近日，貝殼研究院發布《重點城市二手房市場一季度報告》，基於重點城市成交量、價格等大數據，精準反映市場走勢的同時，對二季度樓市的發展進行深度預判。報告指出，經歷前兩個月的下滑，3月份市場走出V型反彈，基本恢復到去年同期的63%，呈現出南強北弱、剛需先行、量增價穩等特點。二季度市場將延續復甦態勢，尤其是改善需求趨勢突出，預計二季度成交量同比增長40%。下半年市場走勢與全球經濟下行風險關聯度增加，存在不確定性。
一季度成交量近五年最低，剛需支撐下市場快速復甦
受疫情與小區封閉影響，2020年第一季度成交量環比減少39.2%，同比減少44.6%，當前季度成交量為近五年季度成交最低水平。隨著全國疫情防控形勢穩定，3月市場成交快速修復，重點18城鏈家二手房成交量比1-2月成交量增長41.8%，目前成交量已恢復至去年3月水平的63%，市場呈現明顯的「V」形走勢。
圖：2017年以來重點18城鏈家二手房實時成交總量季度走勢
數據來源：貝殼研究院
圖：重點18城鏈家二手房實時成交總量走勢
數據來源：貝殼研究院
鏈家重點18城包括：北京、上海、深圳、廣州、大連、天津、廊坊、西安、濟南、青島、煙臺、武漢、南京、合肥、杭州、長沙、重慶、成都。
同時，一季度市場快速復甦呈現出以下三個特點：
第一，復甦力度南強北弱。長三角復甦力度最強，京津冀最弱。上海、南京與杭州三個城市3月成交量已經明顯超過疫情前的12月的水平，目前恢復至去年三月水平的75%。
第二，剛需先行。隨著因疫情而積壓的需求在3月開始釋放，前期積累的剛需快速入場帶動市場回暖。3月鏈家18城成交面積在90平以下佔比高出疫情前水平約3個百分點，達到72.4%。
圖：2019年以來鏈家重點18城各房源面積段成交佔比走勢
數據來源：貝殼研究院
第三，量增價穩。值得注意的是，市場反彈並未推高價格。3月重點17城中有14個城市價格均價較1&2月成交均價下跌。成交量雖然大幅反彈，但是價格依舊較為平穩，沒有出現明顯上漲。
二季度市場將繼續復甦，長期有不確定性
從短期先行指標看，新增供給與新增需求恢復迅速。3月18城鏈家二手房市場的新增房源量與新增客源量均出現快速回升，其中新增客源量環比增加53.2%，同比增加96.2%，達到2019年以來新增客源量的月度峰值水平。
同時，「賣小房買大房」的改善需求積極入市，二季度改善需求釋放節奏會加快。疫情發生以來新增掛牌房源中90平以下、小居室房源佔比明顯提升。90平以下、2居室及以下的新增房源佔比較疫情前增加了超過2個百分點。在帶看層面，大戶型的帶看佔比上升。3月18城鏈家二手房新增帶看房源中三居及三居以上佔比41%，較1月佔比增加1個百分點，同比去年增加1.6個百分點。
圖：鏈家重點18城二手房新增掛牌90平以下佔比變化
數據來源：貝殼研究院
考慮到2月成交量較小，2月成交均價受結構性影響比較大，可參考意義不高，這裡採用1月與2月合計成交價格與3月進行對比。
此外，由於全球經濟受疫情影響存在嚴重的衰退風險，國內房地產市場也面臨收入效應的挑戰。疫情可能衝擊經濟導致失業和收入不穩定，威脅房地產市場穩定，對後續需求端購買力造成影響。
儘管一季度受疫情影響，二手房市場經歷急速下滑和觸底回彈，我國房地產市場仍表現出較強韌性。一季度末，部分需求因為疫情原因累積到3月份釋放。調控政策以及信貸政策方面都有一定程度的邊際放鬆，帶動市場預期的提升。二季度持續復甦依然是主旋律，但仍不能忽視全球經濟波動等不確定因素，在政策企穩的推動下，市場良性恢復仍是大趨勢。
附表：上周重慶成交TOP10小區榜單：