後居住時代，競爭回歸產品。
前言
當前，隨著行業整體規模增速放緩，利潤增長出現拐點、盈利能力下行，產品對於房企而言重要性不斷提升。特別是在「房住不炒」政策調控常態化下，市場消費回歸理性。疊加今年以來企業融資端進一步收緊、資金面受壓，行業競爭加劇的同時，也對房企的產品力提出了更高的考驗。
一直以來，我們本著推動房企產品標準化、體系化、合理化發展的基本態度，以打造美好生活場景、適應不斷變化的客戶需求為出發點，研究和制定相關測評體系。基於CRIC資料庫的支持，希望能通過構建公正、全面、合理的指標體系，更完整且準確地反映房企產品力的強弱和發展狀況。
2018年12月，易居克而瑞研究中心聯合築想科技首次發布了《2018年中國房地產企業產品力TOP50》排行榜，並編撰了《2018中國房地產企業產品力白皮書》，業內反響熱烈。2019年，產品力排行榜的房企陣容由50強擴充升級到100強，並新增《2019中國十大作品（居住類）》。
在往年研究的基礎上，結合指標體系的優化和測評數據的更新，2020年《中國房地產企業產品力TOP100》排行榜於今日（11月27日）發布，《中國十大產品系》和《中國十大作品》也同時發布。
Part 1
榜單發布
一、《中國房地產企業產品力TOP100》
二、《中國住宅十大產品系》
三、《中國十大作品》
Part2
榜單解讀
本年度三大測評成果從「作品」到「產品系」，再到「產品力」，形成完整測評體系。其中，《中國房地產企業產品力TOP100》主要以企業在產品維度的整體表現為核心，從四大一級指標、共16個二級指標綜合衡量房企在產品研發、建造、整合、質量、口碑等方面的產品競爭力。《中國十大產品系》則通過評價單個產品系的「市場跨度」、「開發規模」、「產品定位」、「溢價能力」及「獲獎與認證」五大方面，凸顯房企在標準化生產方面取得的成績。而《中國十大作品》更突出展現單項目在精準匹配客群需求、提升居住體驗、建築和社區景觀設計等方面的成果，為行業樹立更加清晰的產品創新「風向標」。
一、企業產品力TOP100排行榜
綠城中國佔據榜首
《中國房地產企業產品力TOP100》共分為四個一級指標，從「產品接受度」、「產品系成熟度」、「產品美譽度」、「獲獎與認證」四個維度對企業產品力進行評價。
在今年《中國房地產企業產品力TOP100》榜單中，綠城憑藉出眾的產品品質、較高的產品定位和市場接受度，同時獲得了業內的一致認可以及專業領域的多項榮譽，最終獲得榜首。融創、金茂分列企業產品力榜單的第二和第三位。另外，華潤、旭輝、世茂等房企的產品力排名均較去年有所提升，進入TOP10房企的行列，而龍湖、中海、金地和萬科也繼續保持TOP10行列。
1、產品接受度綜合表現了產品在市場上的適銷性
從產品的市場結果角度來看，企業生產適銷產品的能力一定程度上可以反映房企產品力的強弱。在我們的企業產品力測評體系中，「銷售業績規模」、「產品定位」、「項目溢價能力」和「項目去化速度」綜合反映了企業整體的「產品接受度」。
其中，作為衡量產品在市場上接受度的重要指標之一，「銷售業績規模」反映了房企產品從建造到銷售的綜合能力，產品市場接受度高、適配性強、擴張布局快的房企，其銷售規模一般較高。
此外，2020年銷售TOP100的規模房企成交產品的檔次有所提升，近7成百強房企產品定位高於去年。2020年，超六成百強房企均價比值在1.0以上，均價比值在（1.0-1.2）、（1.2以上）區間的房企數量也均高於去年。其中，星河灣、瑞安房地產、葛洲壩等房企產品定位較高、項目整體銷售的均價比值較去年有一定提升。
同時，我們發現TOP100房企中，產品定位高且溢價能力也高的房企，在市場中仍有一定地位和優勢，其中不乏像綠城、華僑城、仁恆等規模房企。這表明「檔次高」、「賣得貴」也能做規模，關鍵還是看產品品質能否受到市場認可。今年綠城和仁恆在銷售TOP100的排名均有不同程度的上升。
2、房企開始重視產品系建設，但總體仍待完善
2020年，有6家房企在年內的產品發布會上進行了產品系的發布升級，而去年僅有兩家。這表明了房企對產品體系化建設的重視，如雅居樂、祥生等房企都在今年完善了產品系。總體來看，2020年旭輝、金茂、康橋、三盛等房企「產品系成熟度」較高。
但同時，從「產品系成熟度」的指標來看，目前規模房企整體的產品整合及體系化建設仍有待完善。一方面，2020年產品力TOP100中有近八成房企，納入產品系的項目佔整體在售項目的比例在40%以下，「產品系比例」較低。另一方面，雖然目前房企基本都搭建了自身的產品系，但內部「定位一致性」較低的產品系佔比近四成。
3、網絡信息量化評分、行業專家專業評價，反映房企產品品質與價值
除了產品的市場適銷能力、產品系建設整合能力的各項客觀數據指標外，在我們企業產品力TOP100的測評過程中，「產品美譽度」作為由媒體新聞評分、行業專家評審組成的一項主客觀結合的核心指標，也從另一個角度反映了房企的產品力差距。
一方面，為了引導房企重視產品質量和品質，我們搭建了完整的信息評價體系，包含6大維度共百餘個關鍵標籤，全年搜集出600餘萬條相關文章、新聞，並進行量化評分。我們希望企業在打造適銷產品、提高周轉和項目盈利能力的同時，更注重產品的質量與安全。
另一方面，我們邀請業內權威專家，以專家問卷打分的形式，從行業內部對房企的產品能力進行專業性的評價。其中，專家對綠城、金茂、仁恆、朗詩、永威、葛洲壩等房企的評價較高。作為測評體系中唯一的主觀指標，「業內認可度」可以在一定程度上反映企業的產品特色以及品牌價值，也得以對整體指標體系的系統性進行補充。
4、權威機構獎項與認證，綜合反映企業產品力優勢及專業程度
此外，在企業產品力測評體系的「獲獎與認證」指標中，我們通過權威機構的公開信息和房企調研，梳理了企業2020年在「工程、設計、綠色、物業、行業」各維度中的獲獎與認證情況。
在權威機構專業評測結果的基礎上，我們確定符合參選標準的有效獎項體系，並根據獎項含金量不同劃分檔次，更綜合、客觀地表現企業的產品力優勢及專業程度。旨在鼓勵房企更多地關注自身的工程建築品質、設計創新、綠色建築、產品服務等各項內在實力的提升，強化產品力價值觀，與企業發展起到相輔相成的作用。
2020年，旭輝、東原、綠城、金地、雅居樂、正榮、美的置業等房企，無論從獲得獎項的數量和質量上都更勝一籌。
二、房企加大對中低端產品系的關注
對該類客群更加細分
在《中國十大產品系》測評工作中，我們綜合市場上產品系的整體特徵，在通過總價比值、均價比值對不同檔次類型的產品系進行綜合劃分後，將各房企的產品系分為「頂級豪宅」、「輕奢精品」與「品質美宅」三大類。
從我們收集的房企產品系來看，2020年頂級豪宅、輕奢精品檔次的產品系佔比同比分別降低2個和13個百分點，品質美宅檔次產品系佔比較去年上升15個百分點。
一方面，房企高端型的產品系中，在產品系定位確定之後，因城市偏核心區域的地價較高且競爭激烈，後續項目的拿地往往會降低檔次而向城市外圍「跑偏」；另一方面，品質美宅產品系的比例明顯上升，表明房企對中低端產品系的重視度增加，對剛需、剛改客群又進行了細分。
我們通過對產品系的「市場跨度」、「開發規模」、「產品定位」、「溢價能力」及「獲獎與認證」五個維度的評價，凸顯房企在產品系標準化生產方面取得的成績。
在頂級豪宅產品系中，融創的壹號院系連續三年入榜，產品系的口碑、規模與品質獲得了行業的一致認同。融創的壹號院系是融創TOP級產品系，以「高端客戶需求為導向的產品創新升級」發展理念成形和演進，聚焦的客群為城市塔尖高淨值人群。壹號院系目前已在北京、上海、杭州、武漢、合肥、蘇州、紹興等城市布局。
正榮的紫闕系是今年新入榜的產品系。紫闕系作為正榮的高端產品系，是針對一些區位優勢明顯的高質量、資源型地塊而推出的產品線，客戶定位主要為再改需求，目前，紫闕系已遍布全國多個城市，包括天津、南京、長沙、西安、武漢等。
在輕奢精品產品系中，雅居樂的雅府系已是連續兩年入圍。今年，雅居樂發布了其全新的產品體系。雅府系聚焦城市新中產客戶，項目在布局上以一二線城市的市區及強三線城市中心為主，在區位選擇上以城市次中心、新城核心區、區域級中心等為主，主要聚焦城市的主流熱點居住板塊。城市方面，雅府系目前已經在廣州、重慶、天津、廈門等城市落地。
三盛的汝悅系是三盛集團著重打造的一條產品系，也是三盛在探索現代典雅風格產品上的一次重要實踐。其核心布局地段主要以城市即將升級發展區域為主，目前已布局全國福州、杭州、南京等共8座城市，將成為三盛未來衝擊雙千億戰略的核心產品系。
在品質美宅產品系中，金科的集美系在金科的三大產品系中的客戶定位為首置首改，產品定位為東方都市美宅，產品系的品質與標準化程度極高。集美系在城市布局上以二線城市為主，包括重慶、大連、瀋陽、合肥等，還包括一些三四線城市，如貴港、郴州、嶽陽等。
十裡方圓系是方圓20多年來精研產品之作，十裡方圓系主要深耕布局於大灣區，其中包括廣州、江門、惠州等。每個項目都將東方的理論價值和建築與所在城市文脈相結合，助力城市配套升級。此外，惠州羅浮山十裡方圓還在十大品質作品的評選中獲獎。
三、十大作品樹立風向標
展現多維度綜合實力
2020年《中國十大作品》參評項目範圍為2020年新開盤且在售的居住類項目。今年度的榜單共吸引到全國200多家知名房地產企業，2081個項目參與其中，共覆蓋全國80多個城市。
儘管十大作品榜單最終獲獎項目僅20個，但不管是進入專家評審階段60個入圍項目，還是所有的參評項目，都很好的展現了在精準匹配客群需求、提升居住體驗、建築和社區景觀設計等方面的成果，為行業樹立更加清晰的產品創新「風向標」。
強化社交性強、空間可變的多功能廳打造
當下，消費者購房需求已由單一、低層次的居住需求向追求生活品質、滿足精神層次滿足轉變，對居家社交需求的要求不斷提升。
隨著家庭核心區、多功能空間概念不斷深化，越來越多的住宅產品開始將更多的空間留給公共活動區，打造使用場景更豐富、空間靈活多變的多功能廳，方便家人間交流互動。在今年參評項目中，涉及橫廳戶型的項目已超過六成，遠高於去年水平。
注重人性化收納系統設計
房價居高不下，每一平米空間都要合理利用。購房主力年輕化，愛囤、愛買的特點明顯，合理的收納系統備受購房者青睞。越來越多的人性化設計應用在全屋收納中，增強居家舒適性和便捷性。
越來越多的房企開始強化居家人性化收納設計，增強居家舒適性和便捷性。如一些項目會在過道、轉角和樓梯間等預留或者設置好收納空間。再如廚房地櫃和吊櫃採用人性化的拉籃設計，更有效地將物品分類，方便日常物品儲存和放置。
科技日漸成熟、客群年輕化等加速房企智能化發展
隨著5G、人工智慧、雲計算、人臉識別和語音識別等智能技術群落的迅速成長，從萬物互聯到萬物智能、從連接到賦能，帶動了「智能+」時代的到來，智能應用場景不斷延伸。
此外，今年由於疫情爆發，房企聚焦發布智慧社區和智能家居解決方案，智能發熱高效篩查系統、無接觸通行、智能消殺、智能新風系統、智能語音控制面板、聲控開關、雲就醫等備受消費者青睞。
隨著90/95後年輕購房群體客群逐步成為購房主力，對智能科技的接受度和認可度顯著提升，智能家居如智能門鎖、智能空調、智能燈控、智能窗簾、智能新風、可視對講、一鍵報警、自動呼梯等已是常態單品。一些項目中出現的無感測睡眠、魔鏡、無線充電床頭櫃、環境光監測兒童桌椅、久坐提醒沙發等黑科技家居單品，也為生活帶來了更多便捷與樂趣。
從地上到地下「武裝」升級，增加歸家儀式感
歸家動線設計不僅直接影響人員和車輛出入，更是一條牽引著居者情感和歸家體驗的動線，成為不少購房者衡量和評價一個項目的重要指標。越來越多房企開始從地上到地下優化升級歸家動線，增強客戶歸家體驗，提升產品溢價和品質。
如不少項目地上歸家路徑節點會設計高辨識度的社區入口、強儀式感的景觀軸線，酒店式入戶大堂等，用歸家動線串起各種豐富的景觀節點，營造體驗與互動相結合的社區氛圍，並採用人臉識別、智能車輛識等打造便捷無感歸家。
地下歸家方面，不少項目設置景觀車庫出入口、地下陽光大堂、自然採光天井、休息區、藝術小品和各式景觀，應用智能感光引導、指引入庫等，在亮度、空氣、安全、便捷等多方面提升業主歸家體驗和儀式感。
社區空間功能更細分，內容更豐富
社區作為城市居民主要的生活場所，承載著人們對物質和精神的雙重需求，只有當二者同時得到滿足，人們才能真正獲得「詩意的棲居」。
空間方面，利用架空層、下沉空間、屋頂花園、社區中心等打造多場景、多功能性，滿足全齡人群的第三生活空間如中央會客廳、娛樂空間、活動場所、會所等，有些則以廊架或風雨連廊作為內外空間的過渡與引導，聯通架空層與室外活動空間。有些項目通過打造產品IP、主題樂園來增加趣味性、互動性，從而強化識別度與記憶點。
配套方面，社區各個場景越來越多地使用智能化配置，除了常見的智能通行和智慧安防，一些項目的智能跑道、無人通勤車、自動販賣機、物流機器人等成為亮點。比如，運動跑道可以串聯起不同種類的運動場地，滿足業主多種活動需求，同時場地結合豐富的植物種植，運動加油站、洗手池、休息坐凳、置物櫃等人性化設施，不僅提供舒適、便捷的運動氛圍，也展現社區活力，引領健康生活方式。
社區景觀設計融入地域文化，注重可持續發展
不少項目將地域文化特色應用於社區景觀設計中，打造獨特的項目形象和情懷，喚醒居者對城市記憶、歷史文化的認同感，提升居者的歸屬感。傾向於打造自然生態式場景，利用錯落有致、色彩豐富的四季植被與人工構建築物形成富於情感的能量場。
生態方面，在地塊自然資源條件滿足的情況下，一些項目還會應用海綿型社區綠地景觀系統，打造雨水花園，通過循環系統、透水材料及植物策略等方案，美化住宅環境，改善社區氣候的微生態環境體系，打造宜居的可持續發展社區。
未來，房地產行業不確定性延續，但是競爭回歸產品仍是最確定的主旋律。隨著行業發展的成熟和住房金融屬性的逐漸弱化，購房觀念和需求的升級成為推動產品創新的長期驅動力。基於對美好人居更深刻的認知，通過產品創新滿足更高級、更多元化的客戶需求，持續增加產品附加值，才能實現真正的產品溢價。通過產品創新構築產品力將成為企業長遠發展之道。