我是北京房姐，資深房產投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。
以下內容選自【北京房姐】公眾號| 粉絲問答
提問：- [x] 您好！美麗的房姐！新人首問，我是三元橋鳳凰城的一個兩居室的業主，預計三年後才有大量需要資金的時候，請問房子是現在把它賣了還是繼續持有呢？鳳凰城的升值潛力怎樣？現在大約十萬五一平，我是滿五唯一。如果現在決定繼續持有，但三年後賣出，現在還出租嗎？租金大約每月一萬八，謝謝您的回答！好人一生平安！- [ ]
回答：鳳凰城品質高，配套優，唯一的硬傷就是交通，但依然值得持有，不建議現在賣。是否出租取決於你現在的裝修情況，1. 現在的裝修非常好，2-3年的出租會對現有裝修有損耗影響未來的出租計劃，那就別租了。2. 現在裝修一般而且租金還不錯，也好租不會有空置期，就算最壞的情況用兩年的租金翻修一下，高價出掉，現在也值得出租。
提問：房姐您好！本人非京戶，在老家合肥名下有一套房子（有貸款）是婚前購買，老公是京戶，名下無房。目前老公家裡有門頭溝一套80平小兩居（無貸款），滿五唯一，還有遠大路一套軍產房（問過可以上人大附小銀燕分校）。現在剛懷孕，之前以為銀燕分校不好所以打算買學區，但是我們屬於二套，賣掉門頭溝首付也不多大概只有三百多。這幾天發現人大附小銀燕分校就是人大附小，只不過一年級都在銀燕分校上，二年級再回來。所以考慮了一下，打算買一個上班方便有升值潛力的。我們在長春橋和五道口上班。但是海澱價格太高，也不確定學區的保值性。另外我打算將來拿深圳戶口，所以目前考慮的是北京買一個，保值升值潛力的，以後有機會深圳再買一個。請問北京有沒有推薦的區域和小區？軍產房是否可以抵押多出點首付呢？另外爸媽在合肥有兩套兩居，不知道是否有必要在合肥換三居呢？還是留著將來去深圳置業？感謝！
回答：考慮你們上班就近的話，在東王莊或者西王莊買個三居最佳，這是五道口非學區裡面的最好選擇。還可以看看西邊，比如定慧寺那邊，定慧西裡。清河板塊的 永泰X裡，永泰園這些都可以考慮，軍產比較特殊應該做不了抵押。有自住需要可以換三居，否則沒必要折騰
提問：房姐好，新人首問。父母現在希望用舊房置換一個高收益樓盤，純投資非自住用，想請教以下問題：1. 舊房是2個富潤家園開間，租售比1.75%，請問現在用掉首房首貸名額進行置換是否合適？2. 為了最大化收益，您更推薦置換兩套小房？還是二合一？3. 基於我們的選盤要求，能否推薦幾個租售比高且保值升值能力強的樓盤？希望能最大化房產增值+租金的綜合回報，最好有具體的小區名稱4. 聽中介說現在綜合回報最高的是五十年產權房，因為未來政策可能放開，這類房子價值會提升，且租售比高，不知道您是否同意這個觀點？如果同意，您推薦哪些商住房？以下是選盤要求：範圍：全北京房型：新房二手商住均可資金：總價不高於1100萬（800萬賣房現金+300萬貸款）感謝！
回答：1. 富潤家園基本都是塔樓，小區環境略侷促，這個租售比也比較低，可以置換掉2. 小房不是最優投資標的，sfsd肯定在一套上用足更合理，建議二換一3. 建議看望京和雙井板塊4. 拉黑這個中介吧，現在還推薦買商住房。大把人都脫不了手，要去做這個接盤俠麼？ 另外買房投資最忌諱太看重租金，租金高的標的往往漲幅都很低
提問：房姐感謝回復，我其實是看上了壹亮馬那個樓盤（新房），請問您如何評價這個樓盤呢？以及這個樓盤配建了好幾百套公租房都快和商品房數量差不多了，而且挨得很近，開發商說能有隔離但我總感覺不放心，說實話這個點會不會成為購買的重大隱患拉低入住品質？希望您再次答疑解惑～
回答：壹亮馬屬於高端盤，問題主要在於東邊有京瀋高鐵，還有2萬平米公租房。我覺得公租房不用過度擔心，這個價格在分割上出問題，業主肯定會集體維權。開發商應該不會犯這種眾怒的事情
提問：房姐你好，我是第一次做房屋買賣，有幾個問題想請教您：1、我北京房山區有一套大產權、一套小產權，大產權面積小點，小產權面積大但賣不了多少錢（您懂的），我想把這兩套都賣了以後做首付，然後還在北京房山區買一套大戶型房，請問這種一賣一買，如何銜接比較好？需要注意什麼？2、如果買的話，我想買一套複式結構的房，但聽說平層比複式升值快，請問有這麼回事嗎？3、請問中介選擇哪家比較好，周圍人都說鏈家好，但房山的鏈家門店較少，大多都為我愛我家（華熙）中介，這個中介靠譜嗎？（小中介我是肯定不考慮）4、我是一個小白，網上的買賣房知識看了點，但感覺很雜亂，第一次還就遇到又賣又買的情況，自己工作又很忙，所以希望房姐能給我畫個重點，我最應該關注的應該是什麼方面，才不至於被坑？5、買房時如何砍價？賣房時又如何能多賣點價錢？是否有技巧。謝謝！
回答：1. 熟練的話買賣可以同時進行的，但你第一次操作也可以保守點，先走賣房流程有下家接盤後，再開始置換走買房流程。2. 複式大部分利用率不高。住起來舒適度會差一點。歷史經驗來看平層漲幅會好點。3. 鏈家、我愛我就都是大中介都可以選擇4. 流程上先賣後買。買的時候多比較，其它就看價了。5. 砍價的技巧可以看下精華主題，有詳細介紹
提問：房姐您好，我在北京以外有過貸款記錄（全國二套，首付60%？），現在手裡有150的現金。想在昌平縣城買套小戶型保值，跑贏通貨膨脹。但看您之前的精華貼說遠郊區會跌，想問下昌平的房以後會不保值嗎？如果不保值的話哪了買比較合適？
回答：你好，北京二套首付6成。昌平縣城的核心問題在於，它不是北京。 每個城市的能量都是有限的，北京也不例外，由於北京的攤大餅式發展，邊界更加模糊，小白更容易掉進陷阱。 昌平縣城僅僅比密雲這種好一點，還差一步就掉進河北縣城的級別。 開通地鐵並不是萬能的，看看廣州南沙，上海滴水湖，北京幾條新開通地鐵線路的終點也是類似的。 昌平縣城想要站穩腳跟，必須要依靠西二旗。 而西二旗並不是一個真正的產住結合片區，產和住有一點點分離，產業過於單一，不要以為網際網路就是高大上，大部分的網際網路公司發展後期，都會把人發配到邊疆。 所謂的（網際網路）大廠，本質上就是工廠，碼農工廠，建在郊區一是地價便宜，二是碼農好養活，只需要一個美食廣場和公司食堂。子彈150，關注：中海御鑫閣、三環新城，朝陽的梵谷水郡、炫特嘉園
提問：房姐：我戶口通州，有300萬子彈，有第2套名額在通州京貿國際城有套投資房，2020年計劃再投資，看好通州商務區想再買財富東方或東閣雅舍小區，還有CBD板塊代城S0HO，您覺的哪個樓盤更具有投資價值？還有哪些純投資性價比高的樓盤值得推薦。
回答：你好，soho現代城一直是不建議新手碰的，除非底倉非常充足，可以小賭一把。soho這類產品，雖然部分產權是住宅性質，但是設計和使用大部分都是辦公，從目前市場反饋來看，合理的價格大約是住宅的5折，所以現代城soho4.5的價格是正常的，如果要買入建議找4萬內的。soho的產品的口碑不太好，辦公類的住宅產權，要觀察產品細節和市場接受程度，特別是以前有些住宅小區辦公比較多，有些現在掛5折，但未來隨著辦公清退，或者人們的生活態度轉換，價格會逐漸恢復至8ー9折成，存在很好的套利空間。但辦公清退或態度轉變不是三五年能完成的，和地區有關，產品類型有關。可參照合生麒麟社。子彈300純投資 望京 國貿雙井都是首選。具體樓盤可以圈內搜索往期推薦。
提問：房姐好，特別感謝您的平臺！朋友推薦剛註冊。北京集體戶籍一直在外地，陰差陽錯又回北京工作，考慮明年小孩初中，需要買房落戶、小孩轉戶併入學，年後剛回北京，困惑中：1、現狀：外地強二線省會城市三套房，其中一套貸款，現金1100萬，年收200+，應屬於二套。2 、落戶上學買房區域選擇：本人戶籍朝陽，朋友都推薦海澱買房落戶上學，是否海澱無任何投資價值？或者就在朝陽買？3、大小：既然買了，總想著保值增值，或者先搞定落戶，再考慮投資？若只為了落戶上學，考慮海澱最小的房子，全款後再買第二套？4、如果買兩套，該如何付款？是不是第一套小房子全款，第二套大點貸款？有點亂，不知該如何買？請指教，非常感謝！
回答：你的情況在北京屬於二套首先推薦朝陽因為性價比高，海澱學區溢價投資不太合適只為功能付費，買總價低的老破小以二套資格買首付太高，建議全款抵押一套投資盤，再全款學區老破小
提問：房姐您好，現在計劃買一套新房，通州京貿國際公館580萬3居，貸款120，同時通州還有一套一居，是京貿家園東區的，有貸款190，算是學區吧。小區傍邊就是公辦幼兒園和小學，但是考慮目前北京現狀房價看跌不看漲，貸款壓力也大，即便出租跟貸款也差很多，是不是可以賣了。做其他投資。新買的肯定繼續貸款。
回答：你好，感謝付費！北京一旦啟動，通州會是快車道選手。雖然北京已經沉寂太久，雖然很多人對北京喪失了信心，但你大爺永遠是你大爺，我們堅信北京會王者歸來。市場行情不好時，嚇退了80%的購房人，剩下20%的人在淘80%的房源。市場行情轉好後，那些被嚇退的80%的人，只能去搶已經漲了價的20%的房源。每一次大漲，之後都會面臨好幾年的恐慌期： 成交量下跌，再長期保持平靜直到慢慢抬升。 這種偶爾產生的短暫性下跌，本質上更接近於大漲後回吐； 就像一場大勝的戰役中，一些士兵因為興奮而冒進，輸掉幾次小型戰鬥，對於最終的結局並不能做出什麼改變。 綜上，任何時候都不要看空北京樓市。接下來，可以考慮截斷抵押融資，入手其他城市的優質資產，上海 廣州 杭州 武漢 成都都是不錯的選擇。
提問：房姐早上好！基本情況：目前東五環北京像素早年全款一套，自住價值240萬，現金250-300，家庭稅後50，一孩常住一老人，SFSD需求: 因工作地點考慮，想入常營，東壩或酒仙橋的三居，自住改善加保值，總價多少合理，推薦哪個小區？像素房子不好出手，是出租養貸，還是儘早出手補充子彈？謝謝！
回答：建議入一套總價700上下的標的，月供2W左右對生活影響不會太大。常營看下 蘋果派、柏林愛樂 ，酒仙橋 淘下 亮馬嘉園、東潤楓景 ， 東壩 首開常青藤 。 像素的房子可以抵押出來補充子彈
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