作者丨周偉 編輯丨雨禾
來源丨地產資管網（ID：thefutureX）
一位分析師曾戲言：在中國，你也許去過大悅城，知道萬象城，逛過華潤萬家，在萬達廣場看過電影。而在美國，如果你 Shopping 過，那你一定去過西蒙。
1960年，馬文·西蒙（Melvin Simon）說服在紐約工作的兄弟赫伯和弗雷德，與他合作開發零售購物中心。當年，西蒙公司的前身MSA公司在美國印第安納州府印第安納波利斯成立。
西蒙第一個開發項目是位於印第安納州露天的購物廣場（open-air shopping plaza），項目推出後大獲成功。隨後，其發展便一發不可收拾。
目前，西蒙集團管理著全球222個商業物業，其中，本土運營著76家奧特萊斯，成為當之無愧的全球「奧特萊斯帝皇」。
而在中國，也有一家奧特萊斯營運商，他拜西蒙為師，2017年曾宣稱要成為國內最大的奧特萊斯綜合營運商。如今，「中國規模最大的奧特萊斯營運商」的目標實現了，但離他的奧萊夢似乎還很遙遠。
三年孕育終開花
在美國有一句話，沒有美國REITs，就沒有美國商業的今天。正是靠著REITs，西蒙的業務快速擴張到全國範圍，成就了今天的西蒙集團。
近日，一向靠銀行貸款和擔保票據獲得發展資金的首創鉅大，資產證券化（類REITs）開始起航。
2019年12月9日，首創鉅大發布公告稱，公司已籌備成立一項資產支持證券計劃，該計劃建議發行本金總額為35.79億元，底層資產為房山首創奧特萊斯、崑山首創奧特萊斯。首創鉅大擬將發行所得款項，用於補充營運資金，推動業務發展。
其實，早在2017年，首創鉅大就啟動了類REITs產品發行前期的研究準備工作。2018年12月13日，首創鉅大宣布，「中聯一創-首創鉅大奧特萊斯資產支持專項計劃」成功獲批，規模為100億元，將於深交所掛牌發行。
吸人眼球的是，這是國內首單以奧特萊斯為底層資產的類REITs產品。這次35.79億元融資大單的試水，也意味著首創鉅大資產證券化開始起航。
首創資產支持證券的底層資產
資產證券化背後
首創鉅大發行資產支持證券的背後是近年來資金需求的猛增和融資成本的顯著上升。
年報顯示，2018年首創鉅大的非流動負債為82.90億元，較2017年增加51.75億元。其中，2017年借款25.45億元，2018年達到49.12億元，增長93%。在擔保票據方面，2018年已發行擔保票據的總面值約為27.38億元，而在2017年該集團並未發行擔保票據。
（來源：首創鉅大2018年報）
隨著借款增加，首創鉅大融資成本明顯上升。數據顯示，2016年首創鉅大融資成本為9551.8萬元，2017年該數值小幅上升至1.12億元，2018年的融資成本達到2.13億元，同比增長達到約90.29%。其中，銀行借款的利息開支與擔保票據的利息開支有較大幅度的上漲。
（來源：首創鉅大2018年報）
相比於傳統的融資模式，通過資產證券化的方式籌錢，融資成本相對更低。
而西蒙REITs正是西蒙集團成就「商業帝國」的秘訣。正是利用REITs，西蒙得以撬動融資槓桿，通過併購實現快速擴張，然後以龐大的資產規模來分散風險。
被綁住手腳的賽跑者
首創鉅大並不是中國奧特萊斯的開創者。
北京燕莎集團於2002 年將奧特萊斯概念首次引入中國。但首創鉅大卻實現了彎道超車，成為專注於奧特萊斯業態的規模冠軍。
首創鉅大的前身是2011年成立的首創置業商業地產發展事業部，2015年3月正式更名為首創鉅大，將首創置業商業地產板塊正式納入首創鉅大，全力打造以奧特萊斯、城市核心綜合體及創新業務為主的商業地產平臺。
首創鉅大發展歷程
（來源：睿和智庫整理製作）
首創鉅大也是國內唯一一家以奧特萊斯為核心主業的上市公司，目前已完成17個城市的戰略布局，位列全國奧特萊斯規模化之首。
首創鉅大戰略地圖
（來源：2018年年報）
首創鉅大實現當前的戰略布局實屬不易。其發展一直受到與首創置業同業競爭問題的困擾。
2014年，首創鉅大與首創置業訂立不競爭契據，雙方通過地理劃分來減少兩個集團之間的潛在競爭。西安、杭州、南京、濟南、長沙、福州、武漢、合肥、昆明、鄭州、南昌、南寧、長春、哈爾濱、蘇州、廈門及大連17個城市給首創鉅大。之後的幾年，這17個城市就是首創鉅大「奧特萊斯王國」的版圖範圍。
直到2016年，雙方訂立首次修訂不競爭契據，使得首創鉅大的奧特萊斯業務不再限於上述17個城市中。
2018年，首創鉅大與首創置業再次訂立不競爭契據，此後，雙方取消地理劃分的安排，以土地及物業用途以及商業模式進行劃分。
至此，首創鉅大打造「奧特萊斯帝國」道路上的障礙被一掃而空，並新開通了一條「非奧特萊斯零售業」的岔道。
「輕」裝上陣的規模冠軍
首創鉅大在項目擴張的過程中，不僅採取了傳統的自建方式，還嘗試了資產證券化、定增、合作開發和管理輸出等多元化模式，讓資產變得更輕，速度變得更快。
（來源：首創鉅大官網）
1、搭建REITs平臺
根據首創鉅大戰略規劃，其正在籌劃搭建REITs平臺，以實現「投-融-管-退」閉環發展。這次發行的「中聯一創-首創鉅大奧特萊斯一號第一期資產支持專項計劃」正是這一戰略規劃的體現。
可以預見，首創鉅大未來在資產證券化的道路上將越走越遠。
2、尋找「撐腰人」
定增是另外一種輕資產的路徑。在2016年，首創鉅大找來兩位重量級資本為自己「撐腰」，一位是遠洋資本，一位是國際大名鼎鼎的KKR。首創鉅大通過定向增發，遠洋集團持有首創鉅大約16%的股份（9.9%普通股股份），為第二大股東；KKR持股11.6%。
3、合作開發
合作開發是第三種路徑。2017年，首創鉅大在開發建設南昌首創奧特萊斯項目的時候引入了合作夥伴，首次嘗試合作開發。
4、管理輸出
管理輸出是第四種輕資產擴張的路徑。首創鉅大在大連項目上就採取了管理輸出的方式。大連金石灘是魯能集團旗下項目，2018年，首創鉅大與魯能集團籤署戰略合作協議。大連金石灘項目正是合作的第一步。
上述幾種方式除了為首創鉅大籌集了發展和擴張的資金外，還大幅提高了資金利用效率，加速了企業規模化步伐。
艱難的「奧萊帝國」之路
雖然在規模上，首創鉅大是中國的No.1，但是在競爭力上卻不能與此地位相匹配。
在《奧萊領秀》雜誌發布的「2018年中國奧萊年度銷售TOP20」榜單中，首創鉅大2家門店入圍，北京首創奧特萊斯排名第3。
（來源：奧萊領秀及官網）
在其「2018年中國奧特萊斯年度坪效TOP20」榜單中，首創鉅大2家門店入圍，北京首創奧特萊斯排名第10。
（來源：奧萊領秀及官網）
近幾年，首創鉅大的經營業績並沒有隨著門店數量同向增長。2018年財報顯示，首創鉅大在收入增長的同時，毛利率和淨利潤均出現下降。2018年首創鉅大毛利率為33%，較2017年的44%下降11個百分點。而淨利潤方面則由正轉負，2018年虧損1.97億元，較去年減少274%。
首創鉅大的「奧萊帝國」之路不僅受到了自身經營和資金壓力，還受到中國奧萊市場混戰的影響。
據贏商大數據監測，2008年至2018年，國內奧萊項目總數量由12家增長至169家，項目總體量由65萬㎡增長至1444萬㎡。總數量年均增速31.6%，總體量年均增量38.2%。這導致奧特萊斯市場競爭壓力加劇。
同時，分散的市場影響了規模效應的發揮。據贏商大數據監測，2019年全國排名前10的奧萊運營商項目總數量佔全國總數量的比例為38%，項目體量佔全國總體量的比例達46.2%。
（來源：贏商網）
反觀美國，奧特萊斯集中度非常高。
目前，北美地區215個奧萊中心為61家開發商所有，但是其中51家開發商僅各自擁有1個項目，絕大部分歸屬於西蒙集團和Tanger。從數量門店看，兩大巨頭共 佔比63.26%; 從經營面積看，二者佔比達72.66%。
僅西蒙集團一家的奧特萊斯門店就達到76家，遍布美國全境。這產生了很大的規模經濟效應。
西蒙集團商業版圖
（來源：美國西蒙地產集團2018年報）
在美國西蒙集團面前，首創鉅大還是一個呱呱墜地的嬰孩，在打造自己的「奧萊帝國」的路上，還有很長的路要走。資產證券化起航讓這條路變得寬闊了些。
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