和裕地產被列為被執行人 北京「商住一哥」遭遇發展瓶頸

林肯公園曾經是北京樓市單項目銷量亞軍。

最近兩年，被列為被執行人的負面輿情很容易被擴大，影響也隨之變大，企業應該積極應對。

中房報記者 李葉丨北京報導

10月30日，據執行信息公開網消息，北京和裕房地產開發有限公司（以下簡稱「和裕地產」）被北京市大興區人民法院列為被執行人，執行標的139399元。

11月9日，中國房地產報記者就上述事宜致電和裕地產總部詢問，截至發稿電話未接通。

根據企查查APP，和裕地產成為被執行人，涉及一起商品房預售合同糾紛。記者查閱相關文件了解到，這起糾紛源於2012年出售的一處商業房產在房屋防水保質期5年內出現了漏水等質量問題，買受人將和裕地產告上法庭。

根據一審民事判決書顯示，和裕地產應於判決生效（2020年6月24日）後七日內支付原告維修費、房屋租金損失及案件受理費等費用。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

實際上，這類糾紛在涉及房地產的司法案件中並不罕見。值得注意的是，曾在北京區域獲年度銷售冠軍被稱「商住一哥」的和裕地產，目前發展似乎陷入瓶頸。

從汽車到地產

公開資料顯示，和裕地產成立於1999年8月，位於北京經濟技術開發區，旗下擁有豐裕、運通博遠、物業、裝飾等公司。

和裕地產的創始人名為孫紹先，與眾多在改革開放中成長起來的企業家相同，他的創業史充滿了那個時代特有的奮鬥色彩。

1983年，孫紹先從東北林業大學土木工程系本科畢業後，在哈爾濱市建一公司短暫任職。那個年代，進入國企就相當於「端上了鐵飯碗」，是不少人豔羨的對象，孫紹先卻志不在此。此後，他進入汽修領域，在哈爾濱振新汽車修配廠擔任廠長。這份工作開拓了孫紹先的人脈，也為他積累了經驗和資金。後來，他創立了運通汽車集團。

1999年，福利分房終止、公房允許上市、房貸的禁錮被打破。這讓本就是土木工程專業的孫紹先心動不已，同年他便創立了北京和裕地產。

在孫紹先的設想中，一方面地產業務通過運作土地資源，助力汽車4S店建造；另一方面汽車業務代理的勞斯萊斯、賓利、蘭博基尼等豪車品牌也將成為地產業務的最佳背書，為其引入高端客源。

不過，創立之初和裕地產並沒有馬上投入房地產項目的開發，這一蟄伏就是8年。

直到2007年，它才拿下北京亦莊文化西路地塊。

折戟「商住」

同年，大量性質為商業或公建的土地，被開發商以住宅形式開發，再用居住功能消化商辦型庫存，「商住項目」的概念也隨之興起。

2008年，和裕地產開發的首個「商住項目」林肯公園開盤，5年後亦莊地塊價值大增，林肯公園項目以58.16億元的銷量，成為北京樓市單項目亞軍，和裕地產在京城房企中一炮而紅。到了這一年年底，和裕地產旗下多個項目為其貢獻了100餘億元的銷售額，其也成為北京市場名副其實的銷售「總冠軍」。

或許是初次踏足房地產的過程略顯順風順水，此後的和裕地產開啟了專注於「商住項目」的獨特思路，因此業界將和裕地產稱為「商住一哥」。

2010至2011年間，和裕地產連續拍下了北京順義區板橋創意天承園區多宗商用地及多功能用地，持有土地面積總計14.84公頃。隔年，和裕地產又拿下了順義E1-01到E3-01等地塊和順義趙全營地塊。

2016年可以說是和裕地產的高光時刻。憑藉順義尚峰壹號及林肯公園二期的銷售貢獻，和裕地產以243.1億元的銷售金額躋身行業百強。這一年年底，曾供職過遠洋、融創、綠城的職業經理人彭振石帶著過往的突出成績，入職和裕地產任總裁助理兼營銷中心總經理，並在2017年初為和裕地產創造出21天銷售40億元的神話。

「盛況」之後危機浮現。

2017年3月，北京出臺的《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》明確規定商辦類項目不得作為居住使用，新建項目不得出售給個人。已入市的二手項目可以出售給個人，但須滿足名下無房且在北京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅兩個條件；同時，商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。

這一針對商住類調控公告也被稱為「3·26新政」。

此後，商住項目銷售額大幅下挫。中原地產的統計數據顯示，新政後的第二個月——2017年4月，北京商住房的成交數量僅為194套，這較之前每個月數千套的成交量，跌幅超過95%，成交均價也從2017年3月的51036元/平方米，下跌到40898元/平方米，下跌幅度接近20%。

和裕地產的「商住項目」被全面波及。公開資料顯示，2017年，和裕地產成為在京房企中銷售降幅最大的企業，銷售額僅為33億元，同比下滑了86%。

這不是和裕地產第一次在「商住項目」上吃虧。

2010年，和裕地產旗下的賓仕國際就因將地塊性質為「辦公及商業」用途的項目分割為小戶型銷售被亦莊開發區管委會叫停，隨後的幾年裡也一直處於停工狀態。

轉型住宅別墅受挫

或許是意識到「商住項目」漸漸成為公司向前發展的一大掣肘，和裕地產開始思變，但轉型之路儼然沒有想像中順利。

作為轉型之作，和裕地產2017年9月重點推出的別墅住宅「北京莊園」宣傳之初就打出了「一億一棟」「董事長為董事長設計的項目」「為別墅閱歷豐富者而生」等精裝標準的口號，並請來知名演員陳道明為其站臺。資料顯示，北京莊園只有233棟，建築風格有法式和意式兩種，算上贈送面積，最小單棟建築面積也在1000平方米之上。

2019年，北京莊園正式開盤就斬獲了「2019年度影響力豪宅」的殊榮。和裕地產總裁樊明珠在項目發布會上表示，（母公司）運通集團旗下業務涉及高端豪車和高端地產，對高淨值客戶做了很多研究，並在流通領域獲得了成功。在房地產業務上，『北京莊園』對於和裕地產亦是一個新挑戰——目前北京樓市上流行的法式建築其實是意式建築，並沒有真正的法式宮廷建築。「我們甚至為客戶配套到了碗筷、牙籤。」彼時，想要輕易進入「北京莊園」的售樓處看看樣板間並不容易，沒有預約就沒有接待。

不過，項目的選址並不算優越。「北京莊園」位於順義區板西路東側，與板橋大街將項目分為南北兩個小區。在板西路西側就是板橋村村民的回遷樓——板橋新苑小區，同樣被板橋大街分為南北兩個區。也就是說，「北京莊園」從南到北被十多棟回遷樓包圍。

隨後有傳言稱， 2019年下半年項目僅賣出了一套房源。

到2020年2月，曾在和裕地產創造了銷售神話的彭振石離職。此前接受採訪時，彭振石曾表示，「市場如戰場，營銷就是戰爭，要麼節節敗退，要麼所向披靡。」他的離職，也引發了外界對和裕地產銷售壓力的猜測。

另一方面，受疫情影響，2020年上半年房企普遍面臨著較大的現金流壓力。中小房企因自身抗風險能力、開發能力、銷售能力無法和大型房企相抗衡，融資資源、消費客群的空間也被大大擠壓。2020年以來，諸多中小房企出現了被列為被執行人的情況。

知名地產分析師嚴躍進在接受記者採訪時表示，近兩年，被列為被執行人的負面輿情很容易被擴大，影響也隨之變大，企業應該積極應對。