午夜奇譚：床下的衣服

8月27日，佳兆業集團控股有限公司（股票代碼：1638.HK）發布2020年半年度業績報告。面對新冠疫情帶來的嚴峻挑戰，佳兆業集團穩紮穩打，築牢基本盤，實現業績逆勢正向增長，舊改龍頭地位持續鞏固，財務抗風險能力不斷強化，優質土儲強力支撐跨周期發展。儘管外部環境複雜多變，佳兆業集團始終保持戰略定力，堅持以「地產+城市更新+產業」驅動企業發展的路徑不動搖，以堅定的決心與信心，全力衝擊全年1000億元銷售目標。

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盈利能力持續增強

規模增長保質保量

疫情之下，尋求有質量的增長成為規模房企的目標。2020年上半年，佳兆業集團合約銷售金額360億元，同比增長4%。根據克而瑞權益金額排名，公司排名第27位。從合約銷售的分布看，大灣區是銷售的主力，銷售額佔比近六成；一線及重點二線城市銷售佔比達九成；舊改項目貢獻銷售超三分之一，成為集團業績增長的一大亮點。

佳兆業堅持向管理要效益，盈利能力得到持續提升。上半年集團收入同比增長11%，達223億元人民幣；毛利同比增長12%，達75億元人民幣，毛利率33.8%，處於行業較高水平；公司持有人應佔核心淨利潤同比增長25.7%，達人民幣34.6億元，集團朝有質量的增長道路大步邁進。

確認收入方面，得益於公司銷售金額的持續增長，2020年上半年集團實現物業發展營業收入同比增長12%達206億元，均價同比增長14%達1.9萬元/平方米。按區域及城市劃分， 80%的營業收入來自大灣區；68%的營業收入來自一線城市。

佳兆業集團將加快供貨推貨，下半年整體可售資源約1200億元，可售面積約660萬平方米，保持正常去化即可達成千億目標。

城市更新厚積薄發

加速轉化再添亮點

作為舊改龍頭企業，佳兆業的城市更新紅利已經逐步體現在公司財報上。在上半年的合約銷售中，舊改項目銷售額佔整體銷售的三分之一，已經成為集團銷售貢獻的重要來源。深圳目前舊改的土地成本約1.4萬元/平方米，相較住宅均價仍有很大利潤空間。公司通過舊改獲得低成本土地的優勢，確保集團利潤率保持在健康水平。

在舊改儲備方面，公司儲備項目佔地面積達4200萬平方米，預計貨值約2.6萬億元，99%都位於大灣區，其中深圳舊改佔地面積佔比27%，有112個項目；廣州佔比36%，中山佔比20%。在舊改拓展方面，今年上半年新拓展項目20個，舊改項目總數達167個。

在項目轉化方面，今年上半年轉化5個舊改項目，分別位於香港、深圳及廣州，這些項目可售面積70萬平方米，可售貨值近270億元。公司將繼續推進舊改項目的轉化，預計下半年仍有5個深圳的舊改項目實現供地，為集團全年利潤增長發揮重要作用。公司將保持每年供應80-100萬平方米舊改用地規模，為地產開發提供穩定而有利的發展保障。

嚴控現金流「生命線」

信用評級保持穩定

現金流是企業發展「生命線」，佳兆業集團始終將現金流安全、債務風險可控放在公司發展重要地位。截至6月30日，公司擁有貨幣儲備約405億元，較去年同期增長35%，較上年末增長9%，回款率約87%。正是基於以現金流平衡為目標，自2016年到2020年6月30日，公司淨負債率實現五連降。

財務管控能力也是佳兆業核心競爭力之一。上半年，集團堅持穩健的財務策略，提升長債短債比，優化負債期限結構，持續降低融資成本。現金短債比從上年末的1.1倍提升至1.2倍，現金流寬裕穩健，償債能力持續增強。

2020上半年，佳兆業集團還創新融資方式，積極利用境內、境外兩個市場，多元化融資渠道更加通暢，融資體系更加完善。基於公司良好的運營情況及穩健的財務基礎，獲得了境內外權威評級機構認可，穆迪、標普和惠譽均給予公司較高評級，展望「穩定」；同時，在境內，中誠信國際及聯合信用給予公司AA+評級。

佳兆業集團財務長兼高級副總裁吳建新表示：「我們將會密切監控公司淨負債率、資產負債率、現金短債比等核心財務指標的變動，持續優化債務結構。未來，集團將進一步提質增效，強化前瞻性風險防範能力、精細化財務管控能力、創新性發展牽引能力，有力保障全集團業績健康、穩定以及高質量的增長。」

強勢坐穩灣區龍頭

優質土儲不懼周期

充裕優質的土地儲備是房企發展的長期關鍵因素。一直以來，佳兆業集團堅持布局一二線重點城市戰略，圍繞粵港澳大灣區、長江經濟帶、京津冀協同發展區域等國家戰略支持的區域進行投資。截至上半年，公司總土地儲備約2680萬平方米，總貨值超5800億，其中78%的土儲面積位於一線及重點二線城市，優良的土地儲備，是集團保持業績穩健增長的信心所在。

粵港澳大灣區始終是佳兆業集團戰略布局的重要區域，通過長期的深耕，奠定了公司在灣區的龍頭地位。目前大灣區佔總土儲備面積的52%，貨值近4000億，其中深圳、廣州兩大核心城市佔總土儲貨值約50%。

上半年佳兆業集團堅持審慎穩健的投資策略，通過招拍掛、收併購、舊改等渠道適時擇機補充土儲，共獲得23個項目，新增土儲權益建築面積超281萬平方米，收購代價超220億元，平均土地成本約每平方米7900元。按拿地權益建築面積劃分，新增土儲大灣區佔比74%，進一步鞏固集團在大灣區的強大優勢。

展望未來，佳兆業集團執行董事兼總裁麥帆表示：「深圳特區正經歷40周年的重要歷史時刻，佳兆業是深圳的企業，在深圳的期待和厚愛中，從一家房地產公司成長為城市綜合服務商。回饋深圳，投身「雙區」建設，是我們的責任，更是我們的榮耀。佳兆業集團將始終堅持以誠信為本、客戶至上的經營理念不動搖，堅持以創新引領企業高質量發展目標不動搖，為深圳為灣區為全國人民的美好生活做貢獻。」

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