第一部分國內小戶型公寓背景研究
一、小戶型公寓起源
國內小戶型公寓概念來源於日本和香港的超小城市公寓。日本小戶型公寓住宅起源於戰後伊始.當時日本的1700萬戶中約有420萬戶缺房，為了在短期內緩解住房短缺的問題，日本政府建造了大量聚居住宅 。
新一代建築師們提出了nLDK型方案，即以L（起居室）、D（餐廳）和K（廚房）為住宅的基本要素，在極有限的空間內通過室內設計、智能科技和可變家具等元素，結合社區公共配套和物業服務，實現舒適、時尚、便捷的居住感受。這種類型的住宅通過標準化構件的設計和推行工業化的生產方式降低了造價，使大量生產和普及推廣成為了可能，在一定程度上解決了住宅緊缺問題。由於臥室面積和戶數的可變，可衍生出不同類型的空間來滿足不同家庭的需求，很受居民們的青睞，這一形式直到現在仍是日本城市住宅的主流。
二、小戶型公寓特點分析
小戶型公寓以其經濟實惠的特點，在現代社會高漲的房價中，越來越受人們的青睞。物業費、公攤、採暖費等的後期費用都是按照房屋面積來計算的，選擇小戶型無疑可以在置業後期節省一筆不菲的費用。甚至在前期的購房契、契稅、維修基金等費用上，小戶型的成本低廉也是大戶型所不能比較的。從而吻合了市場消費者的價格需求和投資需求.綜合特點分析如下：
三、國內市場發展背景
目前國家對房地產市場住宅產品供應結構進行調整的趨勢日漸明朗，尤其是2006年6月國務院出臺《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，即在新開工的商品房總面積中，套型建築面積90平方米以下的住房所佔比重，必須達到70%以上。在此背景下，對一系列新政策下的小戶型的設計研發與工程實踐，探尋既符合國家和地方政策又適應近期和遠期房地產市場需求，並同時具有超值性和競爭優勢的戶型產品的設計方向。
第二部分 萬科25m2「米公寓」項目概況
一、項目市場背景分析
青島萬科米公寓—作為萬科成立三十周年獻禮之作而打造出的前所未有的新一代極小型公寓，首發站在北京、青島、深圳。該項目坐落青島北門戶—城陽，作為新一輪經濟浪潮發源地的，蘊藏無數投資機遇。
青島是中國最美麗的海濱旅遊城市之一，發達的旅遊業已成為青島市經濟發展的支柱產業. 2013年，青島旅遊人次達到6000萬，旅遊產業產值達到950億。6000萬旅遊人次，4128家酒店都供不應求。 2016年，青島旅遊產業產值會達到1400億，而2020年，旅遊產業產值將達到2470億。而恰逢好處的萬科米公寓，以媲美酒店式公寓的品質，毗鄰流亭國際機場的暢達交通，屆時將海納八方來客，在高效租賃中賺取青島旅遊產業的一杯羹。
同時，萬科米公寓立足城陽核心，依託青島國家廣告產業園，是國家工商行政管理總局首批的9個廣告產業園之一，是青島唯一的市管委參與運營的產業園區。它遠非普通產業園區，辦公與居住，商務與休閒在企業獨棟、SOHO、LOFT、寫字樓、商鋪五大產品組合中綻放創意生活的全景。同時，53萬㎡產業園區裡120家企業入駐，數萬辦公人員匯集，各種配套資源完善。園區的聚集作用，引發萬千客群的租房需求與投資願景，也成為企業解決員工住宿需求的最佳方案。且萬科米公寓是集睡眠、辦公與聚會等多種使用方式於一體，因此也成為多數青年人作為創業的平臺，2-3人的辦公區域，依託廣告產業園資源利好，盡享其優質配套，潛力升值無限。
二、設計理念
萬科米公寓秉承「雲地產」概念，以網際網路思維，創造集納會客模式、辦公模式、睡眠模式三位一體的百變空間，為年輕人而生，一切因MI而改變實現三種生活模式的隨心而變，營造獨一無二的居住、辦公、投資體驗，成就壓力輕鬆購置的海量空間。同時米公寓立足城陽核心，依託青島國家廣告產業園，在聚集萬千機遇的同時，憑藉媲美酒店式公寓的品質和超低總價，超脫建築層面，實現了居住、商用、投資等多重價值。
三、項目簡介
萬科米公寓作為青島國家產業園二期新品，青島市城陽區長城路89號。該項目位於城陽區興陽路與長城路交匯處，毗鄰青島國家廣告產業園，交通幹道遍布周邊，距離流亭機場僅10分鐘車程。地理位置優越，交通便利。
同時利群、寶龍城市廣場等成熟商業配套環伺左右，生活氣息濃鬱。
整個項目佔地面積為530000平方米，總建築面積270000平方米。公寓產品主要集中在兩棟樓，房源總數約300套，戶型面積約25㎡，是目前青島及城陽區稀缺產品類型。同時作為有社會責任感的地產企業,萬科也為大學生量身打造了夢想計劃，特供30套25m2米公寓,首付5萬分期無息貸款,給大學生一個專屬的夢想空間。
四、項目客戶群分析
第三部分 萬科25m2「米公寓」特徵分析
一、為什麼是25m2
萬科米公寓是萬科憑藉國家化設計團隊、萬科30年的住宅開發及研發經驗，用心調研1000位年輕人，由兩大國際設計單位共同操刀，通過極致精細化設計出的25平極小公寓，25平方米能滿足日常生活的各種基本需求。
通過空間共享，在25平米內提供客廳、臥室、衛生間、廚房、書房等多種功能的複合空間。
二、產品特徵
萬科25㎡米公寓建築類型為多層公寓，總戶數為341套. 其中以25㎡戶型為主力戶型。全帶精裝修交樓、提供全能家居配套解決方案, 直接拎包入住。以超級的設計理念，極強的收納空間，百變的家居設計，在辦公、聚會、睡眠三種生活模式之間的切換，完全實現兩室兩廳般的居住體驗，相當於90㎡的住宅功能.
三、戶型特徵
萬科米公寓建築面積為25㎡，實際室內使用面積約17m2（含飄窗）其餘為公攤面積，得房率較低。公寓戶型整體方正，在25㎡內提供客廳、臥室、衛生間、廚房、書房等多種功能的複合空間。獨立衛生間，袖珍小廚房一應俱全，同時還帶有迷你飄窗臺，保證了房間的採光與通透性。在該戶型中，臥室與客廳融為一體，業主可以根據自己的生活喜好，在桌椅、大床的收疊變化之中，隨意打造多種生活模式。
萬科米公寓可謂是「麻雀雖小，五臟俱全」，除了靈活的設計外，家居用品也分外別致，而且所有家居用品一應俱全。從壁紙到地板，從衛浴用品，置物櫃，冰箱，洗衣機，微波爐，到沙發，床鋪，書桌，諸多貼心細節非常到位地打造出年輕浪漫的生活氛圍。小戶型空間功能一應俱全，巧妙地組合。起居室、辦公室、臥室，三個功能區在25平的空間內合二為一，玄關處超強收納，5000升超強收納空間。
第四部分 萬科25m2「米公寓」實景展示
萬科米公寓通過空間的量化設計，憑藉功能強大的收納系統與可翻動的大床、可移動書桌等設計，實現兩室兩廳般的一體化客廳臥室的居住體驗。廚房、臥室、衛生間，每一個細節的設計都體現了匠心獨到.
第五部分 萬科25m2「米公寓」功能研究
25㎡公寓內提供客廳、臥室、衛生間、廚房、書房等多種功能的複合空間。2平米獨立衛生間，袖珍小廚房一應俱全，同時還帶有1.7平米迷你飄窗臺，保證了房間的採光與通透性。在該戶型中，臥室與客廳融為一體，業主可以根據自己的生活喜好，在桌椅、大床的收疊變化之中，隨意打造多種生活模式。
● 25平米戶型一體式起居室
臥室與客廳融為一體，業主可以根據自己的生活喜好，在桌椅、大床的收疊變化之中，隨意打造會客模式、辦公模式、睡眠模式三位一體的生活模式。通過空間共享，提供客廳、臥室、衛生間、書房等多種功能的複合空間。
● 25平米戶型玄關
都市白領比較注重外表形象，尤其對於女孩兒，出門前總要梳洗打扮一番，滿意後才會出門。多層鞋櫃，隨身用品的專有閣櫃，不封頂的壁櫥，上面竟然能擺放進一輛自行車。這樣的百納風格幾乎讓所有的牆壁沒有多餘的留白，每一寸空間都得到很好的利用。全能入戶玄關，玄關長度≥900mm。入戶左側為鞋櫃，衣帽櫃以及被褥等大宗物件的存放櫃，同時為您的車鑰匙，夏天的雨傘，冬天的圍脖等小件生活用品都預留了專屬空間。
● 25平米戶型餐廳/廚房
萬科米公寓在廚房設計中，通過科學動線分析，嚴格按照的人體工程尺度設計：單排布置設備的廚房的淨寬不小於1.5米，0.6米寬的操作臺及不小於0.9米的活動空間，更具人性化的的烹飪享受。與此同時，米公寓在上方儲物區與操作臺中間預留的18750px牆壁空間，設置了廚房掛杆，各種鍋鏟一字排開。另一處亮點就是壁掛式的微波爐設計，充分節省空間同時也更加貼合了年輕人較快生活節奏的需求。
● 25平米戶型衛生間
兩平米的獨立衛生間是公寓產品最核心的區域之一，所以其設計的好壞直接影響到業主的日常生活體驗。米公寓小衛生間，置物架依牆而設，洗髮液及毛巾掛鈎、毛巾杆合併架節省空間的同時也增加整潔性。為充分利用每一釐米的空間，米公寓摒棄傳統電熱水器，採用了超薄款的即熱型電熱水器設計，極大的節省了空間，使得狹小的空間不顯得侷促。
● 25平米戶型臥室（可摺疊式床）
小戶型的客廳使用頻率較低，可作為隱形和功能複合空間。萬科米公寓魔術般神奇的多功能床，尺寸2m×1.5m，需要時是雙人床，不需要時可以摺疊放在牆上，隱藏起來作為裝飾牆。通過上翻式可摺疊床板以及下方沙發墊的巧妙配合來實現客廳、臥室功能的切換。
● 25平米戶型超大飄窗
萬科米公寓獨有的超大飄窗，尺寸高40釐米，寬60釐米，長180釐米，在視覺和面積上大大增加了室內的使用空間。增加了室內的採光、通風及通透性。成為屋主閒暇時刻的理想休閒之地，放上坐墊又可兼做一張單人床。飄窗左側樹狀多功能層板置物架，保證了足夠的收納空間用於存放各種書刊，包括裝飾品、書本、報紙、雜誌等。
● 25平米戶型書桌及書架
對都市小白領階層及剛畢業的學生來說，學習是工作之外必不可少的一種休息學習減壓方式。只需轉動一個角度就能隨心變換的帶滑輪可移動的辦公桌，輕而易舉地實現辦公與聚會模式的瞬間轉換。茶几也成為魔術空間的道具，它附帶的彈出式抽屜，把生活中的瑣碎物品收納其中。書桌上方及右側的多功能儲物架及層板書架，保證了足夠的收納空間用於存放各種書刊，包括課本、報紙、雜誌等。
● 25平米戶型收納空間
利用隔板，在玄關設計入戶鞋櫃，衛生間設計拖把收納空間、洗護用品安置處，全能烤漆衣櫃及內膽收納箱，書桌設計全能書櫃、書桌抽屜及櫃頂收納空間等。
● 25平米戶型工作檯設計
根據網絡資料，目前年輕人群體購買筆記本電腦已經成為主流。部分為了追求電腦性能，會購買臺式機+液晶顯示器。液晶顯示器的價格已降至合理區間，且沒有輻射，是品牌臺式機和DIY攢機的首選。因此，在設計桌面時，主要考慮筆記本電腦，兼顧臺式機的使用。
● 25平米戶型其他設計
一、洗衣解決方案
在廁所內會設有洗衣龍頭，可以直接用盆或水桶接水；在廚房洗衣機位設有水龍頭，為洗衣機供水。
二、衣櫃的個性化：
年輕人有強烈的個性追求，需要通過適當途徑展示。
衣櫃門的傳統做法是使用木板。木板的成本較高，弄髒後不易清潔，而且無法體現住戶的個性。如果採用
布簾，可以根據自己的需求選擇不同顏色和圖案的布簾，並且每隔一段時間可拆卸清洗。
三、8小時更新：
小戶型主要是供給租住者使用。分析租戶的心理需求，租戶希望入住的房間整潔乾淨，最好沒有上一戶居住者留下的使用痕跡。因此，小戶型內的各種材料和部品需要滿足經久耐用、易修復的要求，可以在短時間內對小戶型進行更新。比如，人造石臺面可以通過打磨方式進行修復，使臺面煥然一新。
夠的收納空間用於存放各種書刊，包括裝飾品、書本、報紙、雜誌等。
第六部分 小戶型公寓的功能完善建議——以廣州you+國際青年公寓(米公寓)為例
一、 清晰的客戶群定位
you+國際青年公寓是採用集中式業態，即通過拿下整棟物業實行集中管理，為年輕人而打造的時尚年輕社區生活平臺。給剛剛畢業、漂泊在外地尋求發展的年輕人提供性價比高的住處，讓他們能在這裡認識更多的朋友，從而有家的感覺。you+國際青年公寓在廣州已兩個現成項目，共有海珠、白雲兩處，房源共200來套。預計到年底，北上廣三地將擴展到100家。廣州you+是由一個小倉庫改建而成的辦公樓，然後又被改建成一個年輕人群居的公寓。
you+國際青年公寓號稱三不租，45歲以上的不租，因為公寓關注的是年輕群體、結婚帶小孩的不租，因為房間和樓梯為單身成年人設計、不愛交朋友的不租。
二、新奇而富有趣味的公開空間配套功能的設計
you+國際青年公寓最大的特色之一莫過於處處可見的新奇而富有趣味的功能設計，如通往小花園、健身房、公寓電梯等多處的大門的機關按鈕、消防栓裡的刷卡器、有需要拉動彈珠機拉杆才能開門的機關。這些新奇的設計一方面是要防止陌生人輕易進入我們的公寓裡，另一方面是通過新奇有趣的設計，為年輕人的生活注入更多的樂趣。
三、公共的活動場所及交友空間
you+國際青年公寓在設計上最大的特點，是把冰冷的公寓改造成熱哄哄的社區，把人與人之間的隔膜融化掉。從每一個房間裡省出一點空間，從而做出這樣一間達300平方米的大廳，作為這些年輕租客的活動場所，
每天下班後不用鎖在各自房間裡，而是在這裡跟「家友」（you+賦予租客的名稱）聚在一起， 不管是喝酒聊天還是打桌球，或者看一部電影，要麼就玩玩Xbox360，甚至舉行生日派對和各種節日派對。讓他們能在這裡認識更多的朋友，從而有家的感覺。同時公寓大廳還配有酒吧區、影音室、健身房和小花園、主題餐廳等年輕人追求的時尚、情趣的功能配套服務設施。公寓的天台還特意建了兩座燒烤爐，讓年輕人充分感受到生活的樂趣。
萬科MI公寓視頻：
第七部分 小戶型公寓的市場發展空間
一、目前市場上小戶型公寓項目存在的問題
• 北京上海等地一直都有類似的嘗試，如早期的綠景苑SOLO（30平米左右）和榮豐2008（非常男女15-29平米）都推出過超小戶型產品，雖然銷售情況良好，但後期呈現出來的品質問題和管理問題，一度被認為只能是過渡性產品。
• 2010年起，萬科高調提出致力於此類產品的開發，2014年在青島成功推出了25平米的極小戶型公寓項目，據悉萬科接下來會在北京、深圳以及廣州繼續開展此類型的新項目。
• 值得注意的是，當前的限購政策對此類產品的開發存在一些限制因素，投資者由於購買機會的限制可能會對影響此類產品購買意願，因此小戶型產品的開發要求企業有更為靈活的銷售模式選擇，或者要求企業具有相應的資金實力來長期持有經營。
二、小戶型公寓產品的市場發展路線
• 綜上述，不可否認的是市場發展的細分越來越清晰，城市中心區域的土地越來越稀缺，這些因素都預示著小戶型產品因其鮮明的特點存在發展的空間。
① 北京上海等一線城市高企的房價，小戶型因其相對低的總價門檻會對年輕人等購買能力有限的客戶有極強的吸引力；
② 更加精良的設計和高水平的運營管理會吸引部分中長期投資客戶的目光，作為資產配置的一種選擇；
③ 位於核心商務區或大學教育區的過渡性居住和商旅居住需求日趨旺盛，超小戶型產品會吸引部分商務酒店或酒店式公寓類產品使用者的青睞。
三、小戶型公寓產品的關鍵策略
• 準確的選址及規劃條件：小戶型對於項目區位的要求比較高，往往都需要依託於一、二線城市配套成熟交通便捷的核心市區，或者強勢產業資源的周邊，如大學園區、商務中心區等，同時項目本身最好有酒店、商業等其他業態的功能區綜合構成。
• 創新與精細化的產品規劃設計：在有限的空間滿足更多功能，實現更高的品質，使得產品創新要求與日俱增，針對不同種類的目標客群可能衍生出學生公寓、白領公寓甚至老年公寓等不同細分產品，對應產品應有更鮮明的設計特點，同時精裝修和智能化的整合技術不斷升級也使得此類產品的技術要求越來越高。
• 更具針對性的營銷與推廣策略：針對不同客戶的營銷渠道和手段應更具針對性，同時結合目標客戶的生活方式的體驗與跨界整合營銷也是項目成功的必要條件。
• 開發模式的選擇與後期運營管理：小戶型產品由於具有酒店的部分屬性，項目的開發模式選擇往往會和金融和酒店管理關聯密切，例如項目的開發可採用與更為靈活的金融產品相結合的方式進行，而高效高質的物業管理和服務對於物業的保值增值影響意義重大。
（本文來源網絡，版權歸原作者所有。）
小編個人微信：qq957997191
關注微信公眾號「搜建築」或微信號「sjz9999」後，回復對應的數字或關鍵詞，查看精品內容！！
2015年全新回覆：
萬科回覆：1101或 1102 1103 1104 1105 1106 1107 1108 1109 1110
龍湖回覆：1301或1302 1303
恆大回覆：1201
規範回覆：0901
車庫回覆：1001或 1002
高層辦公回覆：0101 或 0102 0103 0104 0105 0106
多層辦公回覆：0201 或 0202 0203 0204 0205
綜合體回覆：0301 或 0302 0303 0304 0305 0306 0307
酒店回覆：0401 或 0402 0403 0404 0405
學校回覆：0501 或 0502 0503 0504 0505 0506 0507
售樓處回覆：0601或 0602
博物文化展覽館回覆：0701或 0702 0703 0704 0705 0706 0707
圖書館回覆：0801或 0802
每周戶型回覆：0001或 0002 0003 0004 0005 0006
80套「高層辦公」回覆：80
50套「多層辦公」回覆：50套
52套「商業步行街」回覆：52
點擊「閱讀原文」，查看：「3.5米層高創新住宅，2015年最火爆的住宅項目」
↓↓↓↓