來源：東莞市人民政府官網、東莞陽光網
各位準備購房的小夥伴注意啦！
2月25日，市政府網站公布了《東莞市住房公積金個人住房貸款管理辦法》（以下簡稱《辦法》），新規將從3月1起執行。
《辦法》對商轉公貸款的政策進行完善，明確繳存職工可將部分或全部商業貸款轉為公積金貸款。
其中最引人關注的有
可商轉組合貸
公積金最短期限為1年，最長期限為30年
有需要可提出展期申請
新增三種上浮可貸額度的情形，最高上浮20%
增加一個貸款限制條件
即計算還款能力時候把家庭總債務都考慮在內
……
這些對你影響有多少呢？
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東莞市住房公積金
個人住房貸款管理辦法
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第一章 總則
第一條 為支持住房公積金繳存職工（下稱職工）基本住房消費，規範住房公積金個人住房貸款（下稱公積金貸款）管理，防範貸款風險，根據《住房公積金管理條例》等規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱公積金貸款，是指東莞市住房公積金管理中心（下稱公積金中心）運用住房公積金（下稱公積金）向在本市行政區域內購買、建造、翻建、大修自住住房的職工發放的適用公積金貸款利率的貸款。
職工使用公積金貸款資金即可滿足購買、建造、翻建、大修自住住房所需的貸款，稱為純公積金貸款。
職工使用公積金貸款資金不足以滿足購買、建造、翻建、大修自住住房所需時，其不足部分同時向承辦公積金貸款業務的商業銀行（下稱受委託銀行）申請個人住房商業性貸款（下稱商業貸款），稱為組合貸款。
已使用商業貸款用於購買本市自住住房的職工，可申請將部分或全部商業貸款轉為公積金貸款，稱為商轉公貸款。
第三條 本辦法適用於本市公積金貸款的管理，包括純公積金貸款、組合貸款及商轉公貸款等形式的公積金貸款。
第四條 東莞市住房公積金管理委員會（下稱管委會）是公積金貸款決策機構，負責確定最高貸款額度、制定公積金貸款政策並監督執行、審批公積金使用計劃和計劃執行情況報告。
第五條 公積金中心是公積金貸款管理機構，負責執行管委會各項決定及其他交辦事項、開展公積金貸款日常業務和承擔公積金貸款風險。
公積金中心應與受委託銀行、評估、擔保、代理等專業服務機構籤訂書面合作協議，明確雙方權利義務，防範貸款風險和維護職工及各合作方合法權益。
第六條 公積金貸款遵循風險可控、權利與義務對等及誠實信用的原則。
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第二章 貸款對象和條件
第七條 依規繳存公積金的職工，可向公積金中心申請貸款。
第八條 職工申請貸款應同時具備以下條件：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）信用良好；
（三）申請貸款時往前推算已依規繳存公積金達規定期限並繼續履行繳存義務；
（四）為購買、建造、翻建、大修自住住房的產權人並能夠提供合法有效的購買、建造、翻建、大修自住住房的合同；
（五）職工家庭（由夫妻雙方及未成年子女組成，下同）收入來源穩定合法，沒有尚未還清的公積金貸款且累計使用公積金貸款次數未滿2次，家庭總債務月均還款額不超過規定範圍；
（六）能夠提供公積金中心認可的擔保。公積金貸款應採用抵押擔保方式，必要時可採用保證或其他擔保方式。
第九條 申請商轉公貸款的，除符合本辦法第七條、第八條規定外，還應具備以下條件：
（一）提前償還部分或全部原商業貸款的申請已獲原商業銀行的同意；
（二）購買的住房已辦妥不動產權屬證書；
（三）購買的住房除為原商業貸款提供擔保外沒有其他權利限制；
（四）申請人或其配偶是住房的所有權人；
（五）採用先還後貸方式的，原則上應在商轉公確認書出具後規定期限內先行辦妥提前還款手續才能提出公積金貸款申請；
（六）採用以貸衝貸方式的，應由擔保機構提供擔保；
（七）商轉公貸款無法結清原商業貸款的，再次抵押應取得原立約方同意，且公積金貸款抵押不得為第三或以上順位；
（八）申請貸款的住房為雙拼房的，該雙拼房的兩個不動產權均應符合本條上述相關規定。
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第三章 貸款額度、期限和利率
第十條 公積金貸款額度應同時符合下列限額標準：
（一）不高於管委會確定的最高貸款額度；
（二）按照房貸比計算的最高可貸額度：不高於抵押物價值的規定比例；
（三）按照供收比計算的最高可貸額度：公積金貸款以公積金繳存基數核定職工家庭收入，月還款額不高於職工家庭月收入的規定比例。
第十一條 個人的可貸額度通過以下計算公式計算：
可貸額度＝職工公積金帳戶餘額×（繳存時間係數+收入調節係數）×流動性調節係數。
借款申請人、共同申請人可貸額度分別計算後累加。有下列任一情形，可貸額度在計算公式計算額度的基礎上最高可上浮20%，但不得超過本辦法第十條規定限額，且上浮額度不累加：
（一）購買裝配式住宅。
（二）本市認定的特色人才。
（三）申請貸款時往前推算已連續滿5年未提取公積金。裝配式住宅、特色人才依照本市相關實施辦法及配套細則進行認定。
第十二條 商轉公貸款可貸額度除應符合本辦法第十條、第十一條規定外，還應不高於提前還款的金額。
第十三條 公積金貸款期限以年為單位，最短期限為1年，最長期限為30年，但不得超過職工法定退休年齡後5年和抵押房屋土地使用終止年限，共同借款的按其中貸款期限較長的確定。
第十四條 公積金貸款利率執行中國人民銀行的相關規定。
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第四章 貸款程序
第十五條 公積金貸款的程序：
（一）申請。職工可向公積金中心、受委託銀行、擔保機構或代理機構提出申請，按規定提交資料並配合貸款調查和審核。
職工購買由房地產企業或擔保機構等第三方機構提供擔保的新建商品住房的，可在合同備案登記前申請貸款。否則，應在辦妥合同備案登記後申請貸款。
職工購買再交易商品住房的，應在辦妥不動產過戶手續後申請貸款；如有擔保機構提供擔保的，可在辦理不動產過戶手續前申請貸款。
商轉公貸款採用先還後貸方式的，原則上職工應在商轉公確認書出具後規定期限內提前還款後提出貸款申請；採用以貸衝貸方式的，由擔保機構代理貸款申請手續。
（二）初審。公積金中心、受委託銀行、擔保機構或代理機構受理人員進行初審，各自對貸款要件、要素完整性、一致性、真實性進行初步檢查。
（三）審批。公積金中心對貸款風險進行審核。公積金中心貸款審批時限為收到齊全資料之日起5個工作日。
（四）覆核。受委託銀行對公積金中心審批通過的貸款進行覆核。受委託銀行對公積金中心作出的準予貸款決定有異議的，可要求公積金中心重新審核。公積金中心重新審核後認為確有風險的，可撤銷準予貸款的決定，並通知受委託銀行和職工。
（五）籤約。受委託銀行覆核無誤後與職工籤訂借款合同。
（六）擔保。受委託銀行和職工應按借款合同約定及時辦理擔保手續。
（七）放款。受委託銀行使用公積金中心業務系統辦理公積金貸款發放登記，以轉帳方式將公積金貸款資金劃轉至借款合同約定的收款帳戶。受委託銀行應在落實擔保後5個工作日內完成貸款發放。
（八）歸檔。受委託銀行、擔保機構和代理機構應依規做好貸款檔案的移交、歸檔、保管、利用和銷毀等工作，貸款檔案的日常管理由受委託銀行負責，公積金中心可隨時調用貸款檔案，也可同時建立貸款檔案的備份。
（九）稽核。公積金中心對公積金貸款活動進行事中、事後抽查、監督，相關責任單位或部門應根據稽查意見及時整改，當事人應予配合。
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第五章 日常管理
第十六條 需要對擬用於貸款的自住住房價值進行評估的，貸款申請人應委託評估機構對該住房進行評估並承擔評估費用。公積金中心應自行向評估機構獲取評估報告，無需貸款申請人提交，並在評估價、購房合同總價或工程造價款中取低者確定該住房價值。
第十七條 公積金中心應加強數據信息共享，推進貸款業務電子化、自助化、自動化。
第十八條 當個貸率達到85%時，公積金中心應發出預警；當個貸率達到95%時，開始實施貸款輪候，公積金中心應予以公告並接受職工預申請，待資金足以支持發放貸款時，按預申請受理時間的先後順序，辦理審批手續。
第十九條 借款合同的示範文本由公積金中心監製，借款人需變更借款合同的，應經立約各方協商一致，依法籤訂變更協議。
變更借款人、擔保人、抵押物、貸款期限的，公積金中心應對貸款風險進行審核。
第二十條 公積金中心應依照借款合同約定對逾期貸款進行處置，處置後形成貸款損失的，應依規申報呆帳核銷。
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第六章 法律責任
第二十一條 借款人騙取貸款的，公積金中心可按借款合同約定追究其責任，並可採取以下處理措施：
（一）終止借款合同、停止支付或提前收回全部貸款；
（二）將騙貸行為通報職工所在單位；
（三）依規納入失信名單；
（四）通過公積金中心網站、社交平臺或本市媒體向社會曝光；
（五）取消自騙貸行為發生之日起5年的貸款資格。
有關單位或個人涉嫌通過偽造印章、證件、合同、發票等騙貸的，公積金中心應依法提請公安機關處理。
第二十二條 凡繳存單位未辦理緩繳手續，或未因死亡、離退休、出境定居而註銷公積金帳戶的，借款人在貸款發放後停止繳存公積金連續滿12個月的，公積金中心應按借款合同約定及時處置。
第二十三條 公積金中心查實房地產企業、銷售代理機構及其他受委託單位限制、阻撓和拒絕職工使用公積金貸款的，按以下方式處理：
（一）約談；
（二）責令限期辦理；
（三）轉交或函告住建、不動產登記部門依規處理；
（四）函告行業主管部門或行業協會；
（五）通報；
（六）依規納入失信名單。
第二十四條 受委託銀行、擔保機構和代理機構等專業服務機構未按照規定辦理貸款業務，公積金中心將根據有關法律法規和合作協議追究其責任。
第二十五條 公積金中心及其工作人員在公積金貸款管理工作中存在濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊等違法違規行為的，依法追究行政責任；涉嫌犯罪的，依法移送司法機關處理。
第二十六條 公積金中心在履行公積金貸款管理職責過程中需要調查取證的，有權要求相關單位或個人陳述情況、提供相關書面材料或電子數據等，相關單位或個人應當配合。無正當理由拒不配合調查取證的，公積金中心可按以下方式處理：
（一）書面函告糾正；
（二）函告行業主管部門、行業協會、上級主管部門、工作單位；
（三）通報；
（四）依規進行業務辦理限制。
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第七章 附則
第二十七條 本辦法有關名詞解釋如下：
先還後貸：申請商轉公貸款的職工自籌資金提前部分或全部償還原商業貸款餘額，再提出公積金貸款申請。
以貸衝貸：申請商轉公貸款的職工通過申請公積金貸款用於償還部分或全部商業貸款餘額。
雙拼房：相鄰的、存在兩個獨立的不動產權屬證書但拼湊在一起使用的住房。
最高貸款額度：管委會面向全體繳存職工所設定的、在一定時間內統一不變的最高貸款限額。
房貸比：貸款金額佔抵押物價值的比例。
供收比：月還款額佔家庭收入的比例。
繳存時間係數：職工正常繳存公積金累計月份總數所對應的列表係數。
收入調節係數：職工申請貸款時月繳存額所對應的列表係數。
流動性調節係數：公積金資金流動性變化情況所對應的列表係數。
個貸率：公積金貸款餘額與歸集餘額的比值。
第二十八條 申請貸款期間遇到政策調整的，公積金中心適用受理貸款時實施的政策進行審批。
第二十九條 本辦法第十條第（一）項最高貸款額度由公積金中心擬訂並報管委會批准後公布執行，第八條第（二）項信用狀況、第八條第（三）項繳存公積金規定期限、第八條第（五）項規定範圍、第十條第（二）項房貸比規定比例、第十條第（三）項供收比規定比例、第十一條可貸額度計算公式各項參數及第十五條第（一）項規定期限，由公積金中心根據資金流動性、貸款風險等因素制定後公布執行。
第三十條 自願繳存人公積金貸款政策由公積金中心參照本辦法擬訂，經管委會審議通過後另行發布。
第三十一條 本辦法由公積金中心負責解釋。自2020年3月1日起實施，有效期至2025年2月28日。
劃 重 點
★商轉公貸款政策優化
《辦法》對商轉公貸款政策進行了優化，明確職工可將部分或全部商業貸款轉為公積金貸款。
這意味著商轉公貸款後可以形成組合貸款，不再要求必須為純公積金貸款。
我市自2011年開始試行商轉公貸款。此前，我市商轉公貸款的要求是必須轉為純公積金貸款。
為了讓住房公積金在支持職工解決住房問題發揮更顯著的作用，市住房公積金管理中心在《辦法》的修訂中，對商轉公貸款政策實現了優化，為無法還清商貸與公積金貸款差額部分貸款餘額的職工打開了申請公積金貸款的大門。
這對早期不符合公積金貸款條件但現在可以申請商轉公的職工而言，同樣具有積極意義。
★三種情況可上浮額度
為配合我市創建裝配式建築示範市，以及粵港澳大灣區一體化建設人才引進工作的政策需求，鼓勵和肯定長期為住房公積金制度作出貢獻的繳存職工，《辦法》規定，三種情況可可貸額度在計算公式計算額度的基礎上最高可上浮20%。
這三種情況分別是：
一是購買裝配式住宅的繳存職工；
二是本市認定的特色人才；
三是申請貸款時往前推算已連續滿5年未提取公積金的繳存職工。
《辦法》規定，公積金貸款期限以年為單位，最短期限為1年，最長期限為30年。
★新增防流動性風險措施
根據省住建廳有關文件規定，《辦法》新增了公積金預警和貸款輪候的規定，將有助於我市控制公積金資金流動性風險。
《辦法》明確，當個貸率達到85%時，公積金中心應發出預警。當個貸率達到95%時，開始實施貸款輪候。
官方解讀
★為何要修訂《貸款辦法》？
黨的十九大以來，貫徹落實「房住不炒」的中央決策部署，分類指導、因城施策的政策導向，對我市住房公積金貸款管理提出新的要求，特別是粵港澳大灣區建設、全面對接深圳建設中國特色社會主義先行示範區和東莞市建設廣東省製造業供給側結構性改革創新實驗區「三區」疊加的重大歷史機遇下，職工對住房公積金貸款的管理和需求將進入全新的階段，需要從政策、服務等方面及時謀劃，此次結合規範性文件管理要求進行政策和業務模式的重新梳理，修訂貸款辦法，將為住房公積金參與重大戰略部署和支持職工解決住房問題發揮更顯著的作用。
★《貸款辦法》及配套的新版《東莞市住房公積金個人住房借款及擔保合同》主要變化及政策要點
（一）新增商轉公貸款順位抵押方式；
（二）新增可貸額度上浮情形；
（三）貸款最長年限統一設定為30年；
（四）新增等額本金還款方式；
（五）新增展期做法；
（六）取消提前還款期限變更的已還款時間限制；
（七）貸後連續停繳滿12個月將被收取違約金；
（八）購買再交易商品住房在辦妥過戶手續後應及時申請貸款；
（九）調整供收比核定方式。
★主要變化相關問題解答
（一）問：為什麼增加商轉公貸款順位抵押方式？
答：我市自2011年試行商轉公貸款以來，商轉公的要求是必須轉為純公積金貸款，隨著房價持續攀升，群眾對增加商轉公貸款順位抵押方式的呼聲越來越高。
結合此次《貸款辦法》修訂的外出調研，我們將商轉公貸款的政策和業務模式進行了全面優化。
職工可將部分或全部商業貸款轉為公積金貸款，不再要求必須為純公積金貸款，這將為無法還清商貸與公積金貸款差額部分貸款餘額的職工打開了申請公積金貸款的大門，對於早期不符合公積金貸款條件但現在可以申請商轉公的職工而言，具有現實意義。
（二）問：商轉公貸款順位抵押的申請方式和商轉公純公積金貸款的申請方式一樣嗎？
答：是一樣的。有先還後貸和以貸衝貸兩種方式，申請人可以根據自身情況，自願選擇。
但需要注意的是，組合貸款商貸部分不可以轉為公積金貸款，而職工家庭使用公積金貸款的次數最多只有兩次，因此商轉公貸款順位抵押的職工要把握好轉貸時機。
（三）問：符合什麼條件時可貸額度可上浮？
答：凡符合購買裝配式住宅、本市認定的特色人才或申請貸款時往前推算已連續滿5年未提取公積金任一情形，可貸額度可在計算公式計算額度的基礎上最高上浮20%。
（四）問：上浮額度有限制嗎？可否累加？
答：上浮後貸款額度不得超過《貸款辦法》第十條規定限額，且上浮額度不累加。
（五）問：是所有公積金貸款的最長年限都可申請30年嗎？有沒什麼限制？
答：《貸款辦法》取消了原來只有購買首套住房且建築面積在90平方米以下的一手房（含商轉公）才可申請最長貸款30年的限定條件。
申請最長30年的貸款年限只需審核職工法定退休年齡和抵押房屋土地使用年限。
（六）問：在《貸款辦法》公布前已經申請了公積金貸款，但是當時只能貸20年，現在可以延長到30年嗎？
答：可以提出展期申請。在正常還款周期內，可申請延長貸款年限，但最長不超過30年、借款人法定退休後5年和抵押房屋土地使用年限。
（七）公積金貸款有幾種還款方式？
答：《貸款辦法》新增了等額本金還款方式，因此目前有等額本息和等額本金兩種還款方式。
（八）之前是等額本息還款方式，現在可以改為等額本金還款方式嗎？
答：暫不可以。借款合同一旦籤訂，暫不支持還款方式的變更。
（九）問：還款未滿12個月，可以申請提前還款嗎？
答：可以。目前申請提前還款時不再要求借款人至少已還款12個月。
（十）問：貸款後停繳公積金會有影響嗎？
答：凡繳存單位未辦理緩繳手續，或未因死亡、離（退）休、出境定居而註銷住房公積金帳戶的，貸款發放後借款人連續停繳住房公積金滿12個月，市住房公積金管理中心和貸款人將提前收回貸款或按借款合同約定貸款利率上浮30%計收違約金，直至重新依規正常繳存住房公積金滿6個月為止。
（十一）問：購買再交易商品住房在辦妥過戶手續後申請公積金貸款的，有沒時間限制？
答：購買再交易商品住房且房屋已過戶到買方名下的，應自不動產權屬證書發證之日起3個月內提出貸款申請。
（十二）問：目前有車貸等債務，會影響申請公積金貸款嗎？
答：會將該債務計入供收比。申請人家庭總債務月均還款額不能超過規定範圍，債務範圍包括向第三方提供的擔保。
（十三）問：家庭總債務月均還款額不能超過什麼範圍？
答：家庭總債務月均還款額不能超過家庭收入（職工及其配偶繳存基數）的60%。
（十四）問：3月1日前已經提交資料，是執行舊的辦法還是新的辦法？
答：執行新辦法以向市住房公積金管理中心業務系統遞交貸款申請登記的日期為準。若3月1日前只是提交了資料，未向我中心業務系統遞交貸款申請登記的，3月1日起按新辦法執行。
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