今天上午，同事拿著份數據，讓我猜一下：
「2020年上半年，廣州賣得最好的是哪個區域？」
舊改大盤入市的科學城？價格抄底黃埔的知識城？還是擁有第二珠江新城名號的靈山島尖？
我報了很多個答案，都被她一一否決。
然後她衝著我邪魅一笑，霎時就讓我想起了曾一度被霸道總裁們統治的恐懼。
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增城：
樓市·真·霸道總裁
什麼是霸道總裁？
氣質是他們的精髓。開口閉口，都要說 「我不要你覺得，我要我覺得」，在這一點上，新塘做到了極致。
你覺得黃埔限購鬆動，封殺了增城的出路？
你覺得廣州東進遲遲不見效果，增城價值至少要10年後才能兌現？
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增城的成交數據大大方方地表示：你們儘管揣測，我要是遂了你們的願算我輸。
做了廣州這麼長時間的板塊銷冠，2020年上半年，銷冠依舊是它。
果然，夠霸道！
前十中增城佔了3個名額！
榜首新塘成交套數幾乎是第二名知識城的兩倍！
具體再看一下三個板塊內的熱門項目：
不難發現，熱銷榜上基本上都是些我們熟悉的面孔，而且絕大部分的項目有一個共性——盤大。
只是鳳凰城其中一個組團的碧桂園雲頂，總建面就有約40萬㎡；
越秀地產和廣州地鐵聯合開發的官圖TOD品秀星圖，總建面約130萬㎡；
朱村的保利中海金地大國璟，總建面約60萬㎡；
石灘的綠湖敏捷首府，總建面約270萬㎡；
……
而盤大意味著什麼？
首先當然是與購房者關係最為密切的生活便利度，項目體量大，內部配套會相應完善些，商業、學校基本上社區內就能配備。
其次，就是調價空間。
目前在售的大盤多數在2018年之前拿地，已經有段時間了，而「拿地有段時間」基本約等於「拿地價格低」。
另外一個關鍵點是，在整盤銷售均價固定的情況下，大盤在特定時間內有了更多發揮空間。
通俗解釋，A盤拿地時整盤銷售均價定位3萬/㎡，2020年年初市場不景氣，它降到2萬/㎡也無所謂，因為它能賣到2030年，老闆預期到時候項目能漲到5萬/㎡（數據或有誇大，歡迎對號入座）。
這就給了增城樓市一定的彈性，「以價換量」成為它們的拿手好戲。
看起來，增城這個「霸道總裁」能屈能伸，不像黃埔一樣一路猛衝，在價格方面還留有商量空間，怎麼能不叫人沉迷？
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雪上加霜還是錦上添花？
對我們來說，當然是後者！
不過增城這些大盤最近也有煩惱。
先看一組數據：
1、2020上半年，廣州共有29條村進入舊改，改造總面積18.79 平方千米，投資總金額1351.27億元。
其中，增城佔了足足17條，比例達到上半年廣州舊改總面積60.4%。
增城「舊改潮」已經掀起，預計3-5年內將迎來大批舊改項目入市。
2、根據年初的《廣州市2020年建設用地供應計劃》，增城今年合計將出讓土地32宗，共約200萬㎡用地面積。
這個7月，增城就將有12宗地塊進行公開拍賣，7月3日已有一塊成交，但成交樓面價接近起拍價。
看得出來，增城土拍供應端大熱，但主宰成交端的開發商們卻興致缺缺。
兩個數據結合來看，增城的庫存壓力已經到了比較嚴峻的水平。
以至於我們編輯部都在驚呼：
「增城樓市！雪上加霜！」
對於開發商而言當然如此，感受一下增城這驚人的庫存量，你就知道今年增城項目的去化壓力有多大。
但對於購房者而言未必。
如果供應持續加大，維持供大於求的局面，價格短期內走低是必然的事情。
準備上車的購房者還不樂得快活？
這也就解釋了為什麼增城的成交量持續拔得全市頭籌。
.03
當增城
變成一個適合抄底的地方……
當然，之前買了增城的朋友們未必會這麼想，誰願意看著自家周邊的房價一直在跌呢。
可是很遺憾，我們不得不承認，價格小幅震蕩是增城近期必須要經歷的「陣痛」。
因為此前增城和從化一直獨佔廣州「不限購」的紅利。但隨著黃埔、白雲四鎮等地購房政策的相繼放鬆，這塊紅利的大餅被更有吸引力的區域分去了不少。
增城目前的首要目標，還是熬過去這波來自政策層面的擠壓。
正如上文所言，價格是他們最有利的武器。
接下來就是一個老生常談的問題，持幣觀望的購房者們，該選擇從增城的哪個板塊上車？
新塘現有產業概覽
新塘毫無疑問是增城的「牌面」，現在的它依舊是增城各板塊中最適合投資客購入的地方。
TOD現已基本成型，地鐵13號線、穗莞深城際軌道已經通車運營，其他線路也在鋪排中，預估5年時間可以兌現。
荔城掛綠湖實景圖
荔城更適合增城本地客購買，畢竟是中心鎮，醫院學校等市政配套相對齊全，交通等生活配套也比較成熟。
剛需上車則可以直奔向朱村和石灘。
朱村目前是增城區第二大置業板塊，隨著廚餘垃圾處理廠的重新選址，一直橫亙在朱村業主心頭的「刺」終於被拔了出來。
再加上前段時間廣州科技教育城中軸廣場和開元路建設工程開始公開招標，以及21號線、名校執信的加持，該板塊仍然值得關注。
而石灘最大的優勢則是便宜，距離荔城也比較近，生活氛圍較朱村會更濃厚些。
至於四大版塊內具體選哪個樓盤，篇幅有限不再贅述，可以翻到文章開頭，從熱銷榜裡找找答案。
相信我，靠群眾用真金白銀投票上的榜單，說明樓盤一定有可取之處。