對商業地產而言，調改是一個不變的命題，與時俱進的調整是保持商業項目最佳經營業績和持續競爭優勢的重要措施。
歷經過去十年高速增長，存量時代下，商業項目面臨日益激烈的市場競爭、快速變化的消費者行為，呈現出項目調改周期變短、品牌高頻更迭的趨勢，不斷考驗著商業運營者的能力。
與此同時，特殊的2020年，受疫情環境影響，商業地產行業一度面臨「按下暫停鍵」的艱難時刻。
據贏商大數據統計，在下半年的疫後恢復期，放眼全國雖然不乏穩步回升的商業運營案例，但是，當傳統的「五年一大改」調改周期遭遇後疫情時代，不少項目還是做出了更趨保守穩健的決策。
誰會勇於做後疫情時代存量項目大調改的逆勢破局者？近日公布5周年煥新升級工作已進入最後衝刺階段的重慶解放碑協信星光廣場項目引起了贏商網關注。
解放碑協信星光廣場
據協信星光商業發布消息，其位於重慶渝中區CBD的解放碑協信星光廣場項目，於今年7月啟動5周年煥新升級工作，對近70%品牌鋪位進行了調改，完成招商面積兩萬多方。其項目定位也全新調整為瞄準區域內商務白領和旅遊客群，以商務社交、商務休閒、美食體驗、商旅配套為主營業態的「商務時尚中心」，整個項目將於12月底煥新亮相。
透過解放碑協信星光廣場此次調改，我們發現了一個逆勢煥新的新樣本，也看到了其商管團隊的魄力、洞察力、執行力；此次調改的順利完成，將為解放碑CBD乃至當下全行業存量商業的調整前行提供引導、注入信心。
01 洞察客群·主動迎變 重構商業高地新繁華
消費人口是所有實體商業的經營根本，解放碑地區作為重慶最悠久、最核心的商業地標和城市窗口向來不缺人氣，但是，隨著解放碑地區「城市發祥地——政治文化中心――商貿街區——商業步行街——商貿中心區——中央商務區」的發展軌跡和近年來逐漸成為網紅旅遊打卡地，區域消費客群早已悄然發生變化。
重慶解放碑商圈 圖源：攝圖網
據相關資料顯示，解放碑CBD目前已集聚了各類服務業市場主體1萬多家，各類寫字樓140餘棟，在不到2平方公裡的空間內，擁有市級金融機構121家，包括四大行在內的品牌商務服務機構68家。日均商務人群達20萬人，這其中，又以年齡24-40歲的年輕商務辦公人群為主力。
而據重慶市文旅委公布的數據，2019年重慶旅遊總收入達5734億元，累計接待遊客達6億5700萬人次，旅遊客群的年齡結構中，20-35歲的學生及年輕群體同樣佔據過半比例。
購物中心的定位歸根結底是客群的定位，項目調改也始終是圍繞對項目區位和主要客群的研究為基礎。解放碑協信星光廣場項目全新定位為「商務時尚中心」，不難看出其對於區域內「商務客群」、「商旅客群」以及兩類客群都「年輕化」特徵的深度洞察。
對此，解放碑協信星光廣場總經理王曉元表示，「重新定位的解放碑協信星光廣場目標客群是以解放碑CBD 1公裡範圍內白領與商務人群為主，商務差旅的遊客為輔；無論是存量的商務辦公人群，還是近幾年呈現增量的商旅、旅遊客層，消費群體的『年輕化』都是一個不容忽略的事實，這也是打破解放碑商圈現有購物中心傳統操作手法的轉折點。」
02 商務中心·打卡聖地 點亮雙重流量新業態
當客群確定後，調改的重頭戲還是在於通過業態、品類組合，以及適合的品牌級次來詮釋其功能定位。據介紹，解放碑協信星光廣場此番煥新升級，不僅要為消費者提供餐飲、休閒、購物等業態服務，更旨在為年輕客群營造一處滿足工作、休閒、旅遊休憩的多元化社交空間，並為此設計了「引流量、重商務、增餐飲、設場景」的定位調整四步走的調改路徑。
具體來說，圍繞著「有趣有FUN 集結入駐」的招商主題，解放碑協信星光廣場以「亮餐飲」、「重體驗」、「增零售」、「強配套」的思路調改了超過三分之二品牌鋪位，引入了星巴克甄選店、喜茶重慶首家特色店、山茶川菜、上井、刀鋒書酒館、Mr.JUDY、索道喜劇、時空魔方體驗館等趨時品牌和業態，調整後的業態佔比為特色餐飲33%，零售精品18%，娛樂體驗22%，時尚服飾19%，生活服務8%；
娛樂體驗業態中，新潮有趣的新生代流量業態和首店成為亮點：
索道喜劇：重慶目前唯一一家主打單口喜劇（脫口秀）的喜劇俱樂部，通過自創喜劇段子，用最簡單的形式和最硬核的內容，給觀眾帶來爆笑體驗。
Nice to meet U愛玩萌兔體驗館：重慶首家安哥拉萌兔館，小紅書、抖音等各大社交軟體和短視頻平臺上的刷屏級存在。
時空魔方體驗館：融合全息技術、裸眼3D、AR互動、特效燈光等多種前沿科技，營造神秘海洋、夢幻森林等50多個場景，滿足全方位拍照打卡需求。
造物空間：重慶首家以木作體驗為主題的文創空間。融合木作、金工、皮藝、布藝等多類工藝設計製作, 提供豐富的生活美學體驗。
餐飲業態方面，精品商務餐飲+優選具有山城特色的美食品牌入駐也正是客群定位的體現：
星巴克黑鷹臻選店：西南地區唯一一家酒吧風格咖啡店，也是重慶第二家&解放碑首家星巴克黑鷹臻選店。
喜茶重慶首家特色店：喜茶斥重金打造的重慶首家特色店，營業面積達300餘㎡，售賣包括飲品、甜點、下午茶、烘焙在內的全品類。
山茶川菜：黑珍珠一鑽獲獎餐廳，連續兩年榮登大眾點評重慶必吃榜，以「兒時的回憶」和「重慶碼頭文化」，延續老川菜的文化傳承。
上井：高品質日式自助料理，甄選優質廚師團隊和上乘菜品，嚴苛的食材供應渠道，每道菜均現點現做，無需排隊取餐，獨特的料理美學，沉浸式用餐體驗。
在配套業態上，引入了Mr.JUDY等自帶「網紅」屬性的個護品牌，以及融書店、咖啡、酒館、食堂與一體的「刀鋒書酒館」：
刀鋒書酒館
Mr.JUDY
在零售業態方面，引入了Sandro、maje等成長迅速的國際高品質設計師品牌，Weekend MaxMara、G GIVENCHY等高奢大牌的年輕休閒支線品牌，以商務配套和商務休閒的組合，滿足2大類客群的購物需求，同時還引入了解放碑首家華為官方授權體驗店，涵蓋全系產品，為商務人群提供觸手可及的智能設備體驗地：
Weekend MaxMara
Sandro
maje
G GIVENCHY
HUAWEI
業態和品牌的調整之外，解放碑協信星光廣場還對項目自身4樓，連接長江索道的連廊「打卡地」進行了改造施工，這樣主動創造新場景，項目自身「打卡化」的舉措，有望與周邊旅遊景點融合，進一步對旅遊客群形成吸聚作用。
03 謀定思遠·星光閃耀以創新領航高位新增長
據悉，煥新升級後的解放碑協信星光廣場將於12月24日—27日正式亮相，帶來以「煥新升級，有趣有FUN」為主題的豐富現場活動，與此同時，協信星光商業旗下的鎮江協信星光時代廣場、永川協信星光廣場也將分別於12月24日和12月26日帶來調改後的煥新綻放。
在後疫情時期迅速完成多個項目調改落地，逆勢前行的背後，是今年年中協信商管總部新團隊組建以來的超強執行力和決心，也是整個協信星光商業從戰略層面對於行業長期持續洞察和清醒認識帶來的底氣。
事實上，協信星光商業很早就對「購物中心跨入存量時代、行業進入創新轉型期」等趨勢，提出了一系列富有洞見性並符合企業長遠發展的戰略規劃。為破解商業項目同質化，打造協信全新商業生態，協信一直在招商、營運、營銷、工程、物業等各個方面積極探索數位化轉型、挖掘數據價值、加強科技化應用，構築科技化與數智化的核心競爭力；在業務模式上，以租賃經營模式、委託管理模式、整租經營模式、顧問管理模式等多種合作模式對外提供輕資產管理輸出，實現多方共贏。
作為協信控股旗下專業的商業資產運營公司，協信星光商業歷經二十多年發展，逐漸淬鍊出「星光系」五大產品線，以此滿足城鎮化發展所需要的不同區位、不同層級、不同類型購物中心需求。
截止2020年11月底，協信星光已進入上海、重慶、昆明、溫州、鎮江等全國11個城市，管理購物中心及其他商業資產超過300萬㎡。
未來，根據戰略規劃，協信星光商業將依託專業化商業資產運營管理能力實現資產大幅增值，助力星光商業形成系統高效的商業管控模式、快速可複製的運營體系，持續提升星光商業影響力，成為中國領先的商業資產管理運營商。
重慶繁華夜景 圖源：攝圖網
結語
「三千年江州城，八百年重慶府，一百年解放碑。」
在重慶渝中區最新發布的解放碑片區規劃中，這個已歷經多次革新的百億級商圈，又被賦予了「打造世界級金融大道和消費大道」的新歷史使命。
作為行業觀察者，我們慶幸在2020年底終於迎來一座傳統CBD商業項目的勇敢煥新，我們期待解放碑協信星光廣場全新亮相，為區域客群帶來等待已久的業態和服務，更期待在協信星光廣場的帶動下，解放碑CBD商業開啟全面革新升級的未來！