折鉅惠……」
花式降價，琳琅滿目。
客觀上來說，有些樓盤是真的降價了：
東原閱城，之前15000元/㎡，特價房13000元/㎡左右，特價房便宜2000元/㎡；
融信奧體世紀，之前15000元/㎡，特價房14300元/㎡左右，特價房便宜700元/㎡；
金輝優步花園，之前12000元/㎡，特價房11***元/㎡左右，便宜1000元/㎡；
恆大城，最貴時候18000元/㎡，現均價14500元/㎡，降價3500元/㎡
按照平均降價1000元/㎡左右算，89㎡小三房一下子就省下8.9萬！對剛需購房者來說，上車門檻大大降低，是絕對的利好！
如果再疊加個別樓盤首付分期、公積金貸款，甚至公積金和商業貸款組合貸，置業環境空前寬鬆！
但是也不排除一些雞肋的打折信息：大戶型、頂樓和一樓、工抵房等非正常房源，這些房源即使打折，一般人依然買不起，純粹是假期趕噱頭。
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還記得一個月之前的集體漲價事件嗎？
3月底，多家樓盤對外發出公告，自4月1日起，在售房源全線漲價100元/㎡-1000元/㎡左右。
朋友圈一片火紅鮮豔的漲價海報，烘託出喜慶祥和的氣氛，給人一種房價馬上就要大漲的錯覺。但其實真正漲價的項目並沒有多少，少數漲價樓盤的漲價幅度也很低，大多數都是：取消或部分取消當下折扣，過了4月1日，換一種說法，讓打折進行到底！
不到一個月的時間，朋友圈開始出現截然相反的畫風：
從大張旗鼓的哄抬房價，到明目張胆的降價促銷。
而限量特價不過是更高明的刺激成交慣用詞彙。
無論是漲價套路還是降價套路，最終都是為了刺激猶豫不決的購房者，為了賣房，開發商的策劃團隊腦洞大開。
再看這些一會兒漲價、一會兒降價的樓盤，會發現兩個現象：
1.大開發商扎堆兒
2.新區項目居多
大開發商扎堆兒，一方面說明今年真的不好過，另一方面也提醒購房者，可以出手了。
如前文列出的恆大城，從入市的時候，就以鄭西住宅標杆的形象面世，巔峰時期賣到1.8萬/㎡，平銷期也賣到1.6萬/㎡，如今不到1.5萬/㎡的價格，對於高新區地緣自住購房者來說，性價比很高。而且恆大城均好性較強，雖不說有多麼優質高端，但還算是踏實放心。
同樣還有東原、融信、康橋等知名開發商，都有不同程度的降價。
新區項目居多，說明這些區域之前房價是有泡沫的，疫情加速了泡沫破裂的速度，如今房價基本夯實。
前面提到的項目多集中在常西湖新區和雙湖科技城，這兩個區域分別是中原區和高新區的新區，配套不成熟，價格支撐基礎不夠是通病。這些樓盤在市場好的時候或許能夠隨行就市，漲價也能賣的很好，但是市場下行的時候，新區就是首當其衝降價、擠泡沫的時候。
以上兩條，都能得出結論：
是時候買房了！
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面對市場上鋪天蓋地的特價房，購房者應該怎麼做？
1、以大品牌、高周轉房企為優先考慮，如恆大、碧桂園、融城、正商等。首先因為這些開發商有實力，即使出現特價房，對交房結果還是有一定保障的；其次大品牌後期升值空間大，現在越是特價，後期漲價幅度越大。
2、從主城區往新區篩選。配套永遠都是房子的絕對價值因素！位於配套豐富主城區的房子，不僅生活便利，而且易保值、增值，即使是被驅逐到新區，也要優先選擇大開發商。
3、不要過度追求低價。除了品牌，還要綜合考慮工作、學校、配套等因素，沒有十全十美的房子，只有最合適的房子，過分低價的樓盤不排除爛尾風險，謹慎選擇。
4、不要輕易嘗試公寓。除了住宅，不少項目的公寓也加入了打折促銷的隊伍，精裝、雙氣、送家電、返月供等，多是當下公寓的銷售策略。雖然看似省心省力，總價低，負擔小，但是公寓產品還是要謹慎購買。
寫在最後
如果長期關注樓市的人，應該會有這樣的共識：現在鄭州的房價是真的降了的。
如果說以前的特價房還是扭扭捏捏的頂樓、一樓、工抵房、小開發商為主，現在的特價房開始形成以大房企為首的普遍行為。
目前房貸利率下調，首付分期，公積金貸款和公積金與商業貸款的組合貸橫空出世，多套組合拳打下來，鄭州的購房門檻相當相當低：沒有名額沒關係，首付不夠沒關係，貸款壓力大可以公積金，就差沒有說一句：
有錢沒錢都來買房啊！
坐等五一更多開發商開出更優質的條件，買房市場下，我們一起手拉手，薅開發商羊毛！
五一特價房來襲，帶好錢包衝衝衝！