百夫長米宅
最近政府的一系列動作,指向性都太明顯了。
三道槓、預售監管、期房制度,針對性的目標只有一個:
開發商。
開發商太慘了。但是我想,市場一定非常慶幸,開發商越慘,市場越好,才會有更好的產品、更好的服務、更穩妥的發展。
什麼叫買房市場?
開發商是孫子,購房者是大爺。
1
一個史無前例的好消息。
成都、昆明、唐山、太原、江西。
從11月23日到12月8日,短短2周,連續5個城市(省份)提出了預售資金監管,都是大城市,頻次非常高,正在釋放一個非常積極的信號。
像一把利劍,刺向了兩個巨大的毒瘤:
高周轉,
期房制度。
70歲的期房制度、30歲的高周轉,終於迎來了第一聲槍響!
期房制度,一切制度的基礎。
這是香港霍英東首先提出來的,對,不是李摘瓜。當時的期房制度,或者叫炒樓花,是當時房地產的巨大創新。
開發商用首付款融資開發,風險小、回報高;拿不出全款的購房者,也通過分期,成功買房。對,當年的炒樓花,本質上是雙贏。
開發商降低了融資壓力。購房者減輕了購房壓力。
但是,這個讓人又愛又恨的預售制度,運行半個多世紀後,弊端越來越大,同時存在著巨大的風險,那就是開發商僅僅蓋了數層之後,就拿到了大部分的房款,想跑路輕而易舉,平攤下來,開發商的風險幾乎為0。
購房者承擔了將近100%的風險。
這是預售制度裡潛藏著最大的風險。
市場一片繁榮時,你好我好大家好,開發商、銀行吃肉血賺,購房者也跟著喝湯;一旦市場一片蕭條時,開發商、銀行、施工方想方設法圈錢,卻把爛尾、維權留給了購房者。
這太不對等。
2
高周轉,更是讓開發商空手套白狼。
期房制度引入內地後,聰明絕頂的開發商,將炒樓花的資本屬性發揮到極致。
這一點,普通人都非常熟悉。
任何一家開發商都是高周轉,無非快慢不同,碧桂園、旭輝、中駿、新城等非常多的房企,之所以彎道超車,之所以規模巨大,最大的功臣就是高周轉。
最快6個月,拿地、預售、回款;
每一分錢,現有資金利用到極致;
快速拿地,快速回款,然後不斷重複。
這就是開發商高周轉的本質。
當年的創新,已然墜入泥淖。
引領市場的屠龍少年,在經歷半個多世紀的風吹雨打之後,也逐漸成為了一條惡龍,攪得市場天翻地覆,市場更差,資本更強,產品更爛,對立更強。
爛尾、品質差、維權。
高周轉,本質上圍繞著資金在轉,核心根本不在購房者和產品。
以前,萬科做了89平的小戶型,龍湖專注於五重立體景觀,綠城做板樓設計,恆大做中庭景觀,金地是理工直男……
但是現在,我能看到的是,他們每一步全國化的擴張,都伴隨著資本意志的進場,誰的融資能力更強,誰的市場開拓就更強,至於產品,永遠在資本之後。
所以,開發商不再專注於好產品。
所以,開發商根本不關心購房者。
如此,惡性循環。
如此,愈發對立。
3
14天,5個城市(省份)。
他們接連不斷的發聲,正在宣告一個全新時代的到來,我們將徹底告別過去,迎接一個全新的時代。
預售制度,將逐漸消亡。
目前,至少有5個城市加強了開發商的預售監管。
現金流,就是開發商的命門。
每一刀,都架在了開發商脖子上,高周轉將越來越難,融資成本也會越來越高。
最核心的原則,說的很明白:
專戶存儲、專款專用、全程監管、節點控制、多方監督。
比如說,引入了政府監管。
之前的監管協議,只有開發商、銀行雙方,現在開發商、監管部門、銀行三方。
這個意思再明顯不過了,之前你們倆還能勾勾搭搭,背地裡不乾不淨,現在不行了,有了監管,有了第三方,不乾淨的事情,要麼不做,要麼成本極高。
比如說,預售資金專款專用。
一個項目對應一個帳號,實行分階段、按比例動態監管。
各地的重點監管額度不同,太原是40%,江西是全部,昆明是30%,各有不同。甚至於唐山都規定,有嚴重質量問題預售項目,暫停撥付房企商品房預售資金。
比如說,監管時間延長了。
之前很多預售監管的時間,是竣工,現在不行了,大部分的城市是必須收房才算,延長了一定的時間,保證了客戶的安全性,適當避免爛尾、維權。
成都以竣工驗收為止,太原以拿到不動產登記為止。
4
一刀砍在高周轉、預售上,帶來的後果是非常積極的。
爛尾的風險將減少。
我知道,廢除預售需要時間,現在的預售監管只是權宜之計,但是這已經是一個非常積極的信號,沒有開發商敢濫用、挪用資金。
以昆明為例,1年內出現1次拖欠工程款的,列為三級監管項目,監管資金額度上調為項目預售總額的40%;出現1次延期交房或拖欠農民工工資的,因房屋質量問題引發批量性群眾投訴的,列為二級監管項目,監管資金額度上調為項目預售總額的50%;停工1年以上出現爛尾的,列為一級監管項目,監管資金比例上調為項目預售總額的100%。
這樣一來,誰敢亂來?
開發商的資金流動,將大大降低。
甚至於一潭死水。
開發商靠什麼掙錢?項目?肯定不行。現在都雞賊了,做大規模、拉來融資,然後再做大規模、拉來融資,如此循環往復,不斷滾雪球,規模越來越大。
但是現在,一旦樓盤未按規定將預售資金退還購房人,延期交房的,拖欠農民工工資的,交房維權的,變相逃脫預售資金監管的,都將受到懲罰。
想蹦也蹦不高了。
5
5個城市,向預售、高周轉開槍了。
對於預售,對於高周轉,都將是一場史無前例的改革。
1、預售制度將逐漸消亡,或者被一種新的制度取代。都知道預售制度的弊端,但是應對這麼一個龐然大物,短時間內根本沒有辦法根除,只能一點一點,螞蟻搬家。
2、開發商的現金流、流動性被徹底凍結。一旦資金被鎖死、監管,想要挪用就會很難,融資這麼難,成本這麼高,監管帳戶的錢又不敢動,高周轉、加槓桿就徹底進入死胡同。
3、長遠來看,對於大房企會是一個積極的信號。短期會痛,但是長期利好,相比小房企,大房企不缺錢,不缺監管那點錢,更不怕降價,有全國的盤子託底。
4、房地產的核心邏輯沒有變,因為土地制度沒有變。也許預售制度在變,也許高周轉被壓制,也許還會去槓桿。但是土地的性質,土拍的收入,土地的溢價,資本、產品、房子,只是70年產權下的附屬物罷了,土地的邏輯才是核心邏輯。