最近，一向低調的板橋新城非常亮眼。上月底，板橋出讓了一幅商住地塊，經過191輪的激烈競價，最終由寶能拿下，樓面價近乎地王。此前，地鐵8號線又傳出好消息，寧蕪鐵路外繞徵地拆遷今年將啟動。而區域內的地王項目宋都柏悅府，也預計今年上半年將首開，銷許價值得期待。
壹
地鐵正在來！板橋新城的發展規劃
板橋新城是南京市重點建設的九大新城之一。從整體區位上看，板橋新城西靠長江，東至寧馬高速，向北是河西CBD，開車只需二十分鐘即可到達。
板塊的定位為南京的宜居、生態、科技新城，交通、商業、生活等配套具備一定的潛力。首先來盤點一下區域內的一些規劃和生活配套。
01 / 交通
說到交通部分，板橋人民和購房者們最關心的就是地鐵。目前板橋的高速路網已經比較成熟，區域內的地鐵卻遲遲不到位，實在讓人揪心。根據規劃，區域內設有8號線和9號線二期南延線兩條地鐵線。
地鐵8號線途徑仙林、麒麟、板橋和江寧濱江等板塊，板橋區域內設有西善橋站、板橋北站、板橋站、洲南路站、板橋南站五個站點。這條線路至今沒有落地的原因是局部位置與老寧蕪鐵路通道重合，形成了寧蕪鐵路不搬遷，8號線無法通車的尷尬局面。
不過在今年3月，南京市委市政府召開城建城管大會，明確提出「啟動寧蕪鐵路外繞徵地拆遷」，同月，南京市人民政府與中國鐵路上海局集團公司，籤訂了「寧蕪公路擴能改造（滄波門至古雄段）框架協議」，確定了寧蕪鐵路的改造方案，地鐵8號線迎來重大利好。
關於地鐵9號線二期南延線，則在板橋區域內設置了新城大街站，但由於其一期工程才剛剛開工，二期工程計劃在何時啟動，目前還不太明朗。
一號線線路圖 來源本地寶
02 / 商業
目前板橋主要有兩大商業體，其一是花生唐，另外一個是雨花吾悅廣場。
花生唐位於蓮花湖邊，項目總用地面積約5.5萬㎡，總建築面積近10萬㎡，用於銷售的商業部分總體量為2萬多㎡，功能集超市、賣場、影院、餐飲、零售、休閒、娛樂等為一體，已於2014年開業，目前是板橋新城比較核心的商業配套。
雨花吾悅廣場目前還處在建設階段，規劃有1棟8層高的商業，3棟23-27層公寓，和一個5層生態立體車庫，其中公寓房源在售，精裝交付，均價12000元/㎡起，面積62㎡。
雨花吾悅廣場 圖源網絡
雨花吾悅廣場是南京第三座吾悅廣場，另外兩座分別位於鼓樓區湖南路，及河西萬達茂旁。該商業體填補了板橋中高端商業的空白，它的商業形態、開發商品牌、相關設施配套、購物環境等相對來說都比較完善，建成後，區域內的商業氛圍將會提檔升級。
03 / 生態資源
板橋新城的生態資源比較充沛，以蓮花湖和板橋河兩大水景資源為主。
2006年，板橋新城管委會投資建設蓮花湖公園，公園佔地約1300畝，水面在400畝左右，滿足區域內日常生活的休閒娛樂需求。
蓮花湖公園周邊小區眾多，輻射居民在十萬餘人，周邊目前有金地自在城、朗詩綠色街區、宋都南郡、金域華府等。
區位圖 來源高德地圖
由於蓮花湖公園旁邊就是金地體育公園，加上離雨花吾悅廣場、板橋花生唐距離都比較近，大大提高了商業與休閒娛樂的聯動性。
板橋河是從長江流出的一條支流，也是附近許多垂釣愛好者的駐紮地，這條河流線較長，一直綿延到谷裡。由於河流線在板橋區域內沒有斷頭，因此能夠享受到河景資源的樓盤眾多。其中，金地自在城、宋都南郡國際是位於蓮花湖與板橋河之間的樓盤，坐擁兩大水景資源。
貳
區域內存貨漸多
01 / 石林雲城
石林雲城是石林大公園的二期項目，位於南京軟體園西片區，總佔地約25萬㎡，由26棟高層，36棟洋房及商業、幼兒園、小學組成。目前在售部分為小高層6、7號樓和洋房24、25號樓，其中小高層戶型建築面積為73㎡、93㎡、106㎡，均價26074元/㎡，洋房戶型建築面積89-168㎡，均價29292元/㎡，均為精裝交付。
石林雲城的這款產品屬於高低配，對剛需人群和改善人群都比較適合。小高層和洋房都擁有小戶型面積，適宜穩健型的剛需人群，洋房面積最大168㎡，總價在500萬左右，適宜區域內的改善人群。
區位圖 來源高德地圖
從區位上看，石林雲城靠近板橋河，享受河景資源，1公裡有南京市雨花醫院，南京市板橋中小學、南京市雨花開發區實驗小學，花生唐和蓮花湖公園不到2公裡。作為一個半徑2公裡的生活圈，石林雲城的生活配套完善又很便捷。
02 / 星葉歡樂城
星葉歡樂城前身為板橋G10，是比較早的地塊。2016年，棲霞建設競得G10地塊，樓面價8882元/平米，用地性質為商住混合用地，包含A、B、C三塊用地。其中A地塊為商住混合用地，規劃有12棟30-33層高層住宅、兩棟7層商辦樓，B地塊為幼託用地，C地塊為社區中心。
星葉歡樂城
從區位上看，星葉歡樂城2公裡內有蓮花湖公園和南京梅山醫院，1公裡的學校有上海梅山第一小學、南京市梅山第一中學、東北大學研究生院梅山教學點，整個區位靠近梅山鋼鐵廠及其衍生產業組團，與板橋河比較遠，蓮花湖公園也有1.9公裡。
區位圖 圖源高德地圖
星葉歡樂城於今年3月31日在售樓處低調平推，首開1、2、3、4、5號樓，共計740套房源，目前5幢樓均有房源在售，主力戶型89、90、107、128㎡，精裝交付，銷許均價25075-25668元/㎡。
不過星葉歡樂城的首開成績並不理想，1個多月過去了，700多套房源只去化了1套，認購了24套。
圖源南京網上房地產
03 / 宋都柏悅府
宋都柏悅府是目前區域內的地王項目。2019年6月5日，宋都以總價32.3億元競得板橋G18地塊，樓面價15453元/㎡，打造宋都柏悅府。
宋都柏悅府售樓處
該項目是宋都「柏悅系」在南京的首發作品，主打改善，擬建7棟11層小高層，11棟26-27層高層，1棟租賃用房，並自帶2萬方的社區商業。目前樣板間暫未開放，預計6月或7月上市，首開4棟樓（13#、14#、18#、19#），戶型面積為90-130㎡，精裝交付。
效果圖
板橋的供地節奏一直是相對比較滯緩的狀態，除了文章開頭提到的寶能地塊，區域內近三年來就只出讓過一幅地塊，即宋都柏悅府，這一出就是地王價。
在7年前，宋都在板橋新城打造了宋都南郡國際，距離新項目宋都柏悅府僅1.7公裡，加之新項目主打改善房型，宋都南郡國際的老業主們很可能會是相對牢固的客戶基礎。
區位圖
不過由於宋都的地價較高，近乎星葉歡樂城地價的兩倍，不難想銷許價也是水漲船高，放風價近乎28000元/㎡，星葉歡樂城25000元的單價首開就遇冷，不知宋都最終首開價會是多少，能否被購房朋友們所接受。
04 / 寶能G14
提到地價，還要說到寶能競得的板橋G14地塊，這塊地就位於宋都柏悅府隔壁。4月30日，寶能以27.1億元拿下G14地塊，這是一塊商住用地，樓面價15253元/㎡，達到最高限價，需自持租賃住房建築面積21200㎡。而宋都柏悅府地價為15453元/㎡，兩者價格僅差200元/㎡，但如果加上自持部分成本，板橋G14的地價實際要更高。
宋都柏悅府與寶能G14都靠近板橋河，與規劃地鐵九號線二期的新城大街站十分接近，附近有金陵華興幼兒園、南京實驗幼兒園（金地分園）貝街國際幼兒園、金陵華興實驗學校、力小分校，教育氛圍比較濃厚，同時兩幅地塊都自帶商業，商業氛圍相當良好。
寶能作為新進駐南京的開發商，此前已在燕子磯的濱江位置拿下G01地塊，同樣是一塊商住地，將配建300米高的商務大樓，未來將成燕子磯新地標。
今年3月11日，南京市與寶能投資集團通過視頻連線，籤署戰略合作框架協議暨重大項目合作協議，投資建設3個重大項目，分別為：燕子磯濱江總部經濟集聚區項目、溧水健康科技城項目、寶能（南京）華東智慧供應鏈臨空產業園項目。
總結：由於寶能的到來，宋都將不會再面臨地價獨高的狀態，但兩個新項目的地價都如此之高，剛需置業者們在板橋置業的門檻又提高了。板橋新城區域內的產品也不在局限於剛需產品，慢慢地在向改善轉型，這更利於對板橋有著深厚感情的老業主們二次置業。
板橋作為南京主城的南大門，同時又是南京9大新城之一，位置及地位自是不錯。在介紹以上樓盤的時候，可以看出無論是商業、學校、生態等各方面配套都日趨完善，如果地鐵一通，買房人也會對板塊更有信心。
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