最近去綠博調盤，發現一個很值得深思的現象。
請先看這張圖，這是一張綠博現在所有項目落位圖。
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表面看是一團亂的。但只要劃上兩條線，立刻就清晰了。
這兩條線就是金水大道（鄭開大道）和廣惠街。
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金水路-金水大道是鄭州南北黃金分割線，特別是大鄭東新區。且承擔城市界面展示的商業項目也主要集中在鄭開大道兩側，因此無論是主城的金水路還是金水大道，都是不可替代的金腰帶，無論城市是向東還是向西都無法撼動它的價值。
至於廣惠街也是一個神奇的存在。如果你實地調盤會知道，它之於綠博猶如萬三之於白沙，是一種區域界限，代表不同的價值。
最早的綠博組團的概念是在2013年3月被提出來，但那時的鄭州人對綠博組團還沒有太多的印象，大家對這個組團的關注點還只是停留在綠博園、方特。這種狀況一直持續到2016年鄭州國際文化創意產業園區規劃正式官宣，打造「東方奧蘭多」。
之後，綠博組團一躍成為鄭州人關注的焦點。但還不是鄭州房地產的熱門區域。
我們簡單來梳理一下綠博發展脈絡。
2014年名門紫園作為區域的第一個拓荒者，在這一年的9月20日第一次開盤，當天去了不到200人，意向購房家庭僅有50個左右。這是嚴格意義上算是綠博的第一次的開盤。
2015年普羅旺世理想國紮根5500畝大盤，用一年的時間做配套交通。
隨後萬科攜TOP系產品萬科蘭喬聖菲入主綠博組團。2016年9月11日，一期別墅開盤售罄。
也是這一年另一個大盤康橋地產攜康橋香溪郡進駐綠博。2016年12月23日康橋香溪郡一期336套洋房開盤，開盤售罄。2017年2月25日，一期572套高層開盤售罄。
2017年，融創觀瀾一號、鄭東碧桂園、亞新美好香頌及藝境、永威上和郡、金科天籟城、雅居樂春森湖畔紛紛進駐綠博。
2017年4月22日，融創觀瀾壹號首次洋房開盤，售罄。
2017年4月30日，鄭東碧桂園首次開盤基本售罄
在這個過程中，綠博經歷了五三樓市新政的出臺，直接面臨新的【限購】【限貸】【限售】【限價】【限籤】的窘境。
但這改變不了綠博所呈現的價值。2018年，雖然飽受降價的非議，但也是綠博利好集中釋放的一年。
如果說2016年、2017年，綠博的利好還主要體現在一張規劃圖上，那麼2018年則是綠博大放異彩的一年。
1、3月，綠博組團20個大型配套項目集體籤約。
2、8月，綠博組團北京招商推介暨大項目集中簽約儀式。12個大項目集籤約，協議總資金220億元，雁鳴湖國際會議會展小鎮、遊艇會、百老匯文化娛樂中心、開心麻花劇場、婚慶莊園黛瑪詩時尚設計中心以及一些五星級酒店群等項目。另外還有產業發展投資基金100億元。
3、10月，建業J18城市文化綜合體面世，讓很多人對綠博商業有了期待。
4、一大批基建項目也邁入了實質性的一步。綠博文通路綜合地下管廊的規劃確定開工表；鄭汴中央公園開園；廣惠街平安大道立交橋的建成開通；人文路跨賈魯河大橋開通；平安大道（綠博段）的開通；綠博組團東片區支線路網的開建；廣惠街、人文路已通。
5、目前綠博組團已經建好的項目有：綠博園、方特歡樂園、杉杉奧特萊斯、鄭汴中央公園、海寧皮革城等。
6、目前已有完工節點的項目有建業華誼兄弟電影小鎮、極地海昌海洋公園、只有河南、建業J18、泰迪熊小鎮等等。
與此同時，2018年的進駐的全新樓盤有建業J18、康橋香溪裡、融信城市之窗、名門雅園、電建洺悅家園、金科博翠書院小鎮、碧桂園中央公園、遠洋萬和四季、建業橙園、建業新築等10個項目，其中金水路北有8個。
包含之前進駐的所有項目，目前綠博共有23個項目，其中有10個在金水路北，而在2018年之前，金水路北就只有康橋香溪郡和理想國2個項目而已。
目前，綠博已經交房的小區只有名門紫園一期、萬科蘭喬聖菲一期，2019年，將迎來更多的交付樓盤社區。如果從2014年，綠博有真正意義上的房地產開發算起，5年已經過去了。
在過去的五年，綠博從最初開盤不足50組客戶到清盤，從只有一個本土開發商，到國內及本土top開發商齊聚，這背後究竟是什麼在推動呢？
是綠博三寶。
何為三寶？
第一、 未來發展空間及價值
第二、 獨一無二的自然資源以及改善規劃；
第三、 開發商以及產品。
第一、 綠博未來發展空間及價值
從宏觀層面看，鄭州是一座非常年輕的城市，短短幾十年發展，就成長為長江以北最牛的省會城市，這背後是河南有一億人口基數，鄭州作為整個河南單核發展城市，虹吸能力非常大，放在全國也是人口淨流入最強的城市之一，可以預見未來十年將是鄭州急速拉大城市框架的十年，因此，作為鄭州城市發展主方向，今天的綠博遠，三五年之後，距離不再是問題。
落實到綠博組團，綠博定位就是國家級文化創意產業園區，旅遊和文化是它的核心。它是具有國家級職能的文化創意產業園區，輻射中原經濟區的文化旅遊目的地。因此，綠博組團的很多重點項目是副省長親自掛帥，可見綠博招商規格之高。
第二、綠博獨一無二的自然資源以及規劃指標
在鄭州擁有大片淨地且兼具改善的新區不多。
北龍湖：頂級改善，普通人改善不起。
濱河國際新城：區域純粹，但價格太虛；
常西湖新區：主城外溢，推手級別高，但住宅太過稀貴。
白沙組團：價格合適，但目前可選擇項目不多；
直白一點，在鄭州如果你買不起北龍湖的別墅、洋房，最好的選擇就是綠博了。
綠博最多的就是綠地和湖。4萬畝中央溼地公園，以賈魯河為基礎打造的超大公園，亞洲最大綠化面積，起步區牟山景區已基本成型。
綠博組團的住宅用地基本限高24米、45米、60米、80米這幾個指標，90%地塊的容積率只有2.0和2.5兩個指標。從源頭決定了區域項目的低密度。區域純粹，沒有歷史包袱讓這裡成為鄭州未來最具有想像的區域之一。
試想，如果你在CBD上班，你以後是想住在擁擠嘈雜的西三環，還是環境舒適的綠博呢？
因此，這裡也終將成為未來鄭州中產改善置業的首選。
第三、綠博的開發商及產品
作為國內頭部房企的萬科、融創、遠洋都拿出了他們的top系產品——
融創拿出壹號系，萬科拿出蘭喬聖菲，遠洋拿出了萬和系。
萬科蘭喬聖菲，蘭喬聖菲屬於萬科TOP系，產品以雙拼和類獨棟別墅為主。
作為本土頭部房企，建業、康橋、永威都在綠博貢獻了最有誠意的產品。
其中上和郡，作為和永威上和系的產品，是由設計大師李瑋珉主刀；
建業·J18，是建業年度重點項目，是涵蓋寫字樓、酒店、商業、住宅，配套博物館、圖書館、寶石工坊等大型文化商業城市綜合體項目。
再一個就是康橋的康橋香溪郡。
事實上，從2016年到2019年建業J18到來之前，康橋在綠博北片區，一直是孤獨的存在，但他卻是綠博獨一無二的PK王。
16年PK理想國，17年PK碧桂園，18年PK融創。
在外有萬科、融創、碧桂園等快銷強敵，內有建業、永威、普羅等本土精細化品質深耕的近身競爭，康橋香溪郡居然是連續三年的綠博銷冠，被業內公認為「去綠博買房，沒有看過康橋香溪郡先不要下手」。
為什麼呢？原因如下：
康橋自身的價值：作為本土開發商，康橋是經常被拿來PK永威的開發商，也同樣以細節魔鬼著稱。產品創新、綠化景觀也是業內公認的。在康橋十多年的開發歷程中，他各區的二手房都是區域中最高溢價樓盤之一；他的物業在業主群內也是一股清流；他的老帶新比例足以PK鄭州各品牌開發商。
那麼具體到康橋香溪郡這個項目——
項目處於平安大道、廣惠街、金水大道、牡丹五街圍合區域。東邊就是公園、河流和海昌海洋公園。這應該也是「香溪郡」這三個字的由來。
項目附近及項目內部有小學、幼兒園、醫療、體育等社會配套功能。南邊臨鄭開大道北輔道有商業用地。
除了項目周邊小配套外，外部大配套也非常豐富。奧特萊斯、海寧皮革城、建業華誼兄弟小鎮、極地海洋世界等文旅的配套在2公裡以內，還有鄭大三附院等生活服務設施。
項目總共有8個地塊，已經推出1、2、6、8、9號院，現在主要在售3號院跟5號院的少量房源 ，僅剩下7號院。
在具體的產品上，我們可以看圖感受一下：
第一、 居住舒適度的設計打磨
這是臥室窗戶，請注意窗戶單扇的位置，一般都在左手邊，但康橋的是在右手邊，有生活常識的人會知道夏天空氣對流之後，房間裡舒適涼爽，冬天緊閉之後可防止回流氣流引發噪音。
這是衛生間窗戶，請注意窗戶下半部是固定扇，這樣可防止漏雨漏風，亦可防止物品不小心掉落。
第二、 生活理念的創新
寬廳往往都是在大面積段的豪宅中才會出現，而康橋獨具匠心，128平米就能有如此設計；
配備南北大尺度陽臺，特別是北陽臺，這大概是鄭州最大的北陽臺了。有生活經驗的會知道有個大大的北陽臺對家中收納整潔多重要。
第三、 戶型面積全需求
相比綠博主流面積段120-160㎡，項目目前剩餘房源多為128㎡、144㎡、165㎡房源，小面積剩餘較少。特別是91㎡，讓人有更多的選擇，用最少的資金，去搶佔鄭州未來最強大的文旅資源。基本上剛需、改善、終極改善都能在康橋選到合適的房子。
最後，我們說一下交通。項目北邊是平安大道，目前前程大道處還沒有打通；南邊有鄭開大道，東邊有廣惠街，自駕出行很方便。另外康橋香溪郡距離平安大道12號線地鐵口1公裡。
為什麼我們單拿出12號地鐵說呢？
因為年初鄭州第三期地鐵修建預計上報的內容流出，其中最大的意外就是 12號線。
12號線布局管南、經開和東區，後面直奔象湖的排頭兵，是鄭州東部核心區加密線路，各種趨勢表明12號線的進度在加快，或許比想像中的要早，極有可能，綠博通的第一條地鐵不是8號線，而是12號線。那麼康橋香溪郡將是直接受益盤（當然，這只是趨勢預測）。
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