在南寧，提起爛尾商業，位於東協商務區的利海亞洲國際中心商業一定榜上有名。
就在上周末，大V君發現利海亞洲國際中心商業被放在阿里拍賣·司法網站上拍賣，全程網絡競價，最終因無人報名流拍。
據了解，此次法拍的是利海亞洲國際中心裙樓商鋪和地下室部分，這部分商業已是第三次掛網法拍了。
從曾經東協商務區的紅盤淪落到如今三次法拍均流拍，利海亞洲國際中心商業經歷了什麼？
第三次法拍慘遭流拍
降價7億依舊無人問津
12月19日，在阿里拍賣·司法網站上，大V君發現南寧東協商務區的利海亞洲國際中心商業在進行拍賣。
此次法拍標的物除了利海亞洲國際87353.89㎡商業抵債資產（在建工程）外，還有廣西利海房地產開發有限公司的不良債權，商業抵債資產和不良債權所有人為中國東方資產管理股份有限公司。
｜阿里拍賣·司法網站截圖
這場法拍全程網絡競價，起拍價為11.75億元，保證金2億元，增價幅度500萬元。
競價時間從上午10時到晚上22時，共12個小時時長，最終因無人報名流拍。
此次法拍的是利海亞洲國際中心A區、B區商業裙樓及地下車庫，曾以利海·藍生活廣場的案名招商，目前該部分外立面已完工、基礎構架也完工90%，其他公共消防、機電還未安裝。
｜項目內部裝修情況
大V君從阿里拍賣·司法網站上查詢到，此次為利海亞洲國際中心A區、B區商業裙樓及地下車庫第三次掛網法拍，前兩次法拍時間分別在2018年1月以及2018年10月，這兩次結果均為競價失敗，最終流拍。
｜利海亞洲國際中心商鋪前兩次掛網法拍截圖
且12月19日這次掛網，起始價比2018年1月那次降了7億多。
經過了幾度掛網法拍，起始價一降再降，利海亞洲國際中心的這些商鋪卻始終沒能找到接盤人。
坐落寸土寸金的東協商務區
利海亞洲國際中心曾經一度受捧
利海亞洲國際中心位於東協商務區中柬路9號，坐落在東協商務區商圈的繁華中心，東面一路之隔是五洲國際和昌泰東協廣場，北面距離華潤萬象城約300米，位置非常優越。
｜項目位於東協商務區中心地段
2007年，利海拿下東協商務區67.5畝地塊，並在當年號稱要打造成南寧的「城市之冠」。
項目佔地67.5畝，項目劃分為A、B兩區，由8棟住宅和2棟商業組成，是集住宅、辦公、商業、娛樂休閒為一體的大型綜合體項目。如今，住宅部分和商業辦公部分已交付入住多年。
｜南寧利海亞洲國際中心設計圖
項目住宅部分於2008年9月首開，非常受追捧。據業內人士回憶，當時住宅部分戶型設計超前，推出了不少26~75㎡的小戶型，加上地段的加持，不少購房者買來投資，出租給附近的上班族。
首次開盤僅7天就賣了1000多套，據說當時買房都是託人找關係才能搶到，火熱程度可見一斑。
目前，利海亞洲國際中心二手房住宅的均價在1.8萬元/㎡，掛網出租1房1廳1衛的戶型租金也要每月1800元。
網上的數據顯示，近期項目二手房也有陸續成交的情況，可見，住宅的關注度一直都不錯。
集團總部資金鍊斷裂
國內項目全線停工
在這個寸土寸金的地段，曾一度熱銷成為紅盤，如今卻三次法拍三次流拍，為何商鋪會落到如此境地？
這還得從廣西利海房地產開發有限公司的總公司利海集團說起。
公開資料顯示，廣東利海集團於1992年成立，是一家成立超過20年的老牌房企，董事長為謝海榆。
｜百度百科上關於利海集團的簡介
在2003~2011年間，利海集團發展勢頭正猛，曾獲得過多項全國大獎。到了2015年，旗下產業布局全國超過30個。
但在2013年，香港紀海有限公司向河南省鄭州市中級人民法院提出控訴，此後，利海集團因董事長謝海榆涉及多方利益糾紛的隱情也如層層剝繭一般被曝光出來。
網上的資料顯示，那幾年間利海集團的增資募集的規模高達數十億，分布在全國的多個項目，同時，發行的多個信託計劃在時間上多有重疊，有將資金「拆東牆補西牆」的嫌疑。
｜利海旅遊地產運營體系
在此期間，利海集團仍然在全國各地開展大規模的旅遊地產開發，項目所計劃投入的資金規模十分龐大，從數十億到數百億不等，但都沒有進入回報期，受到房地產行業整體環境的影響，資金收益進度緩慢。
據悉，當時利海地產一年銷售額不過20億~30億元，其融資規模已經遠遠超過利海的償還能力。利海不斷擴充的業務板塊所承擔風險遠遠超過其資金的承受壓力。
｜利海外地項目停工引發各方維權
2015年後，除了南寧利海亞洲國際中心外，利海集團在青島、貴陽、長沙等項目也全線停工，粗略統計陷入困境的項目多達10個。
利海集團旗下項目也因拖欠工資導致停工潮，各方維權聲音此起彼伏。
300多套商鋪被法院查封拍賣
無人接盤，復活遙遙無期
南寧利海亞洲國際中心因總部資金鍊斷裂而受到牽連，如今其商鋪只能以法拍的形式出讓。
因利海總公司欠中國東方資產管理股份有限公司17億債務，利海亞洲國際中心B區共有300多個商鋪被法院查封。
而此前賣出去的100多個商鋪，僅有7、8個做了房屋備案登記，其餘業主均沒有登記備案。2015年，籤了合同卻拿不到商鋪的業主曾發起過數次WQ，卻投訴無門。
｜2015年利海·藍生活廣場業主WQ現場
2019年，南寧中院受理廣西利海公司破產申請一案，對廣西利海公司債權停息。
至此，曾經紅極一時的利海地產，在南寧落下帷幕，還搞得一地雞毛。
項目位置如此優越，為何沒有開發商願意接盤呢？
大V君從網上找到了一些關於競買法拍爛尾樓的法律風險，可以參考。
首先，法院及法拍網絡平臺不承擔瑕疵擔保責任，買受人需承擔標的物瑕疵風險。
在這場利海亞洲國際中心商業的法拍公告中，備註一欄也提到了有關資產的瑕疵與風險，如圖：
｜拍賣公告提到資產的瑕疵與風險
這些條款說明，購買司法拍賣的爛尾樓，尤其是在網絡上競買，法院只負責拍賣，淘寶只負責提供司法拍賣的平臺，參與網絡司法拍賣的各方權利義務關係都沒有法律的明確說明。
其次，跟不少爛尾樓一樣，海亞洲國際中心的商鋪經歷長達多年的日曬、風吹、雨淋、雷打，質量受到了不同程度的損壞，無論是推倒重建還是添料加固，都大大增加了開發成本，增加了盤活的難度。
｜海亞洲國際中心外立面
還有，競買人自理過戶手續且法院不作過戶的任何承諾，需承擔無法過戶的風險。
例如，很多爛尾樓都關涉聯建糾紛、融資糾紛、債務糾紛、拖欠稅費等遺留問題，產權不清、產權共有、長期租賃或者法院不是唯一查封機構等問題，則使得買受人將面臨無法進行過戶的風險。
｜爛尾樓存在無法進行過戶的風險
除此之外，也有業內人士表示，利海亞洲國際中心拍賣的A區、B區和地下室當初是設計成購物商場和地下大型超市的。
但這幾年南寧的商鋪市場整體表現平平，商鋪的租金多年基本不漲。
且項目周邊同類型的商業很多，500米內就匯集了昌泰東協廣場、盛天地、龍光世紀、華潤萬象城、三棋廣場等大體量商業，周邊住宅項目還有不少底商。
商業多，競爭壓力，加上周邊有些商鋪人氣也一般，所以利海亞洲國際中心的商場和超市想真正做起來並不容易。
｜東協商務區商業雲集
在利海進駐南寧的這幾年間，高開低走，最後淪落到法拍數度無人接盤的境地，令人唏噓。
項目後續如何，大V君會持續關注。
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