(作者： 鹹魚，本文轉載自微信公眾號「層樓」，鳳凰網房產已獲授權)
陽光正好，不如看房。
昨天，我在未來科技城2.0看了兩個低密產品。一個是在南湖北面，均價48400元/㎡，起步總價大概500-600萬的樣子。
未進售樓處，就看到停車場處於飽和狀態，不少車輛都停到路邊了。洽談區沒有空著的桌子，不少購房者都在研究戶型和一房一價，樣板房裡購房者往來更是不絕如縷。
好吧，剛領證可能人氣逼人。但我去的另一個售樓處鳳凰臺，是排屋已賣到只有個位數的尾盤，最便宜也要680萬。
可快接近晚飯點的時間，售樓處還有好幾組購房者。
按理說，從鳳凰臺回城會經過沐宸院，應該去售樓處了解一下的。但看了一下銷售的朋友圈：售樓處停車場已滿，建議停到對面的商業停車場，然後穿過寬闊的文一西路回到售樓處。
未來科技城一如既往地熱鬧，閉著眼睛都能想像沐宸院人山人海。於是，我放棄了。
經過相對平淡的10月，11月的樓市又有紅盤入市了。據《層樓》不完全統計，一共有58個樓盤入市，其中純新盤19個。
上文提到的沐宸院，當然是未來科技城的當紅炸子雞，「三兄弟」二手房價擺在一邊，怎麼也得去搖一下吧。
同樣，勾莊板塊也祭出了純新盤星創城，2萬9的TOD，只能說一聲「衝鴨」！
不過，按照兩個板塊的歷史，這兩個樓盤極有可能被定性為熱門樓盤。屆時，有房家庭也只能在邊上站著看。不過，大家都在等新政補丁的靴子落下來，這或會是11月樓市的X因素。
加推的樓盤中，可以著重關注市北西，4個樓盤會集體出動，聞博花城和桂語聽瀾是疊墅，翠語華庭和星漫裡則是高層。
如果，4個樓盤在同一時期裡開盤，那麼如何抉擇又是一個技術活。
還有很重要的一點，這次加推之後，3個樓盤將會清盤，剩下的星漫裡也只有最有一幢高層可售。市北西的供應，將再次青黃不接。
溫馨提示：帶「層樓點評」為預計11月杭州首開的純新盤住宅項目，11月計劃加推的項目以表格形式呈現給大家。所有信息，我們都已確認過，請放心使用。
- Beginning -
新盤點評
綠地眾安·宸瀚裡
開盤信息：項目位於餘杭區崇賢街道崇杭街與拱康路交叉口，預計11月首開12-14#，主力面積89-124㎡ ，均價23000元/㎡。
層樓點評：哪怕限價微漲到2萬3，崇賢依舊是繞城內難得的價格窪地。
而且隨著地鐵四期規劃出爐，14號線的出現終結了崇賢沒有地鐵的尷尬。這也能解釋最近一次光合映搖號，中籤率回落至12%。
除了價格和板塊界面上的優勢，項目本身也自帶酒店和商業街，商業上的閉環在項目本身就能完成。
最重要的是，項目還有89㎡三房兩衛戶型，把總價控制在200萬級，大概是每個剛需最慶幸的事了。
香港置地·上河公元
開盤信息：項目位於拱墅區顧揚路與金昌路交叉口，預計11月首開1#高層、2#小高層，高層建築面積約93-107㎡，小高層建築面積約105-126㎡，預計38000元/㎡。
層樓點評：運河新城的熱度，自然不用多說，那麼多樓盤的低中籤率已經為這個板塊代言。
更值得關注的是項目本身的精緻，創造了「H-Port」東部活力區，主入口設計了迎賓樓+下沉式露天廣場+屋頂樂園。
在精裝部分上，除了配備空調地暖新風三件套，連牆紙也安排到位了。
加上93㎡起步的戶型，把起步總價控制在350萬左右，相當友好。相比投資這樣一套房子，我覺得它更值得自住。
花樣年·對越天
開盤信息：項目位於新塘路與新塘支路交叉口，預計11月中旬首開2-4#高層，面積89-115㎡，均價42400元/㎡。
層樓點評：項目最大的亮點就是戶型，不僅有89㎡，還能做到逆天的三房兩衛。這也是艮北最後的89㎡。
另一個115㎡的戶型，做到了四房兩衛，同時也實現了「南向橫廳+餐廳獨立」的四開間朝南格局。
總價上，最低也能控制在400萬上下，對剛需來說也是相當友好的。況且板塊內二手房早已賣到5萬+，存在不小的倒掛。
整個板塊的界面也在不斷提升，學校、醫院、綜合體都在完善中。與錢江新城2.0隻有一街之隔，潛力無限。
大家坤和·美築
開盤信息：項目位於寧圍街道振寧路與新寧路交叉口，預計11月中下旬首開1、2、7#高層，面積96—109㎡，限價33500元/㎡。
層樓點評：項目由奧悅美築、奧林美築合併打造，兩個項目就位於斜對面，加起來一共只有800多套房源。
項目限價33500元/㎡，對比4萬7的奧體，和放風4萬5的亞運村，項目的性價比超高。
在翡翠江南清盤之後，板塊已經斷供一年多，不過今年的寧圍板塊，可謂是相當熱鬧，前不久汝悅美境剛首開，中籤率48.9%。
看似不怎麼低的中籤率，其實反而是自住客戶的機會。
中梁·沐宸院
開盤信息：項目位於未來科技城市民中心斜對面，預計11月底首開，高層98—139㎡精裝，均價34500元/㎡。
層樓點評：34500元/㎡的沐宸院，在如今瘋長的未來科技城，是絕對的紅盤存在。
特別是項目還毗鄰未來科技城三兄弟，與5萬+的三兄弟有2萬上下的倒掛，看到這波紅利，論誰也不能不心動。
加上項目東南側還有綠汀路TOD利好，項目自身三面環水，不管是周邊產業人口、地鐵、綜合體、價差紅利，沐宸院都佔盡了。
大家湛景·天承美築
開盤信息：項目位於上園路與祥興路交叉口，預計11月上旬首開1、5#，面積98-108㎡，共123套，精裝均價36000元/㎡。
層樓點評：從流搖的和寧文華，到兩次中籤率只有10%出頭的祥宸府，祥符板塊正在進行一次飛升。
3萬6的天承美築，與南側4萬5的藍孔雀、5萬4的申花，有著不小的價差，加上98㎡起步的面積，總價只要350萬，就能在這樣一個相對成熟的板塊落位一套品質住宅。
項目周邊更是聚集了不少商業，萬達廣場、西田城、龍湖紫荊天街等等，居住便利性十分高。
眾安·荷源府
開盤信息：項目位於蕭山區新城路與蕭紹路交匯處往西150米，首開建面約89-119㎡高層，建面約123方㎡洋房，共220套，價格待定。
層樓點評：從杭州南站開始運行後，南站板塊的樓市也突然熱了起來，天琅府兩次中籤率低只有10%和17%。
重新回溫的南站新城，有著其「TOD發展+高效緊縮+立體複合」的模式，匯聚交通樞紐、科創商務、智慧物流、國際貿易、生活辦公、文旅服務等功能，概念很強大。
當然，荷源府自身也有不少優勢，除了與地鐵站約500米的距離外，戶型上也是亮點頗多。
89㎡能做到三房兩衛，119㎡能做到四房兩衛，在戶型退化的年代裡，荷源府贏了。
千島魯能勝地（杭州亞運會淳安亞運分村）
開盤信息：項目位於千島湖界首鄉千島魯能勝地，預計11月上旬首開85㎡類別墅、123㎡合院，均價22000元/㎡。
層樓點評：對於一個度假類型產品來說，千島魯能勝地能玩的東西實在太豐富了。
比賽場館在亞運後，這裡將轉為室內恆溫水上樂園、路亞公園、天然湖泊泳池、Club Med度假村、亞運公寓等居住生活配套。
而現在，也已經有大樂之野和跡相民宿、鮮魚館、知茶、生活超市、7咖啡、逐浪者、樊登讀書等開業的配套。交付後還會有3家酒店、11個碼頭和多個公園。
如果經常在周邊旅遊度假，手頭還有閒錢，入手這樣一個最低88萬起的度假產品，其實還是很划算的。
佳源馭遠·玖墅
開盤信息：項目位於新灣大道與南堤路交叉口，預計11月首開合院6-8、10、12#，共50套，主力面積186-207㎡ ，價格待定。
層樓點評：目前，項目所在的新灣板塊，僅有一個在售項目萬固珺府，單價1萬8，中籤率也相當低。
首開中籤率8%，加推9%，最近一次中籤率則是34%。按照這樣的趨勢，玖墅高層的中籤率也不太太高。
不過，項目首開的是合院產品，總價不低，更適合本地改善。
濱江旭輝融信·蜀惠朝聞花城
開盤信息：項目位於蕭山區地鐵2號線朝陽站以西約200米左右處，預計11月首開6、8、9#，戶型區間89-120㎡，一共356套，預計價格29800元/㎡。
層樓點評：這可能是今年濱江體量最大的項目了，一共28幢高層，可售2490套。同時，這也是南部新城目前體量最大的一個樓盤了。
在群雄亂戰的南部新城，朝聞花城的優勢很明顯。一個是濱江的品牌，另一個則是與地鐵的距離僅400米，僅次於桂語朝陽。
在一批同樣29800元/㎡的樓盤裡，對於剛需來說當然首選離地鐵近的樓盤。
另外，朝聞花城還有89㎡三房兩衛的戶型，在現在戶型大倒退時代，這樣的戶型優勢基本是碾壓級別的。
好了，想要在江南岸置業預算有限的剛需們，可以衝了。
百酈玲瓏府
開盤信息：項目位於江幹區德勝東路與藥香路交叉口，預計11月首開建築面積約170㎡疊墅12#，建築面積約130㎡6-7層洋房13#，疊墅12套，洋房42套，價格待定。
層樓點評：今年的筧橋板塊，供應量可謂不小。前腳春來曉園一下子推出了500+套，後腳這個月森淋瀾府和玲瓏府也要來了。
同樣是高低配的項目，玲瓏府的特殊之處在於有疊墅產品的供應，這對需要在城東一帶實現終極改善的購房者來說，算是多了一個大選項。
此前，整個板塊擁有疊墅產品的，也僅有璟宸府一盤，此類產品在板塊內也是相當稀缺。
另外，玲瓏府的洋房，也是難得的6層洋房，相比7-8層的「偽洋房」，血統上純正多了。
當然，95㎡起步的高層，也是板塊內在售新房中最低的戶型進入門檻，對剛需的錢包友好了不少。
德信中心
開盤信息：項目位於江幹區明月橋路與和興路交匯口，預計11月首開高層1、2、7、8#，建築面積約112-150㎡，限價46500元/㎡。
層樓點評：項目是城東新城首個TOD中心住區，除了8幢住宅外，還有中式商業街、甲級寫字樓。
更棒的是，德信中心的商業街，和周圍的商業群連綴成片，東站西子國際、華潤萬象匯、杭州之翼、環翼城（在建）、三花國際……未來德信中心的業主們也太幸福了。
112-150㎡的戶型定位改善，產品配置自然也得跟得上，建築設計是曾打造上海新天地的日清設計，景觀設計則由AECOM擔綱，清一色的設計天團。
在同樣46500元/㎡的城東新城，擁有更好位置與商業的德信中心，堪稱性價比之王。
德信銀城·觀湖之宸
開盤信息：項目東至九華路、南至馮金街、西至九堡二號河、北至農墾路，預計11月首開高層1、11、12#，共164套房源，建築面積約96㎡，精裝限價3萬元/㎡。
層樓點評：3萬3的九堡科技城流搖，但一路之隔3萬的長粼府卻有過最低17%的中籤率，這就是價格窪地的魅力。
而3萬觀湖之宸，也將繼續延續這樣的窪地魅力。96㎡起步的戶型，把總價控制在了300萬以內，相當感人。
更重要的是，在豐收湖這一概念出爐後，觀湖之宸是離湖最近的項目。一旦豐收湖成為下一個金沙湖，那觀湖之宸就是最早收穫紅利的樓盤了。
中冶·錦繡華府（美岸棲庭）
開盤信息：項目位於下城區東新路827號，預計11月首開高層2、3、5、9、10、11#，共370套，洋房6、7、8#，共132套，總計502套；高層129-169㎡，洋房139-169㎡，價格待定。
層樓點評：這是一個最近大熱的現房項目，據我所知不少沒搖到養雲的購房者，把錦繡華府作為一個plan B。
純改善的戶型定位，高層起步129㎡，洋房起步則是139㎡，·戶型上也是可圈可點，有大量的四開間朝南戶型。
項目西側臨水系，東北側又是銀泰城，商業和小環境還算過得去。
唯一遺憾的一點是，目前東新路一帶的界面並不是特別好。
星創城·映月璟園
開盤信息：項目位於餘杭區莫幹山路與好運路交匯處，預計11月首開1、2、7#，戶型面積約100-135㎡，預計均價2.9萬/㎡。
層樓點評：勾莊板塊+TOD，基本已經奠定了星創城熱盤的屬性，閉著眼睛都可以放心買買買。
況且，2萬9的星創城，比起3.05萬的前宸，還足足低了1500元/㎡，是勾莊板塊最後的2萬9了。
不過，按照前宸和雲莊的「命運」，項目極有可能被定性為熱點樓盤，那麼有房家庭是無緣星創城了。
金隅·森臨瀾府
開盤信息：項目位於江幹區德勝快速路與相埠路交匯處，預計11月首開7、 8、 10、 11#，高層99-112㎡，洋房面積123-139㎡，共192套，均價40800元/㎡。
層樓點評：城東最好賣的房子是哪一類？就是總價可控的小戶型。
在46500元/㎡的城東新城，42400元/㎡的艮北面前，森臨瀾府整盤精裝限價40800元/㎡的優勢油然而生。
98㎡的起步戶型，又把總價控制在400萬以內，簡直是真香了。
價格之外，項目戶型亮點也不少，高層約98㎡戶型開間做到了約11.8米，約120㎡的洋房做到了「4+1」房。
地鐵萬科·彩虹天空之城
開盤信息：項目位於蕭山區彩虹大道與03省道交叉口（地鐵5號線姑娘橋站），預計11月首開，建面約99、109、128㎡，價格25600元/㎡。
層樓點評：第一座天空之城紅遍全城，中籤率只有個位數，哪怕是大戶型、疊墅也是如此。
第二座天空之城來了，同樣是位於地鐵5號線之上的TOD，延續著網紅的基因，25600元/㎡的價格顯得特別有性價比。
約63萬㎡的體量，有住宅、集中式商業、街區式商業、辦公樓、公園、幼兒園等多種業態，彩虹天空之城已經不止是一個樓盤了，而是一種最in的生活方式。
金地·濱與城
開盤信息：項目位於蕭山區六中路和弘學路交叉口，預計11月首開3、5、7幢，首開310套，面積89-95㎡，預計均價16100元/㎡。
層樓點評：項目所在的戴村板塊，雖然離主城有一定距離，但在時代高架南延工程之下，時間距離會大幅縮短。
況且，戴村板塊的配套並不差，一個城南銀泰城足夠支撐板塊內的商業，比起主城的九堡還要強上不少。
加上16100元/㎡的高層均價，性價比極高，所以同板塊的時光之宸，最近一次中籤率只有20%，這樣的熱度也會延續到濱與城身上。
禹洲宋都·望林府
開盤信息：項目位於星橋街與祥興路交叉口，預計10月首開洋房12、16#，共82套，建面約115-170㎡，價格待定。
層樓點評：自去年開始，祥符板塊開始回歸到購房者的視野中了。
到了今年，在售和待售樓盤就有三個，還有萬科融創在板塊內剛拿的地，祥符的熱度在急速升溫。
而望林府，則是目前在售樓盤中離地鐵站最近的，僅300米，出行無疑會方便得多。
另外，不得不提的是項目的洋房部分，不僅有70套頂躍，容積率更是低至1.36，自住改善相當不錯。
加推信息
下城區
▽11月預計加推的項目
| 案名 | 位置 | 加推信息 | 預計價格 |
| 香棲天第 | 香積寺東路與費家塘路交匯處向北200米 | 預計11月加推4、7#樓，共96套，建面約99、105、128㎡ | 45000 |
| 濱江.春語藍庭 | 石橋路與永華街交叉口 | 預計11月下旬加推10、11、19#，面積98-139㎡高層，共152套 | 33000 |
| 綠城·春月錦廬 | 百田巷128號 | 預計11月中旬加推2、3、8#，共130套，戶型129-154㎡ | 高層46500元，洋房56900 |
江幹區
▽11月預計加推的項目
| 案名 | 位置 | 加推信息 | 預計價格 |
| 花語天境府 | 鴻泰路與蓮花橋路交叉口（地鐵彭埠站A出口） | 預計11月加推4、6#，共77套，建面約128-149㎡ | 46500 |
| 濱江龍湖·東潮府 | 江幹區明石路與同德路交叉口 | 預計11月中下旬加推建築面積約300㎡大平層 | 850萬起 |
| 世茂·錢塘天譽 | 江幹區機場路與松碧街交叉口 | 預計11月中下旬加推24、26、27#疊排，面積160-185㎡ | 總價900-1300萬 |
拱墅區
▽11月預計加推的項目
| 案名 | 位置 | 加推信息 | 預計價格 |
| 金地·大運橋西府 | 通益路與祥泰街交叉口 | 預計11月中下旬加推3、5、6、8#洋房，面積99-130㎡ | 43000 |
| 榮安招商·祥宸府 | 廣業街與大吉路交匯處 | 預計11月中下旬加推 5、6、8-13#，共404套，疊墅約170-180 ㎡，洋房約130-170 ㎡，高層約100-136 ㎡ | 高層36000 ，洋房42500 ，疊墅價格待定 |
餘杭區
▽11月預計加推的項目
| 案名 | 位置 | 加推信息 | 預計價格 |
| 萬科·大溪谷 | 良渚文化村國際南區 | 預計11月下旬加推80、82、84、91#洋房 ，共240套，建築面積約97㎡ | 洋房20800 |
| 中天·汀洲印月 | 東湖新城長寧路和五洲路交叉口 | 預計11月下旬加推9、#高層，共72套，戶型面積98-107㎡ | 20800 |
| 祥生湛景·光合映 | 崇杭街與臥龍浜交叉口（上億廣場旁） | 預計11月中旬加推8號樓，戶型98-125㎡ | 23000 |
祥生湛景·星合映 | 崇杭街與臥龍浜交叉口 | 預計11月下旬1、5、6號樓，戶型區間89-125㎡，共192套 | 23000 |
| 北上星雲府 | 仁和大道怡然街交叉口西側 | 預計11月加推3、4#高層，戶型95-115㎡ | 20000 |
| 觀棠明月府 | 塘栖鎮運溪路與文苑路交匯處 | 預計11月下旬加推13#，戶型面積95-128㎡，共51套 | 19800 |
| 天樾四季城 | 塘栖鎮圓滿路與張家墩路交叉口 | 預計11月下旬加推6、14#，戶型95㎡洋房、139㎡疊墅，共44套 | 價格待定 |
| 景瑞路勁·海逸翠廷 | 崇賢新城崇杭街與星海路交叉口 | 預計11月加推9、11#，主力面積約89-125㎡，共123套 | 23000 |
| 杭辰星萬裡 | 東湖新城望梅路與興元路交叉口 | 預計11月中旬加推11、12#高層，戶型95㎡ | 16800 |
陽光城保億·翡麗雲邸 | 臨平新城星河南路與東仁街交匯處 | 預計11月中旬加推3、4、8、9#疊墅，建築面積約139㎡ | 31900 |
| 新希望美的·長粼府 | 杭喬路與三衛路交叉口（九堡四季青旁） | 預計11月上旬加推小高層13、17#，高層19# | 小高層31400-32200，高層30000 |
眾安 綠城·南湖明月合院組團南湖荷院 （備案名：南湖明月府南湖裡） | 太炎路與餘彭路交叉口 | 預計11月中旬首開1、3、5-12、14、15、17、18#合院，面積中式合院120—240㎡，共119套 | 48400 |
蕭山區
▽11月預計加推的項目
| 案名 | 位置 | 加推信息 | 預計價格 |
| 招商·聞博花城 | 博奧路與建設一路交叉口 | 預計11月加推疊墅21#，共32套，戶型面積167㎡ | 42300 |
| 德信·時光之宸 | 華誠路與弘學路交叉口 | 預計11月上旬加推小高層11#，戶型面積89㎡，共40套 | 16800 |
| 融信·展望 | 建設一路與市心北路交叉口東約400米 | 預計11月加推高層7、9#，建築面積約105-139㎡ | 37500 |
| 龍湖·湘湖原著 | 蜀山路與向旭路交叉口以東200米 | 預計11月中上旬加推建面約169-185㎡的排屋，共28套 | 50600 |
| 濱江·翠語華庭 | 風情大道與緯九路交叉口向北約50米 | 預計11月下旬加推1、3、5#，共306套，建面約106-125㎡ | 37500 |
| 興耀·星漫裡 | 風情大道與建設一路交叉口 | 預計11月加推5#，建面約96、118㎡，共100套 | 37500 |
| 萬科·樟宜翠灣 | 育才路與南四路交叉口 | 項目預計11月中旬加推3、16#，共132套，建面約98-130㎡ | 29800 |
| 龍湖融信·天琅府 | 金城路與通惠路交匯處 | 預計11月下旬加推建面約98㎡高層，約125-139㎡洋房 | 高層30000，洋房36400 |
| 中天·雲望 | 育東路與雙桐路交叉口 | 預計11月初加推疊墅5幢，共81套，戶型面積168㎡ | 四疊均價50300，六疊均價45700 |
| 眾安·荷源府 | 新城路與蕭紹路交匯處往西150米 | 預計11月加推高層+洋房約220套，建面約89-119㎡高層，建面約123㎡洋房 | 價格待定 |
| 綠城·桂語聽瀾軒 | 興議路與啟迪路交叉口 | 預計11月下旬加推疊墅1-7幢，面積173-228㎡，共90套 | 價格待定 |
| 東原德信·印奧灣 | 南秀路和崇化路交叉口 | 預計11月底加推1#商業，面積約300㎡ | 價格待定 |
| 三盛大家·汝悅美境 | 利華路和生興路交叉口以北150米處 | 預計11月底加推高層 | 價格待定 |
富陽區
▽11月預計加推的項目
| 案名 | 位置 | 加推信息 | 預計價格 |
| 宋都弘陽·濟宸府 | 富春灣新城永濟路與大橋南路交叉口 | 預計11月加推高層8#，戶型面積95-105㎡，共106套 | 16300 |
| 眾安·順源府 | 銀湖科技城科創西路與龍溪北路交叉口 | 預計11月加推8、9、14#，共206套，建面約89、95、120㎡ | 20500 |
| 綠城·桂語映月 | 閒富路與上林湖路交叉口 | 預計11月下旬加推高層7、9幢，洋房10、11、12、13幢，高層95㎡，103㎡，120㎡，洋房89㎡，103㎡，135㎡，共292套 | 20500 |
臨安區
▽11月預計加推的項目
| 案名 | 位置 | 加推信息 | 預計價格 |
| 未來旭輝城 | 科技大道與星港路交叉口 | 預計11月底1、2#，戶型約89-96㎡，共208套 | 22000 |
| 越秀·星悅城 | 青山湖科技城星港路與塘塍街交叉口 | 預計11月中旬加推111、119、120#洋房，面積95、125㎡ | 總價200-250萬元 |
| 濱江·湖光山社 | 青山湖科技大道（16號線八百裡站） | 預計11月中旬加推小高層G2、G3#，戶型99、120㎡，共96套 | 22300 |