作者：雲掌財經 A股頭條
眾所周知，香港房價居高不下的原因之一就是土地供應不足，導致住房供少於求。
隨著房屋短缺問題日益凸顯，香港社會近期就增加土地供應展開熱議，部分房地產商也作出回應。
據新華社報導，香港新世界(行情600628,診股)發展有限公司25日宣布，將捐出部分農地用於興建公共房屋等，希望紓緩香港社會房屋短缺問題。
無償捐出27萬平方米土地
9月25日，新世界發展（00017-HK）發布2019財年業績，公司執行副主席兼總經理鄭志剛於會上宣布，將捐出300萬平方英尺（約合27萬平方米）農地給社會，以支持舒緩社會房屋問題。會以開放的態度考慮劃撥給社會企業發展社會房屋，以及給政府興建公屋項目等可能性，不過會優先考慮和社會企業合作。目前，新世界於新界持有共約1690萬平方英尺的農地。
27萬多平方米是個什麼概念？大概相當於38個標準足球場，如果按照容積率5倍來計算，則可以興建135萬平米的房產，若按人均住宅面積30平方米來算，可滿足45000人的居住需求。
據港媒報導，新世界和社會企業「要有光」去年籤署合作備忘錄，將發展項目「光村」。新世界將天水圍三幅地撥給「要有光」，興建社會房屋「光村」。該項目將興建超過100個面積約200~300平方英尺的住宅單位。
「這些合作是有成效的，兩到三年內，相信『光村』可以落成，受惠人數可達到一萬人」，鄭志剛說。在「光村」房屋租住期限和租金方面，每戶家庭最長租住三年，租金水平視租戶家庭收入水平定奪，確保租戶可負擔得起租金。新世界與「要有光」合作，交由「要有光」營運的年限為28年，可營運至2047年。
新鴻基地產主席兼董事總經理郭炳聯此前曾表示，明白香港房屋供應嚴重短缺，願意積極配合特區政府增加房屋供應的措施，並會盡最大努力加快興建住宅項目；原則上支持及歡迎特區政府引用《收回土地條例》，收回農地以加快興建公營房屋；積極配合特區政府提出的「土地共享先導計劃」。
值得注意的是，新世界發展發布截至6月底的年度業績公告稱，期內收入約767.636億港元，同比增26.5%。有分析師指出，相比於香港其他幾家大型地產公司同期負增長的營收，新世界發展的營收數據非常亮眼。
截至26日港股上午收盤，新世界發展股價大漲3.4%，報價10.34港元。
圖片來源：wind金融終端截圖
香港住房用地不足問題嚴峻
香港地勢多山，且郊野公園、溼地佔地面積大。根據公開數據，香港土地面積1111平方公裡，已建設土地佔24.3%，其餘75.7%為郊野公園、水塘等，其中房屋用地面積僅佔6.9%，導致樓價畸高，租金貴。
根據香港土地供應專責小組去年底的數據，香港土地缺乏且樓價及租金不斷上升。保守估計，到2047年香港的用地短缺將達到1200公頃，其中約有815公頃的土地供應短缺問題將會在2026年前出現，這之中又有約108公頃（約1162.08萬平方英尺）是來自房屋用地的短缺。根據香港政府房屋署公布的數據，截至2019年6月底，約有14.79萬宗一般公屋申請，以及約10.82萬宗配額及計分制下的非長者一人申請。一般申請人的平均輪候時間為5.4年。
近期有香港政黨要求政府考慮引用《收回土地條例》，向發展商等收回農地興建房屋，令新界農地發展再成為市場焦點。
據《星島日報》9月16日引述美銀美林研究資料顯示，香港四大發展商（恒基、新地、新世界、長實）持有農地面積約達一億平方英尺（約929萬平方米）。具體來看：
恒基居冠，持有農地面積約4500萬平方英尺，佔比達四成半；新地持有農地面積約3000萬平方英尺，佔比約達三成；新世界則持約1600萬平方英尺；長實則位居第四，持有農地約900萬平方英尺。
據證券時報，團結香港基金副總幹事黃遠山指出，未來10年，香港將欠缺9萬至10萬個公屋單位，因此政府必須著手解決住房一事，而《收回土地條例》是其中一個收地方式，最重要的是找到新土地資源，以不同方式獲得土地，並作發展用途。
香港議員劉國勳表示，回歸20多年來，特區政府僅13次引用《土地收回條例》。此次提議引用《土地收回條例》主要是以釋放個別新界農地為主，發展新市鎮。
不過，在被問及新世界此次捐出農地是否與此條例有關時，鄭志剛對此予以否認。他表示：「收回條例到目前都沒有明確要怎麼做，是否可以加快審批或者可以釋放多少項目，現在都不知道。但是新世界兩年前就開始做首置項目了，我們已經開始和社會企業合作。企業都有自己的社會責任去做，我們是用新思維和新方法去舒緩房屋問題」。
港府收地阻力大
香港住宅建設用地供應不足，其中一大原因是香港政府收地面臨的巨大阻力。
上世紀70年代，港英政府發展新界，為獲得新界原居民支持，推出了丁屋政策，規定18周歲及以上的新界原住民男性後人（必須是男丁），每人可一生申請一次在認可範圍內建造一座最高3層的丁屋，每層面積不超過65平方米，總高度不超過8.23米，也無需向政府補充地價。
後來，隨著經濟發展，香港房價水漲船高，如今，這些丁屋一層就能買出500萬港元，一棟能賣1500萬~2000萬港元。
據證券時報，元朗水圍村村民譚先生表示，特區政府徵地時給出的樓面價只有1300港元/平方英尺（折合14040港元/平方米）。「我一套房都能賣幾千萬，房價還在漲，所以為什麼要賣給政府？」譚先生說。
家住元朗的張小姐則表示，如果政府收地拿去耕田，則每平方英尺1300港元可以理解。但如果要蓋房子賣樓，土地就不是農田，那就是房地產價格了，肯定是便宜了。村民不賣，政府也不能強制要求。
此前，港府提出「土地共享先導計劃」，即由地產商交出使用農地，政府為其改劃用途，並在額外樓地面積以7：3比例興建公私營房屋（即公屋、私屋）。但因被擔心「傾向發展商的利益」而遭到部分市民反對。況且，根據過去經驗，將農地轉換為住宅用地時，需要處理各項繁複的改劃程序，從申請改劃到通過城規會審批一般需要8-10年，然後獲地政總署批出基本的土地條款協議又需要10-12年，即還未到補地價的階段，已耗時大約20年。
除此之外，香港公屋資產申請資格有嚴格限制，在收入上不能超過政府規定比例。這造成無法享受公屋好處的居民抵制港府高價收地。並且部分在香港有自有住房的居民也不支持港府大建公屋，因為擔心影響房價。
2005年後，香港土地開發幾乎停頓，導致公營、私營房屋落成量均大幅減少。根據香港差餉物業估價署及房屋署的數據，2007年至2016年，當地平均每年住宅落成量約2.57萬個單位，較前10年下跌超過50%。
來源：金融界
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