我在澳洲的房產開發路，堪比精彩小說 (1）—遞交正常開發申請

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前言

前幾年我在墨爾本買了一間別墅，佔地約一千平方米。房齡大概有三十多年了吧，我琢磨著把它推倒後建三間聯排別墅，每間約佔地300多平方米。

誰曾想到一旦開始申請了以後，其中經歷了

鄰居們的反對、市政協調會、市政表決會、仲裁會等。再加上澳洲的辦事效率超級慢，單是這個房產開發證就耗時了22個月。

有感而發寫下這次申請的全過程，希望給有興趣了解澳洲辦事制度的朋友們一些有用的信息。

故事背景：澳大利亞以時薪全球最高，辦事速度蝸牛慢著稱

這裡的打工一族挺幸福的，拿著全世界最高的時薪，聽說今年已經漲到了19.49澳元一小時了，還沒算公司硬性規定要交的養老金，這時薪每年還會根據通脹上調2－3%。

雖然拿著這最高時薪，人家還沒滿意呢，還覺得工作時間太長啦，每年工資漲的幅度太少啦，工作壓力太大啦。。一個不滿意，集體罷工啦。。老師罷完工，輪到航空公司罷，然後輪到移民局罷，再輪到鐵路工人罷，生生不息，綿綿不斷。。。。

在澳洲，與各行各業的人打過交道以後，我對他們的感受是：99% 的人態度都很好，很友善；99% 的人辦事效率都超級慢，蝸牛慢。而你，也得態度超級好的慢慢等，慢慢等。。。

如果你來到澳洲觀光，看到某些店裡老闆比員工賣力的話，不要覺得稀奇，因為這裡的都是打工皇帝，比老闆橫。一個不高興了，立馬走人，回家吃救濟去，等歇爽了再出來找工作。當然失業救濟金只能提供給你基本的生活開銷，對生活質量有要求的人，還是不會去依賴這份救濟的。

扯得有點遠了，回到正題。

開發土地的最初想法

最初的想法是把這塊1000平米的地劃分為三間兩層的獨立屋，兩間三房的，一間兩房的。每一家的面積是緊湊一點，但可以把售價控制在比較低的價格，適合年輕人和首次置業者。畢竟墨爾本的房產價格近十年是節節高升，大家買房的壓力是越來越大了。

圖紙設計出來了以後，我沒有直接遞申請，而是先約了這個區域的審批部門council等於當地的市政部門

這裡的華人給 council 起了個中文名字 」康嫂「，很有創意！我約「康嫂」的負責專員先見個面。一旦項目進入的審批程序，所有的事情都得按著程序來，效率更慢了。如果能在遞申請之前，先聽取他們的意見，把一些不必要的麻煩先處理好，應該能加快審批的時間。

於是，我帶上圖紙，跟這個專員會面了。他一看我的圖紙，馬上搖頭，說：

「你的這塊地設計起三間獨立屋，太密了，我們不會批的」

我說：「怎麼會太密啊？間隔後每塊地也有300平米，我見過比這更密的房子呢」

他解釋道：那是因為每個區域的市政規劃不一樣，我們這個區域很注重綠化面積和容積率，任何新開發的項目都不能違背這個原則。正是因為這樣，這個區的綠化才會有今天這個樣子。

他這樣一說，我明白了，的確當初我看上這個區和這房子，最主要是喜歡這裡整個區內綠化環境很好，到處綠樹成蔭，而基本上每家都有漂亮的花園。

我接著問：那起兩間大一點的可以了吧？

他說：可以的，但每間還是要有一定面積的花園設計

好吧，既然想把房子建得大眾化一點不行，那就搞把高大上吧。1000平米的地方建兩間兩層的獨立屋，每間佔地500平米。現在其他比較擁擠的區，獨立別墅也就500多平米。

很明顯，三間變兩間後，寬敞很多。兩間房子的內部結構大同小異，現以其中一間稍大的為例子

一樓設計有三個相對獨立的活動空間，包括雙車庫、家庭影院、起居廳、飯廳、開放式廚房＋茶水間和戶外娛樂區等，建築面積大約300平米

二樓是一大主人套房、另外3間睡房、二樓娛樂區、還有學習區或親子區，建築面積大約140平米。

這樣一來，整個房子的建築面積一共440平米左右。與之前的相比，馬上有了屌絲秒變高富帥的感覺。

遞申請表、根據要求修改圖紙、補充資料

按照康嫂的要求，把三間獨立屋改成兩間以後，集齊資料，就遞交開發申請了 （Developement Applicaton)。申請裡包括：

• 申請表：這個可以從當地康嫂的官網下載
  
• 物業及周邊現有的狀況調查報告（需要專業調查公司負責）
• 圖紙一套：
• 項目建成後的總平面布置圖
• 項目平面圖
• 項目立視圖，包括東北角、西北角、東南角、西南角立視圖
• 畫出9月22日春分時節，早上9點的太陽所照射出來的房子的陰影圖

初步評估

申請遞交後3個多月，收到康嫂的初步評估信了。首先要對設計圖進行以下修改：

1. 兩間房子給後花園預留的面積不夠，就是說我的房子建得離紅線太近了。
2. 原定設計的樓上二層面積與一樓面積差不多大，太大了，二樓的外牆需要作一些弧線修改。（這是為什麼？我二樓面積設計大點也不行？就這個問題，我與這位專員又面談了一次。她說的原因其實挺牽強的，說是因為二樓的外牆走線太直了，容易看到鄰居的私隱，需要有些弧線的設計。）
3. 需要提交一份針對長在物業範圍內和物業邊界上的植物報告
4. 需要提交一份花園設計圖

收到信後，我一方面與設計公司溝通，讓它們按照康嫂的意思修改了第一、二項，另外設計了一份花園設計圖。

另一方面，找了幾家能夠提供植物報告 （Arborist Report ）的公司報了價，選了其中一家能最快出報告的，從預約去現場看、到把報告交到我手上，也要10個工作日。

如果拆掉這舊房子，會影響到的5米高以上的樹一共有6棵，這份報告就是針對這6棵樹作出分析的，包括了：

• 這些樹高度、樹齡、樹幹半徑、健康狀況等
• 這些樹的樹根走向、成熟程度
• 根據以上情況，建議哪些樹不值得留，可以砍掉；認為哪些樹有保留價值，工地在建期間，需要作出哪些保護措施，以避免特別是挖地基時，把樹根給破壞掉。

集齊了以上資料後，再次遞交康嫂。

致鄰居信

把修改後的圖紙遞交上去後，以為就快批了吧。誰知原來只是想得美，由於遞交後的一個必要程序：

1. 康嫂要寄信給該物業的鄰居，告訴這些鄰居，這塊地要被開發了成兩間獨立屋了，徵求他們的意見，看看他們有沒有反對意見。

2. 康嫂給我寄來一張海報大小的notice， 我要把它張貼在現場的圍欄上兩周時間，目的是要讓附近的人都知道我這裡要蓋房子了，看有沒有人反對

我遞交修改圖的時間恰逢12月中旬，康嫂說馬上聖誕節和新年了，大家都開始放假了，只能明年假期後再寄這封信出去給鄰居們。

好吧，我等到1月10號，打電話去康嫂，說這位大姐還在放假中，要1月23號才上班。我說你們沒有別人能接替她手頭上的工作嗎？回答是不行的，因為其他人並不清楚她跟進的具體情況是怎樣的。

沒辦法，繼續等到23號，終於等到大姐回來了，她說明天就可以把信和我要張貼的通知同時寄出，我應該2天左右就能收到。

等了一個星期，沒收到信，打電話再催，回答依然是明天寄出。

這次催了以後，2天後收到notice了，我當天就把它張貼出去了，要貼上兩周才能拿下來。

寫聲明書

貼上去後還沒完事，還要做一項很形式主義的事情 － 要去做一份宣誓聲明（statutory declaration)，聲明你已經按照規定，把這notice 張貼在指定位置兩周了。

這種聲明書，根據需要，形式和內容可以多種，需要做聲明的本人當著有資格為你做聲明書的人面前籤字，以證明是你本人作出的聲明，有點複雜吧。

在澳洲辦事，很多時候需要這份聲明書，它等同於一份法律文件，你在聲明書上所寫的內容，都將成為以後法律紛爭的呈堂證供，是負有法律責任的。因此，為了證明這份聲明書是出自你本人的，就需要有一位證明人來證明你的身份確實是做出聲明書的本人。

而這位證明人，不是隨便找一位家人或朋友就可以的，他必須是以下的幾類人當中之一：

• 太平紳士，有爵位的爵士 （這個有點難找）
• 政府公務員
• 有註冊的各大行業的專業人士：如律師、醫生、會計師、藥劑師等

這些可以為你做這份聲明書的人，最容易找到的是當地的警察局裡的任何一位警察、還有藥房裡的藥劑師。你只要說明來意，通常等個5-10分鐘的，都可以幫你做了，記得去的時候要帶上你的身份證明，以核實是你本人。

張貼的兩周時間一過去，我馬上去做了這份聲明，寄回到康嫂處。

待續

如果大家覺得以上的流程太複雜了，那我可以跟大家講，這些都是小兒科了。真正的難關後面才出現，有興趣讀下去的讀者敬請期待！

致粉絲的編後話

在這個到處都顯得那麼忙忙碌碌的時代，很感謝大家肯花時間看我寫的文章。有大家的支持，我會把我的所見所聞轉化為文字或視頻分享給大家。

如果大家有好的意見和建議，或對澳洲有什麼想了解的，可以在評論區留言，我會根據大家的留言去創作下一篇文章或視頻。

@墨爾本的魚非魚在頭條號的成長，感謝有您的相伴！