2019年,樓市在下行壓力中韌性前行,各地樓市限購、限價政策不放鬆,全年累計調控620餘次,「房住不炒」、「一城一策」依舊是主旋律,全行業銷售規模再創新高,居民購房行為逐步趨於理性。這一年,各地人才政策持續落地,部分城市「零門檻」落戶;國家支持城市住房租賃建設,同時整治租賃中介亂象,規範市場發展;房地產金融定向監管繼續從緊,房企破產、資金鍊危機引關注;這一年,「電商賣房」、「鶴崗房子白菜價」、「深圳免徵豪宅稅」等同樣是全民關心的熱詞。新年伊始,中國經濟網策劃推出2019「中國時間」年度經濟盤點系列,對一年來中國經濟發展做一系統回顧。本期推出十大房產行業新聞。
1、「房住不炒」成全年總基調 中央重大會議多次重申
2019年4月19日,中共中央政治局召開會議,分析研究當前經濟形勢,部署當前經濟工作。會議指出,要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制。
2019年7月30日,中共中央政治局召開會議,分析研究當前經濟形勢,部署下半年經濟工作。會議指出,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實房地產長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段。
2019年12月10日至12日召開的中央經濟工作會議指出,要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,全面落實因城施策,穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制,促進房地產市場平穩健康發展。
年內中央多次重大會議提及「房住不炒」,體現政策的系統性與連貫性。業內認為,雖然近期部分城市出現微調政策,但整體看基本原則依然沒有改變,中央遏制房價上漲的決心沒有發生改變。「房住不炒」代表未來樓市政策將會繼續打擊投機行為,保護真實的居住需求,未來的微調政策將有利於剛需。業內預計,未來房地產市場不會出現單邊市場熱度持續上揚的格局,整體穩定、小幅波動應該是主流趨勢。
2、百餘城捲入「搶人大戰」 多地推出租房落戶政策
《2019人才政策與安居就業報告》顯示,2019年已有百餘城市出臺了人才政策,超30城陸續出臺新落戶政策,大部分出臺人才政策的城市都將補貼重點放在解決居住問題上,多地開出高額購房補貼。報告稱,超過30個城市陸續出臺了新的落戶政策,廣東、黑龍江、浙江、江西等省均在其列。天津、深圳、廣州、佛山、成都、西安等地,相繼對人才政策、住房購買及銷售行為等作出規定。大部分出臺人才政策的城市都將補貼重點放在解決居住問題上,如:寧波人才安家補貼最高達800萬元,柳州、南寧、蘇州、吉林、廈門、南通等地也都開出超百萬元的高補貼吸引優秀人才。
另一方面,2019年11月,海口、昆明、鄭州、開封、洛陽相繼發布「租房落戶」新政。不同城市政策不盡相同,以鄭州為例,在鄭州中心城區租房,居住一年以上就可以辦鄭州市戶口,憑實際居住地房屋租賃合同,經房主同意,可將戶口遷入租房戶的地址。另一方面,鄭州提出租房落戶,也是對國家發改委《2019年新型城鎮化建設重點任務》政策的具體落實。2019年4月8日,國家發展改革委提出繼續加大戶籍制度改革力度,提高城鎮化率。鄭州2018年城鎮化率為73.38%,在全國城市中排20名左右。鄭州作為河南省的省會城市,城鎮化率有進一步提升空間。
業內人士指出,早在十年前,就有城市規定憑藉租房辦理居住證達到一定年限就可以落戶。最近各城市搶人政策愈演愈烈,租房落戶政策得到強化,引起更多關注。對於有落戶需求的人來說,面對多地逐漸放寬的落戶政策,選擇範圍明顯加大,城市之間的競爭也因此愈發激烈,並導致落戶門檻逐步走低。人口流動的背後是資本的流動,人口不僅自身帶來資本,同時也在吸引資本流動,預計更多城市會加入「搶人大戰」中,城市人口爭奪戰剛剛開始。
3、樓市調控落實「一城一策」 長效機制試點穩妥推進
2019年兩會期間,中央首次明確提出「一城一策」、「長效機制方案試點」。據不完全統計,浙江、福建、河南、安徽、長沙、成都、上海等多地表示實行「一城一策」,其中,福州、廈門、長沙、武漢、杭州、寧波、成都、上海等市將研究制定「一城一策」實施方案。
梳理2019年以來各地調控舉措可以看到,一些地方從信貸、土地等方面收緊樓市調控政策;另一些地方則適度寬鬆了限購政策,如深汕特別合作區商品房全面解凍,廣州南沙和花都、上海臨港、廣東佛山等地區放寬了人才購房的社保年限或戶籍門檻等。
各地錨定「穩地價、穩房價、穩預期」的目標,因城、因區、因時施策,積極主動作為,保持了樓市總體平穩運行。2019年,制定完善長效機制的基礎性工作穩步邁進。住房和城鄉建設部初步構建了房地產市場監測指標體系,開展月度監測、季度評價,及時預警提示。
業內人士認為,2019年各地樓市政策呈現雙向精準調控特點,既有放鬆,又有收緊,樓市調控在持續打擊投機性需求的同時,也加強了對真實居住需求的保護。
4、央行調整新房貸利率機制 房貸利率更加市場化
央行發布公告,自2019年10月8日起全面調整房貸利率計算方式,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(英文簡稱LPR)為定價基準加點形成。首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率;二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點;公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。同時,新規主要針對新發放個人住房貸款利率,存量個人住房貸款利率仍按原合同執行。
過去4年中,國內房貸利率一直穩定在4.9%的水平,新規執行後,房貸利率會跟隨LPR市場利率一起浮動,將原來的4.9%調整到了4.85%,下降了5個基點,但是二套房貸款利率上升60個基點,變成5.45%。
業內人士認為,首套房商貸不得低於定價基準,二套房商貸不得低於定價基準加點60個基點,體現了「房住不炒」、從緊從嚴的政策導向。另一方面,也是房貸價格更加市場化的體現,商業銀行定價權提高,借款人可以貨比三家選擇最適合自己的銀行選擇房貸。
5、年內超500家房企破產 中小房企洗牌加劇
根據人民法院公告網數據,截至2019年12月13日,年內破產的房地產企業數量已達513家。此房地產破產名單中,多數為三四線城市的中小房企,也不乏一些知名度較高甚至躋身百強知名房企的身影。
根據2018年全國工商局統計,在工商局註冊登記的房地產開發商一共9.7萬家,按此計算,破產房企佔我國房企的總量僅為0.52%。從歷年房企破產數量來看,2014年房地產企業破產數量超過2000家。儘管房地產企業破產每年都有發生,但在2019年末引發巨大關注,代表了市場對房地產企業資金鍊的擔憂。目前,房地產行業分化嚴重,中小企業生存壓力大。
業內認為,房地產高周轉、高槓桿、高負債的商業模式已經走向終結,房地產的「高光時刻」不再出現。隨著各類融資渠道的收緊,房企生存壓力越來越大,中小企業整體抗風險的能力比較差。基於宏觀及融資環境調控持續,未來破產企業將會更多,且會呈現加速。
6、行業集中度加速提升 30強房企銷售額佔一半
近些年,房地產業的集中度正在加速提升,根據華創證券的報告,2019年1-10月,50強房企銷售金額達到7.5萬億元,佔全國商品房銷售金額的比重已經超過60%,而在2011年,這一比例還不到20%。在此期間,30強房企銷售額佔比從15%上升到50%;10強房企銷售額佔比從10%上升到30%。
易居克而瑞發布的數據顯示,2019年前11月,百強房企全口徑銷售金額約為10.3萬億元,同比增長17.7%。銷售的普遍增長,也抬高了行業的規模門檻。按照該機構的統計,截至2019年11月末,已有27家房企的銷售規模超過千億。在5年前,千億房企僅有7家。
業內表示,房地產行業一直都是以規模為導向,規模較大的企業在融資、拿地中有明顯的優勢,銷售中也容易獲得品牌溢價,房企要想提高競爭力,做大規模幾乎是唯一的路徑。近幾年,調控政策持續施壓,部分區域市場進入下行期,規模的加持顯得更為重要。
7、長租公寓「爆雷」頻現 行業漸入「寡頭之爭」
2019年8月7日,樂伽公寓終於宣布「停止經營,關閉所有業務,員工大量離職,沒有經營收入,無法償還客戶欠款」。樂伽公寓爆雷涉及的房東、租客在萬人以上,涉及合肥、西安、南京、蘇州、杭州、成都、重慶等7個城市。美東時間2019年11月5日,青客在紐約納斯達克證券交易所掛牌上市,成為中國長租公寓第一股。另一長租公寓蛋殼於10月底向美國證交會遞交了招股書。自如則表示暫不急於啟動IPO。
2019年,長租公寓行業跌宕起伏,一方面頭部企業已經或即將在美上市,另一方面,一些經營不規範的小公司頻繁遭遇資金鍊危機,「套路貸」等亂象環生,據不完全統計,目前全國爆倉的品牌長租公寓近50家。
2019年12月25日,住建部發布政策,明確要求:加強對採取「高進低出」「長收短付」等經營模式的高風險住房租賃企業監管。
業內人士認為,目前長租公寓正處於第二階段,即行業集中度提升的「寡頭之爭」,並且目前這一階段還將持續較長時間。預計明年長租公寓將持續分化,產品力將成為競爭力,而在未來2-3年長租公寓市場中,頭部將佔據七成以上份額。
8、「雙十一」房企花式營銷 扎堆電商賣房
2019年「雙十一」,除了各大電商優惠滿減的算法令人頭疼外,最令人熱議的就是「電商賣房」了,大批開發商在天貓、京東和蘇寧推出特價房購買頁面,賣房戰場從線下擴大到線上。其中,天貓主要是阿里拍賣的模式,「雙十一」期間推出上萬套特價房,類型涵蓋學區房、地鐵房、景區房,不僅有二手房,特惠新房也參與拍賣,以及「撿漏盤」;京東推出京東房產「雙十一」賣房活動,聯合超過200家開發商、投放超過6000套特惠房源,新房全款5折起,優惠額超3億元;蘇寧商則是與恆大合作,通過99元意向金的形式即可購買一口價的特價房。
業內人士認為,房地產市場金九銀十不再火熱,地產商開始進行各式各樣的營銷,線上賣房這種此前被認為效率不高的營銷模式被各大房地產商青睞,從其促銷形式來看,電商賣房本質上仍是營銷手段,是房地產企業在銷售不利的大環境下的一場自救。有專家指出,電商的流量對於房地產銷售影響不大,因為房地產消費屬於區域市場行為,需要多次看房,與電商全國性消費帶來的流量並不對等,三個電商平臺「雙十一」售房總量不超過3萬套,不會對當下房地產市場的銷售有實質性影響。
另一方面,雖然把房產搬到「雙十一」的貨架上必然會引來更多的關注,但是房產與傳統的商品不同,售後服務能否得到保障,信息披露能否做到全面和細緻等,這些問題需要電商平臺給出更加完善的解決方案。此外,「雙十一」網上上架的特價房不少是「法拍房」,需要注意風險,「撿漏」還需謹慎。
9、5萬元在鶴崗買套房 「煤城」房子「白菜價」引關注
2019年,黑龍江鶴崗因房價引發大量關注,有網友稱,鶴崗部分二手房單價已經降至400元/平方米的「白菜價」,一套安置房只需1.9萬元即可買到。隨後,一篇名為《流浪到鶴崗,五萬買套房》的文章中,一位舟山網友通過網絡直播在鶴崗低價買房的過程,再次將鶴崗這個四線小城拉入大眾視線之內。
鶴崗方面接受採訪稱,2019年前11個月,超過2000套鶴崗的房子被外地人購買,比去年同期增長超過30%。鶴崗市住房和城鄉建設局黨委委員、副局長臧富強表示,「在鶴崗,網上報導的一兩萬元的低房價情況確實存在,但也只是個別現象。」
媒體報導顯示,2013年至2018年6年間,鶴崗市大力推進保障性住房建設,共計建設約11萬套住房,當地很多老百姓一家手裡都有2套房甚至更多的住房,每年暖氣費就要交1000-2000元,因此有房主不想持有閒置的房子,索性低價賣出。鶴崗曾經是黑龍江省四大「煤城」之一,這座因煤而興的城市,在2011年被確定為資源枯竭型城市,此後的脫煤轉型之路並不容易。2017年,鶴崗地區生產總值282.9億元。全市總人口從2015年將近106萬人,降低到2018年99.5萬人。
業內人士表示,房價便宜不是一個城市的競爭力,它是一個結果,「比如美國的底特律,一美元一套房子都沒人要。一個城市正常運行,房價不會便宜到這個地步。」也有專家認為,房價的事情要分兩面看,一方面,部分群體覺得大城市的就業機會不是很有吸引力,又覺得大城市的房價貴是個很大的問題,那麼低房價就有可能成為吸引這部分人去買當地房子的原因。
10、深圳144平方米以下住宅免徵「豪宅稅」 引發業主加價
2019年「雙十一」當天,深圳「豪宅稅」徵收標準迎重大變化,從2019年11月11日起,容積率在1.0以上、單套建築面積在144㎡以下的房子為普通住宅,滿兩年可免徵增值稅,而不再問總價。以南山為例,之前一套120㎡、市場價1000萬元、原價300萬元的房子,按照之前南山高於490萬元滿兩年的要繳差額增值稅,增值稅大約要繳37萬左右,按照新規,就可以免徵37萬元增值稅。
所謂「豪宅稅」,是一種通俗的說法,指的是超過普通住房價格標準的房產將享受不到相關的稅收優惠,因此在交易過程中會被要求繳納高於普通住房標準的稅費。此消息一出,有業主瞬間加價30萬元,有業主撤盤不賣了,有網友戲稱:「雙11你們都去剁手吧,我去搶房了。」
深圳市住建局稱,深圳目前適用的普通商品住房標準於2015年9月公布實施。隨著房地產市場形勢的變化,該普通商品住房標準與居民合理住房需求日益不匹配。目前,市場上大量中小戶型住房交易需要繳納增值稅,這無疑加重了普通居民家庭、剛需購買住房的負擔。市住建局強調,此次調整普通住房標準,並不影響深圳市房地產調控政策。深圳市仍然嚴格執行2016年以來的限購、限貸、限售、限價等政策,「穩地價、穩房價、穩預期」工作仍在有條不紊推進中。
對於新政的影響,分析人士指出,這是一個減負降稅的政策,相信對深圳房地產交易市場的刺激是明顯的,可能體現為交易量快速上升。深圳樓市會重現炒作嗎?分析人士稱,在「房住不炒」的大環境下,市場各方都有天花板和框架限制,交易量放大不一定意味著房價的快速上升,那種期望房價暴漲的心態要不得。