自2015年李嘉誠長和系完成世紀重組之後，又一家香港大家族企業啟動分拆上市重組。9月4日晚，九龍倉及其母公司會德豐聯合公告，九龍倉將旗下香港投資物業分拆為九龍倉置業地產投資有限公司（簡稱九龍倉置業）獨立上市，其不再屬於九龍倉子公司，但仍為會德豐子公司。
這意味著，九龍倉和九龍倉置業都將成為會德豐所屬平行子公司。這也是2015年會德豐主席吳光正退任、其子吳宗權接任後，集團的首次大規模重組。
分拆後的九龍倉置業主要持有香港海港城、時代廣場等物業，年收入逾130億港元，可謂十分優質，但同為投資物業的內地多個國金中心等並未納入其中。
香港市場分析人士認為，此次分拆，吳氏家族將其他地產資產與香港收租物業進行了風險隔離，同時為九龍倉、會德豐日後的繼續重組做了鋪墊。
而這所有安排，可能與吳宗權明年將正式接任九龍倉主席及業務有關。任期三年的現任九龍倉主席吳天海明年5月將到任期。
分拆香港投資物業
根據公告，分拆上市的九龍倉置業，除持有目前由九龍倉擁有72%權益的海港企業之外，主要將持有一個香港投資物業組合，包括海港城、時代廣場、好萊塢廣場、卡佛大廈、會德豐大廈及在建中的酒店項目The Murray。
該組合共有約1100萬平方英尺樓面面積，總資產超過2600億港元，每年營業額逾130億港元。
財務數據顯示，截至2017年6月30日，九龍倉集團總資產約4385億港元；分拆後的九龍倉置業總資產為2640億港元。
另據投行數據，九龍倉置業估值約為2454億港元，其中海港城和時代廣場估值分別為1650億港元、545億港元，佔比達80%以上。
這意味著，九龍倉把最核心的資產放入了九龍倉置業。海港城和時代廣場是香港購物中心的代表作和黃金組合。2016年，僅海港城、時代廣場、好萊塢廣場三個商場零售額加起來便達到424億港元，佔香港總零售額9%。
今年上半年，九龍倉集團包括海港城、時代廣場在內的投資物業出租率持續高企，續租租金上升，帶動投資物業核心盈利增長3%至港幣48億元。
「如此規模的貴重物業組合不僅在香港罕有，即使在全球上市公司同類型的組合中也十分罕有。」在8月9日的業績會上，九龍倉主席吳天海稱。
吳天海表示，此次分拆並不是集團希望減持股份，亦無資金壓力需要集資；股東可以根據自身的需要決定增持或減持相應投資。
公告指出，此次分拆，將令九龍倉置業能以反映其業務風險及回報特質的定價，直接並獨立進入股本市場及債務資本市場。
值得注意的是，九龍倉此次只是將香港的投資物業做了分拆，內地的投資物業並未涵蓋其中。對此易居智庫研究中心總監嚴躍進認為，這是對香港和其他資產進行了風險隔離；這類出租率穩定、現金流穩定的投資物業組合上市，更像是一個房地產信託基金模式。
數據顯示，餘下九龍倉業務包括房地產銷售及內地投資物業等。公司上半年銷售額下跌23%至153億港元，收入減少19%至112億港元。其中，受內地調控影響，九龍倉的銷售額下跌27%至119.08億港元。
九龍倉內地投資物業估值為593億港元。主要包括成都國際金融中心、會德豐國際廣場和發展中的長沙國金中心、蘇州國際金融中心，長沙和蘇州的項目分別計劃在2019年和2018年全面竣工。
繼續重組的可能性
無論如何，九龍倉分拆已成定局，背後是實際控制人吳（包）氏家族的意圖。
九龍倉由會德豐控股62%，而會德豐則由設立在滙豐銀行的家族信託控股48.91%，包玉剛的女婿吳光正和女兒吳包陪容另持有公司11.89%的股份。信託和吳氏夫婦合計持有會德豐超過60%的股份，處於絕對控股地位。
2015年2月，吳光正宣布辭職，由兒子吳宗權擔任會德豐的主席，同時任命在九龍倉任職多年的吳天海為九龍倉主席，任期三年。
市場人士分析，雖然會德豐是九龍倉的大股東，但九龍倉才是整個集團的核心業務，吳天海的主席聘期明年即滿，明年吳宗權有極大機會成為九龍倉及九龍倉置業的新主席；重組是最快釋放價值的方法，亦讓集團的業務劃分更加清晰，方便吳宗權去管理。
根據最新公告，分拆後會德豐、九龍倉、九龍倉置業三方業務將更為清晰。會德豐集團（九龍倉除外）將繼續主要在香港從事地產發展，以及透過會德豐地產（新加坡）有限公司（會德豐擁有76%權益的附屬公司）在新加坡從事地產投資及發展；九龍倉置業連同其附屬公司，將主要在香港從事策略性大型零售、寫字樓及酒店物業的投資；餘下九龍倉集團將主要在內地從事地產發展及投資、其它香港物業及從事非地產業務。
會德豐與九龍倉董事會皆認為，建議分拆符合三方股東的整體利益，有利投資者選擇對有興趣的業務作出投資；三方各自的業務在營運、財務上增加透明度，讓投資者、借款人和債券投資者可以分別作出評估；此外，三方的管理職責和問責與各自的營運和財務表現的聯繫更直接。
對於此次分拆，吳天海表示，目前不同平臺的界線已經很清楚，將來只會更清楚。
但實際上，九龍倉除了內地外，也在香港從事開發銷售型的發展物業，這跟會德豐存在同業競爭；而九龍倉置業的六大投資項目中，其中一個是酒店，又與九龍倉餘下業務產生重合。
以上信息顯示，會德豐、九龍倉及九龍倉置業的業務分野還不十分清晰，仍然存在同業競爭問題，後續是否會繼續分拆重組？前述香港市場分析人士認為，會德豐很有可能出手把九龍倉餘下業務私有化。
對此吳天海在8月9日的業績會上表示，暫無繼續重組計劃。
香港市場人士指出，大部分上市的綜合性企業估值與它的真正價值存在一定折讓。
要消除或縮小折讓的方法就是分拆再上市。這也是九龍倉分拆的目的之一；分拆後九龍倉的業務會被重新估值，釋放出最大的價值。
數據顯示，投行給分拆前的九龍倉折讓在40%左右；分拆後的九龍倉置業，投行給出折讓在20%以內，餘下九龍倉業務仍然維持40%左右折讓。總體而言，九龍倉估值提升了。