一
在中國約2000個超過50萬人口的城市裡，海南三亞的常住人口只有78萬，但它可能是過去24個月以來接受紅包額最大的明星城市。
這些紅包，來自於四面八方，甚至由於國外疫情的控制不力，還天降了一個現金大紅包：有出國遊習慣的你，此刻只能在這裡享受沙灘，陽光與更豐富的免稅商品。
但是，最大的紅包絕不是購買力，而是想像力。
全島自貿區的頂層設計，為三亞的未來，打開了腦洞，也創造了分歧與談資。
樂觀的人說，這件事情你怎麼高估都不為過。悲觀的人說，過去10年的教訓歷歷在目，怎麼上去怎麼下來。在北緯18度線，一直活在紅頭文件與政策舌尖上的三亞，就缺乏證明自己的能力，只能在房價周期性的過山車遊戲中，尋找這座網紅城市的存在感。
我覺得兩種說法都有一定道理。只不過，悲觀的人可能正確，但是樂觀的人贏到最後。悲觀的人，以歷史經驗為藍本，但是樂觀的人選擇過濾掉當下，直奔未來。
十幾年前，我第一次來三亞，當時，這座城市的常住人口，可能只有43萬人，今天市中心的鴻洲遊艇中心，那時不過是開發商PPT中的一頁，但是今天畫風已經蔚然壯觀。如果你想出海兜風，那是市區最近的港口，遊艇也不再是門檻極高的旅遊方式。今天的海棠灣，被各種超五星酒店重新塑造，在硬體上秒殺任何旅遊景點，而十幾年前，當我們坐在一個衝鋒艇上，貫穿蘆葦，眼前看到的卻是時不時驚飛的鳥，昏黃的雨季的河水，以及，沙灘上近乎原生態的白色沙子，那才是海棠灣真正的雛形。
在北緯18度，中國只擁有幾座真正的熱帶城市，陵水，樂東，東方等等，三亞是其中的明珠。它的城市生長曆程裡，一直被指責地產過度開發，一輪輪圈地，改變了三亞的海岸線與天際線，但是，我們看到，三亞的基礎設施與城市眼界，正是在這個過程中被高水平地迭代升級，高規格的醫院、學校被建造出來，三亞想成為一個讓人願意住下來而不是候鳥型的城市目標，比任何時候都更加清晰，也比以往任何時候都更有可能。
全島自貿區是一個最新的升級時刻。經過十年的發展，三亞的硬體升級，已經抵達高點，藉助於這次制度化的軟體升級，三亞又站在了一個歷史的風口之上。
二
但是，在此之前，城市的「宿命」必須被突破。
從2015年到2019年，三亞的GDP從436億元升至678億元，人均GDP突破了1萬美金。但是，它的「宿命」是，服務業佔GDP的比重，也一路走高，最高抵達了73％，增速還有日益加速之勢。
更令觀察者「沮喪」的是，這座城市高達740億元的固定資產投資中，房地產投資一直佔據半壁江山，2015年以來，沒有一次低於52％。
需要沮喪麼，該如何看待這兩個數字呢？我的建議是，接受這個現實，同時，突破這個宿命。
突破宿命，靠的不是對房地產進行「休克療法」，人為做小分子，而是做大它的分母，讓固定資產投資中的非地產投資短板，長出高個子。
房地產為過去十年的三亞，提供了最好的城市界面美容與稅收來源，未來，它還將繼續為未來十年的三亞，做好自己的角色扮演，它的歷史貢獻與合法性應當被大家認知，認可。
與此同時，自貿大紅包，也從稅收與制度創新的角度在鼓勵海南第二產業的發力，研發、總部、醫藥、物流、港口等，已經明確出現在三亞的正面清單上，它的未來標籤裡，地產、旅遊不會是最亮的底色。
三
人口已經在作出回應。
三亞的小學生在校人口，連續五年增長，2019年已經達到了7.7萬人。
我們通常在評估一個城市的競爭力時，小學生在校人口被認為是一個活力指標，所謂一個自己會說話的非典型指標，可以覆蓋掉一百個常規指標。
這種小學生在校人口的增長，往往意味著兩件事：其一，一個小學生背後是一個家庭，一個人背後可能是三個人；其二，城市的配套日益完善，讓候鳥度假人群，開始產生常住的需求，城市的生活黏性快速提高了。
今年上半年，三亞的新房均價，已經高達2.5萬元／平米，這個價格不算低，能留下來住的人口，都應該是中高淨值人群。他們的消費，會為這座城市輸出很多購買力支撐。
不過，另一組數字也值得關注。
從2015年開始，三亞市的中學生數量相對穩定在42000以上。2019年，中學生數量達到了44182人，如果加上中專生源，則總數為52000多人。
在校中學生低於小學生人數，可能說明，很多家庭在完成小學後，還是會回到其他地方去上中學。
兩個數字一對比，說明，三亞市在吸引外來中高淨值人口「住下來」的能力方面，還正處在一個蓄勢待發的階段。
也就是說，照這個方向努力下去，三亞市的外來人口紅利，還有未來一段較長時間的釋放周期。
四
在等待自貿區落地的時間裡，三亞市的房地產已經開始被剎車。
今年1-7月，三亞市幾乎沒有一宗住宅用地出讓，85.9％的土地出讓是商辦用地。
三亞是一個嶄新的城市，它的二手房並不發達，近兩年來，新房市場每年的交易面積，大約是二手房市場的4-5倍左右。2020年上半年，三亞新房的平均交易單價，也比二手房略低了將近1000元。
雖然三亞市的住宅供應量，可以由很多歷史上出讓的大盤提供潛在供應量，但是，這種對宅地限流的做法，也為市場上在售的住宅樓盤創造了好機會。
那麼，對於此刻想買房的你來說，宅地出讓的減少，確保了安全墊的增厚，是你聽到的第一個好消息。
五
你聽到的第二個好消息，可能與產業有關。
只有產業與就業，才能讓外來置業人口真正「住下來」。這條主線，既是頂層設計的政治正確，又是三亞發展路線圖的核心，更應該成為買房置業的主邏輯。
作為一個背山臨海的帶裝城市，三亞缺乏足夠大的腹地，它只能向東西兩側發展。
這種地理稟賦，決定了它的城市骨架擴張路徑，過去十年，一條清晰的東進路徑展現在我們面前：從三亞灣向東，鹿回頭，繼而亞龍灣、海棠灣，然後清水灣。
你甚至可以把它總結成幾個代際的階段，每個階段，都會跳出一個代表性的開發商，以及一個樣本級的大盤。
在3.0階段之前，你可以感受到，大家的競賽策略高度雷同，本質上還是在於，首先錨定一個優質港灣，然後講一個度假的好故事，故事從三星開始講起，到達五星，然後是七星的故事。
這個故事也是剛性的，因為詩與遠方就是剛性的。
但是4.0階段，我們絕不能重複之前的故事，全島自貿區的到來，倒逼城市共建者的使命升級，否則只會讓三亞這個城市的未來沿著海岸線重複擴張，還會在它的宿命中越陷越深。
這個4.0階段，可以有兩個看點。
第一，既然東向空間已經受限，不妨西進看看。
第二，產業要成為居住之錨。你的置業邏輯，應該脫胎於此，你的房子，應該被公共配套、產業院所而包圍。
金茂就打算成為這一邏輯下的新生代受益者。它在三亞的西進道路上，精心挑選了崖州灣的南繁科技城，做了一個城市4.0邏輯下的超級大盤，喚名「三亞金茂灣」。
如果你認同這個估值邏輯，你甚至可以把它當作一張「自貿港時代的三亞超級原始股」。
一般來說，當你乘坐的飛機落地三亞鳳凰機場的前五分鐘，飛機通常會在高108米的觀音聖像前下降高度，並向左側拐彎，很多人的目光會被保佑三亞的那尊聖像所吸引，相信這是不少遊客的慣例。
下一次，你可以往右舷窗看看。機翼的右下方，距離南山風景區8公裡，有一個買入的機會在等你。