為爭「綠權」，南寧怡和園小區業主狀告開發商和發證部門 一塊公共用地用途變更之後的「法理之爭」
0評論0時間：2020-08-24 10:58 來源：華聲晨報 作者：馮羽 點擊：1071次 字號：小 中 大
爭議地塊周圍已經用鐵皮擋板圍擋起來
多年來，圍繞南寧怡和園小區一塊公共用地的用途變更，該小區業主與開發商多次發生爭執，開發商以「手續齊全」為由持續推進該爭議地塊的開發。開發商所說的「手續齊全」，引發業主們質疑，他們認為相關土地證存在疑點，有違程序等，進而將開發商和發證部門一併告上法庭，要求撤銷此前頒發給開發商的相關土地證。
「公用地」維權
該走的法律程序都已經走了
8月17—19日，記者就怡和園小區這場持續多年懸而未決的公共用地紛爭進行了調查採訪。
怡和園小區的爭議公共用地，面積2325.27平方米，按照小區敲定的總平圖規劃，該地塊規劃是建設兩棟別墅（2000年前），以及籃球場、綠地及道路。怡和園小區開發商為原廣西時華房地產建設股份有限公司（下稱時華公司），1999年2月8日，時華公司變更名稱為廣西佳合股份有限公司（下稱佳合公司），2003年2月，佳合公司將該地塊轉讓給了廣西東方正元集團有限公司（下稱正元公司）。正元公司得到該塊地後，於2005年4月動工，準備在該地上建項目為「正元公寓」的住宅樓。
對於開發商名稱的變換，業主代表這樣說，正元公司的法定代表人及股東黃某在2000年11月3日之前為佳合公司的法定代表人，正元公司於2003年1月10日成立，成立當日即與佳合公司籤訂《國有土地使用權轉讓合同》受讓案涉地塊，佳合公司的法定代表人龔某（系原黃某公司員工）在轉讓案涉地塊後，即作為正元公司的經辦人辦理正元公司案涉地塊的土地證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證等事實來看，佳合公司與正元公司存在問題，其試圖通過轉讓爭議地塊土地使用權的形式，達到佔有小區全體業主共有的籃球場用地、公共綠地和公共道路用地的目的。
眼看原先小區規劃中的綠地、籃球場要被「正元公寓」住宅樓項目「侵佔」，業主們再也坐不住了，表達了強烈的反對意見，並就此向有關部門進行反映。業主認為，地塊屬於小區不可分割的一部分，其中的公共綠地、籃球場和公共道路涉及小區全體業主的共同利益，正元公司的行為損害了他們的利益。
業主的申訴，得到了有關部門的回應。2005年4月19日，原南寧市規劃管理局下發《關於立即停止「正元公寓」項目建設的通知》，表示「由於怡和園小區業主對項目建設有異議而存在糾紛，立即停止該項目的建設及前期工作」。
2007年7月18日，原南寧市規劃管理局下發《關於怡和園小區業主委員會與東方正元公司協商解決規劃用地糾紛問題的復函》，明確「正元公寓」開工建設要依法依規進行公示、聽證等程序，需徵求小區廣大業主的意見。
2011年8月16日，原南寧市規劃管理局下發南規函復[2011]644號文，《關於怡和園小區業主委員會反對「正元公寓」建設意見的復函》，要求正元公司在未解決糾紛前停止對該項目的建設，強調若恢復建設需獲得怡和園小區全體業主的同意。
雖然有相關部門作出了回應，但是怡和園小區業主與正元公司因地塊引發的爭議仍未平息。2016年8月，正元公司強行砌築圍牆，業主們紛紛起來在現場阻止，在社區、街道辦、明秀派出所的協調下，圍牆留有3米多缺口沒有封死，不影響業主的正常使用，小區平靜了兩年多。2019年3月15日左右，正元公司派人開鉤機進入爭議地塊進行施工作業用，紅磚將原留有的3米多缺口封死，業主無法使用共有的公共用地，業主們將圍牆推倒，雙方發生對峙，一度爆發衝突。
此後，業主們的維權效果並不理想，爭議地塊仍處在正元公司的控制之下。2020年8月17日，記者在小區採訪時看到，爭議地塊周圍已經用鐵皮擋板圍擋起來，正元公司在其間建起數排板房，進行出租經營。
業主
要求撤銷土地證和規劃證
這種結果業主們難以接受。為此，業主們開始尋求別的維權途徑。他們發現，每次與正元公司起紛爭時，對方都以有《國有土地使用證》《建設工程規劃許可證》等作為「尚方寶劍」來回應。
2019年8月5日，怡和園小區五名業主代表向廣西壯族自治區自然資源廳申請行政複議，要求撤銷南寧市自然資源局（原南寧市規劃管理局、原南寧市國土資源局機構改革後撤銷，其職能併入新設立的南寧市自然資源局——記者注）於2003年2月給正元公司頒發的《國有土地使用權證》、要求撤銷南寧市自然資源局於2003年6月給正元公司頒發的《建設用地規劃許可證》、以及要求撤銷南寧市自然資源局於2005年3月給正元公司頒發的《建設工程規劃許可證》（同意正元公司在案涉地塊建設一棟11層的正元公寓）。但是自治區自然資源廳所作出的行政複議回複決定，沒有支持他們的訴求。
2019年11月，小區五名業主代表向南寧鐵路運輸法院起訴了南寧市自然資源局、第三人正元公司、佳合公司，要求撤銷上述土地證、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證的三件行政訴訟。南寧鐵路運輸法院於2020年7月對五名業主要求撤銷上述建設用地規劃許可證、要求撤銷上述建設工程規劃許可證的兩起案件作出行政裁定書，均以「原告提起本案訴訟已超過行政訴訟法第四十六條所規定的起訴期限」為由駁回了五名業主代表的起訴。
2020年8月19日，南寧市鐵路運輸法院開庭審理五名業主代表起訴被告南寧市自然資源局等要求撤銷上述《國有土地使用權證》的行政案件。小區的60多名業主到庭旁聽了開庭審理情況。
在該次的審理中，南寧市鐵路運輸法院歸納了要求五位原告要求撤銷土地證案件的爭議焦點有三個，一是五位原告是否具有行政訴訟原告主體資格？二是五位原告起訴是否超過起訴期限？三是被告南寧市自然資源局頒布土地的行為事實是否清楚、證據是否確實充分、程序是否合法、適用法律是否正確？在該次審理中，原告、被告和第三人均確認，按照法律規定，辦理土地證前必須先取建設用地規劃許可證，被告在2003年2月給第三人正元公司頒發案涉地塊的土地證時，正元公司還未取得案涉地塊的建設用地規劃許可證。
五位原告認為，按照《城市國有土地使用權出讓轉讓規劃管理辦法》第十條的規定，正元公司須先取得案涉地塊的建設用地規劃許可證，才能辦理土地證。同時按照該規劃管理辦法第十三條第二款「凡未取得或擅自變更建設用地規劃許可證而辦理土地使用權屬證明的，土地權屬證明無效」的規定，南寧市自然資源局在2003年2月給第三人正元公司頒發案涉地塊的《國有土地使用權證》時，南寧市自然資源局並未就佳合公司向正元公司轉讓案涉地塊的行為給正元公司頒發案涉地塊的《建設用地規劃許可證》，因此南寧市自然資源局2003年2月21日給正元公司頒發《國有土地使用權證》的行政行為違法，應予撤銷。
而南寧市自然資源局和第三人正元公司均認為，佳合公司2003年1月份向正元公司轉讓案涉地塊時，佳合公司對於怡和園小區已經取得了建設用地規劃許可證，正元公司不需要辦理案涉地塊的建設用地規劃許可證即可辦理土地證，因此南寧市自然資源局2003年2月給正元公司頒發案涉地塊土地證的行為合法有效。第三人佳合公司在三件行政案件中均未參加開庭審理，也未提交答辯意見。該法院對五位原告提起的要求撤銷案涉地塊土地證的案件將擇日進行判決。
部門
頒證行為符合法律規定
圍繞怡和園小區公共用地變更用途的爭議，記者向南寧市自然資源局和正元公司提出了採訪意圖，但兩方都婉拒了採訪要求。
2020年8月19日，南寧市自然資源局在應訴中申辯稱，怡和園小區業主提起訴訟已經超過法定起訴期限，2011年7月，怡和園小區業主委員會向南寧市自然資源局反映問題的《關於怡和園小區業主對「正元公寓」建設意見的情況反饋函》，當年8月，市自然資源局作出了《關於怡和園小區業主委員會反對「正 元公寓」建設意見的復函》，說明當時怡和園小區業主就已經知曉正元公司有《建設用地規劃許可證》及《建設工程規劃許可證》的事實，也就是說在2011年8月怡和園小區業主就已經知道「有證的事實」。根據《中華人民共和國行政訴訟法》相關規定，業主於2019年11月向人民法院提起行政訴訟，已經超過法定起訴期限。
南寧市自然資源局認為，怡和園小區業主不具備訴訟主體資格。怡和園小區業主僅僅就變更登記後的2003-131號《建設用地規劃許可證》提起訴訟，不符合法定條件。
南寧市自然資源局還稱，自然資源局頒發2003-131號《建設用地規劃許可證》符合法律規定。
怡和園小區這片2300多平方米的「綠地」，開發商和業主都認為是「必爭之地」，將會迎來怎樣的明天？