中國的房價永遠不會下跌嗎？

有人說，中國的房價永遠不會下跌，有五個原因。

第一，政府主要依賴於土地財政，有了土地的出讓，政府有了大量的資金投入社會的公共的建設，使城市更繁榮更美好，整個城市的配套設施也更完善。所以政府也不希望房價出現下跌和大的波動，政府會讓房地產進入一個良性的發展 「房住不炒」。

第二，土地價格近幾年不斷飆升，原材料，人工成本，特別是從二十年前幾萬塊錢，到十年前的幾十萬，上百萬，到近幾年的上千萬的這種土地成本構成了房地產開發的主要成本。所以房地產不可能降價，降價它就會虧本，在目前的這種狀態它還會持續的上漲。

第三，房地產和金融是雙胞胎，房地產現在的融資的渠道越來越窄，受到政府的全面的監管，如果房地產出現大的波動，它會造成銀行系統性的風險，所以銀行和金融機構也不願意看到房價下降。

第四，中國的城鎮化目前已經超過了接近50%，但是和歐美等發達國家比還有很長一段路要走，特別是在公共設施和基礎配套這方面差距還很大。

第五，很多人擁有了多套房產，如果房地產出現斷崖式下降，它會出現很多社會問題。比如說新購買房者他會去砸售樓部，造成社會的不穩定性。再加上房地產的產品它也在更新迭代，住宅的戶型，景觀及人工智慧，科技都在提升。也促使著大家不斷的去購買新的房地產產品。商業地產以前是購物模式，逐漸的轉向於體驗式消費和追求舒適的環境，所以房地產更多的未來的凸顯的是它的功能化和迎合年輕人的時尚，還有賦予它的金融的功能。比如說你在銀行去貸款，智慧財產權也好，專利也好，也能夠提供擔保和抵押的，但是抵押率和抵押值都非常非常低。惟獨房產它的抵押率高，抗通脹，所以這是造成中國的這種房地產一直快速增長的一個主要原因。

確實，中國的房地產經過二十多年的大運動，使中國的城市，中國的綜合國力，在世界崛起的形象貢獻巨大，但是這個世界上沒有任何一種產品恆定或者持續上漲的 ，世界各國也沒有，人類歷史上也沒有。

我提供一個數據，2019年中國房地產的總市值約450萬億人民幣，什麼概念？

相當於美國和歐盟和日本的房地產的市值的總和。這個數據我認為是非常恐怖的，當然中國目前仍然是世界上第一人口大國，美國人口3.3億，歐盟是5.1億，日本大概是1.26億，美日歐的人口總和加起來不到10億，低於中國的14億人口。

所以我們的房地產市值大於美國日本歐盟的總和，一方面讓人恐懼，一方面也有一些它的基本道理，因為消費的數值在那放著。

但是總體上中國的房價我認為不但要下跌，而且從去年到今年到明年到後年會進行持續性的下跌。中國早在2018年人均的GDP已經達到了8000美金，人均的住房面積已經超過了35平米，基本上飽和了，在有些地方已經是出現了大量的泡沫。比如說有些領導幹部他可能原來買了一套房子，後來又給兒子買了一套房子，他在這個單位任職，這個單位給他分配了一套房子，調到那個單位又分配了一套房子。而他的夫人也是領導幹部，也調了三個單位，也給了她房子。所以有些領導幹部事實上被動的已經擁有了三四套、四五套、五六套甚至七八套房子。有的富人已經擁有十幾套房子，所以我們現在房子空置率也已經非常高了。

在我看來整個房地產行業經過二十年的大運動已經面臨了一個轉型，大家可以看到房地產的上遊產業，比如說煤炭、石油、木材、鋼材，在前幾年都出現了大量的價格下降，而且出現了幾年的巨虧。那麼房地產的下遊，比如說我們的景觀綠化，我們的裝修設計，這些行業直線下滑，房地產大運動的高潮在中國已經過去了。

第三，房地產作為一個商品，它不僅受消費者購買力的限制，還受一個地區，一個國家，或者全球的經濟形勢的影響。那麼中國經過了我們GDP超過8%，超過10%十幾年的高速運轉以後，目前也進入到了相對講究質量穩定的一個階段，但這個經濟下行也是大家有目共睹的。在這麼一種情況下，不僅市場飽和，而且經濟形勢下滑，購買力必然要下滑。

第二個問題，有人說土地價格飆升，原材料人工成本飛速上漲。意思就是說我現在房價本身價格就已經這麼高了，所以房價降不下來，這個是不符合市場邏輯的。最終決定一個產品的價格的是市場供求關係，而不是你的造價成本。比如說一個奶牛廠如果牛奶過剩，大批的成噸的牛奶可能會就地倒進河裡。

如果一個農民承包了幾百畝果園，不論是獼猴桃還是蘋果，如果供大於求，那麼它的成本再高，最後可能是顆粒無收，這個是由市場供求關係決定的。

所以這個從邏輯上來說，地價已經佔到了房地產成本的30%左右，房價的成本已經這麼高了，所以房價降不下來，這是一個邏輯悖論，而且日本的地產泡沫已經證明了這一事實。

第三，說房地產和金融是一對雙胞胎，如果房地產行業發生動蕩或者房價急劇下跌，可能會導致金融的劇烈動蕩，這個我覺得也是不成立的。據我所知金融行業，包括具有金融信託牌照的信託行業早在兩年甚至三年之前對中國房地產的過剩，或者房地產的泡沫已經發出了預警，很多銀行有內部的規定，對房地產的貸款有嚴格的限制。而且現在所有的銀行，所有的金融機構對每一個項目的貸款是具有嚴格的審核機制和嚴格的抵押制度的。所以金融行業，銀行行業 絕不會因為房地產的降價而發生系統性的金融風險。

中國的城鎮化目前已經超過了50%，我估計應該是55%到60%。因為目前的城鎮居民人口已經超過了農村居民人口，在我看來中國的城鎮化還有非常漫長的路要走，但是未必走得那麼快，它已經走到一個應該達到的峰值了。不要因為城鎮化還有未來很長的路要走，那麼中國的GDP，房地產行業就一定還有輝煌和美好的未來 。

這讓我想到了我們中國一位大名鼎鼎或者說享譽世界的經濟學家林毅夫。林毅夫是北京大學國家發展研究院的教授，曾經出任過世界銀行的副行長。林毅夫先生應該說做人很自律，很多的人很尊敬他，而且著述甚豐。但他多次對中國經濟的預測被事實無情的打臉，比如說2010年林毅夫就說「在未來十年二十年甚至三十年內，中國經濟依然有機會保持年均8%甚至10%以上的增長。」2013年林毅夫教授表示「中國還有二十年平均每年增長8%的潛力。」像這類不止兩條三條。

我們的現實看來，林毅夫教授包括很多經濟學家是閉門造車，他們的研究結論事實上遠不如我們大多數有實戰經驗的企業家。有一些預測其實稍有常識的普通老百姓都會表示驚訝，因為它嚴重違背邏輯。

第五，有人說了，很多人已經擁有了多套房產，如果房地產斷崖式的降價會引起社會的穩定問題。西安市在永康書記主政的大約是2017、2018年的左右，房價幾乎翻了一番。這一輪暴漲我認為主要有三個因素。

第一是人們忽然發現西安的房價比周邊的城市，比如說成都、重慶、鄭州，甚至比西安經濟落後的蘭州的房價還要低一些。那麼這個比價趨勢或者比價的心理一定會造成房價的上漲，不論誰來主政，這個是市場規律使然。

第二個因素是永康書記主政的時候提出要把西安打造成千萬人口的大都市，大量的引進人才。當時的落戶政策幾乎接近於無條件準入，但是事實上引進的人口並沒有多少。

我個人認為 一大部分落戶的人其實是已經長期或者多年在西安生活工作居住而沒有擁有西安戶籍的人。當然一些高校的畢業生呀，包括一些少量的外籍人口落戶了西安，的確有這個購房的需求，也會造成房價的上漲，但這不是核心的因素。

第三個因素是當時的土地供應量不足，再加上中國人的盲目跟風，市場一時出現了搖號搶房的這種人為製造的現象，造成了中國人這種盲目的恐慌心理。

第一個因素，西安當時比周邊城市房價低，和第三個因素，人為的恐慌心理所造成的那種一哄而上，我覺得這兩個因素是核心的因素。

也就是在2018年，兩年前，我在視頻裡打過一個賭，有人說西安的房價三年內將達到均價三萬元。當時我就說如果三年內西安的房價達到均價三萬，也就意味著高新區和曲江新區的房價均價要達到五萬和六萬。

這個和國際的經濟形勢，和中國的經濟緩慢下行是不匹配的，如果三年內達到了，我將辭去媒體職務回老家種地。現在這個賭，我依然有效。當然如果出現了通貨膨脹，貨幣貶值這種個案，那是另一回事了。真的如果通貨膨脹，那房價十萬一百萬都有可能。

成都的房價大家可以上網看，正在降價。鄭州的房價，包括主城區的，每平米降價達到了四千到五千元。周邊的西安也好，在我們的鄭州也好 ，在我們的重慶也好，成都也好，在全國也好，全部出現了隱形的降價。就是說買房送車庫，買地面送地下 。還有的 我們眾所周知，恆大地產，以7.5折在全國降價銷售。

那背後的邏輯是什麼？

第一，恆大一定看到了房地產的飽和，看到了房地產的未來。

第二，說明我們很多房地產行業在目前的情況下已經出現了資金鍊即將斷裂的困境。

那麼房地產行業為什麼會出現大面積的資金鍊斷裂的困境？

因為是商品房飽和了，賣不出去。

賣不出去資金就不能快速的回籠，就這麼簡單一個原理。世界上沒有任何一個行業或者一個產品能夠永遠繁榮，永遠不降價。我們以日本為例，上世紀八十年代末九十年代初，日本就發生了房地產的崩盤，一套在今天只能賣900萬日元的公寓，當年卻以16.5億日元的價格成交。最終日本的金融危機爆發 ，股市和房市泡沫破裂，數萬數十萬破產的日本平民走上了天台。所以日本這個房地產泡沫的慘痛悲劇我們不能忘。

去年五月份我去了一趟英國，在倫敦待了大概一周左右，恰好我的兩位昔日的同事已經移民到了英國。

在我的想像裡像英國這樣的老牌帝國主義，尤其它的首都倫敦，它的房價應該是高於北上廣深的，我猜想應該每平米在20甚至30萬以上。那麼我的兩位同事，既不是公司老闆也不是公司的高管，我猜想他們應該是租房一族。

但是令我驚訝的是兩位同事告訴我，英國的首都倫敦的房子是按套賣的，每套大約都在一百平米以上，而且每套的均價是多少？

50萬英鎊。以我這位同事為例，他的家在倫敦外大概一小時火車車程，靠近海邊的一座獨立房子。兩層四室兩廳三衛，室內面積大約150平米，後面還有150平方米的一個院子。前院大約可以停三部車，而且有一個獨立車庫。這個房子是2000年初建的，屬於新建社區。

環境很好，優雅安靜，步行兩分鐘就有樹林，附近學校、超市、圖書館都在幾分鐘的步行範圍，但是他這套的房子售價是多少？

售價也就是37到38萬英鎊，折合320萬人民幣。也就是說它比西安的高新區，比西安的曲江的房子要便宜很多，讓我非常非常驚訝。而且區別在於什麼，他的房子和土地都是永久的產權，因此自己可以根據自己的需要，通過向本地政府申請批准後擴建改建。

那麼我們這位同事，就是通過擴建把三臥室變成了大的四臥室，而且增加了新的廚房，洗衣間。這些都是我們國內的公寓無法做到的，而且英國的公寓的產權通常是999年。

除了土地是永久產權以外，其實在整個歐洲，包括比較相對落後的東歐，大家都知道他們的房子已經不是純粹的住宅，已經是藝術品了。所有的房子都像一幅油畫，都是精心設計，精心規劃，多年建成。

我們以法國的巴黎聖母院為例，巴黎聖母院從規劃到建造完成用時180年。法國巴黎的凱旋門是拿破崙為了紀念他的戰爭勝利而修建的，就是一種非常簡單的獨立的一個建築，相當一個小房子。

在我們國內，我想施工用時最多也就六個月 ，但是凱旋門用了多長時間？

八年時間。

通過這些我們就可以知道我們的國內的房價泡沫房價之高已經達到了多麼離奇的程度。

我個人認為房地產在目前包括北上廣深都會逐步進入下行的趨勢。二線三線城市的劇烈的降價即將展開。

吳曉波說：「北上廣的房價還會翻一番。」

吳曉波是我們媒體人出身，不僅非常聰明而且非常的勤奮。他在十多年前的兩本著述《激蕩三十年》、《大敗局》 影響比較廣泛，而且他以哈佛訪問學者這麼一個標籤，以及我不知道他怎麼操作來的著名的浙江大學管理學院的院長這些身份的加持，使他成功的成為了一個網紅。後來在中國房地產大發展的時期，他以他獨特的商業敏銳不斷的購置房產。在微信公眾號的紅利期成了自媒體的佼佼者，圈粉無數。

吳曉波說：「我過去每年都購置一套房產，只有房地產能夠增值。」因為買房，他迅速成為了千萬富翁 。後來吳曉波也多次說：「 我現在的身家不是一億，兩億，幾億了。」

吳曉波說這些話想表達的意思是什麼？

我想這是精明的浙江商人希望傳達給外界一個信號：在商業上，吳曉波我是非常敏銳的，是非常厲害的。吳曉波以各種標籤和他的網紅身份到處走穴吸金據說一年數千萬元，所以他說這些的目的還是功利的商業目的。

無論是吳曉波所擁有的華麗的外衣，還是吳曉波所擁有的豐厚財富，我個人是絲毫都不會羨慕的。

原因很簡單，吳曉波不論在培訓中還是在全國各地走穴演講中，他所引用的很多數據，我覺得第一是術的層面，沒有一點站在道的層面。他的價值觀我認為也不值得尊敬 。

所以我甚至覺得吳曉波的這個著名的浙江大學管理學院的院長身份是否稱職，我也持懷疑態度。因為吳曉波既不能稱為一個管理學家，也不能稱為經濟學家，甚至作為一個嚴謹的學者都是不相符的。

我相信真正嚴謹的學者，比如說清華大學的國際關係學院的院長閻學通教授，著名的經濟學家張維迎教授，他們絕對不會在全國，在世界到處走穴撈金，因為這不是一個嚴謹的學者的本分。他們一定會堅守自己的價值觀。

當然，人各有志，吳曉波的所有這些商業追求沒有錯。但是我個人認為吳曉波就是一個精緻的，精明的商人。永遠也成為不了一個受人尊敬的企業家，商人和企業家絕對不是一回事。

你認為北上廣的房價會翻一番，上漲到每平方米二、三十萬左右嗎？

全國其他城市的房價會下跌30%，甚至一半兒嗎？

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