融創領館壹號院
疊墅起源與時代特徵
疊墅，起源於300 多年前的英法。19 世紀，英國城市學家霍華德提出「理想的城市生活空間」概念。100 多年前，中國第一代疊墅來到上海，是西洋文明、生活方式與中國文化交織的產物。當時興起的花園疊墅，是針對少數階層的稀缺性住宅產品。而在現代，城市疊墅受到市場的高度熱捧，在繁華都市中，疊墅生活代表著內斂和優雅，是國人夢想中的私屬領地。
現代疊墅，起初多為四層帶閣樓建築，在綜合情景洋房公寓與聯排別墅特點的基礎上產生的，由多層的複式住宅上下疊加在一起組合而成，下層有花園，上層有屋頂花園，具有獨門獨院、獨立扶梯、超大露臺、私家庭院、多重花園等設施。常規的疊墅產品，除了四層疊墅，還有六層疊墅。但疊墅產品本就是別墅發展過程中的時代產物，因此產品並不循規蹈矩，一些創新形態的變異疊墅產品也逐漸引領了市場潮流，於此，我們可謂迎來了「後疊墅時代」。
隨著產品創新溢價的難度越來越大，及中產階級為主的強改善型客戶的壯大，疊墅慢慢變成了高端住宅市場的主力軍之一，同時也在不斷突破、顛覆自身。疊墅的產品創新最顯開發商功底，也是對其產品力的考驗，從近年來推出的新品來看，疊墅顛覆了大家早期對於「疊墅= 高級洋房」的刻板印象，在空間感、功能性、居住體驗等層面都有了質的飛躍。疊墅持續適應著新時代不斷更新的生活需求，引領著市場想像……你所認識的疊墅正在悄悄升級換代！
本文綜合產品力較高的全新中高端疊墅項目案例，結合其各自產品理念下演繹的創新力、品質力，探討近幾年疊墅發展的前沿趨勢，追蹤疊墅產品迭代給城市和生活帶來的新影響。
發展背景與市場現狀
在別墅發展歷程中，疊墅產品逐漸出現，它能從別墅與洋房之間的過渡型產品逐步變身為改善置業市場的主力產品、主流需求之一，與市場和產品需求的時代特徵息息相關。
01
供地條件局限，較高容積率下產品求溢價
在人口、各功能用地高度密集的現代城市中，人們更加渴求舒適宜居的生活，對宜居居住空間的塑造面臨著更大的考驗，土地的規劃與居住形態的定位，則是城市設計及地產產品開發需要率先考慮的問題。在1.0 容積率的限制性政策影響下，當前全國範圍內少有低容積率地塊供應，面對大量較高容積率的地塊，產品定位如何兼顧流量和溢價實現突圍成為開發商的一大困境。高低配成為標配的行業大勢下，對於容積率壓力相對較小但又具備較強溢價能力的疊墅產品，逐漸成為時代寵兒。
02
「別墅生活熱」成就疊墅熱，墅居體驗感大受追
別墅，對於國人而言，是一種理想的居住形式，傳統類型的別墅產品一直是高端住宅市場上的主流。然而，一二線城市「禁墅令」的不斷升級，讓高端定位的別墅產品體系受到壓制，獨棟、聯排、合院等別墅產品類型逐漸減少。另一方面，隨著城市經濟結構的優化及進程加快，中產及強改善型客群基數不斷擴大，在「有天有地有院落」的居住生活情懷下，此類客群的「別墅夢」不斷擴充，高端產品市場供不應求。別墅產品的稀缺性引發了市場的關注，不同於其他別墅產品類型，疊墅產品因為更好獲批以及同樣擁有墅式生活，而脫穎而出。
雖然不能夠做到同時見天見地，但戶內不同層的存在還是會讓城市新貴客戶享受到獨特的墅居體驗，這也是疊墅溢價能力優于洋房的最主要原因。
03
高房價背景下，需要把握產品的總價控制力
近年房價漲勢明顯，過大的別墅面積帶來的過高總價使得大部分更純粹的別墅產品讓人望而卻步。但疊墅的常規面積可控制在120-160 ㎡，總價可控，性價比高。
04
產品形態本身帶來高附加值，提升吸引力
疊墅產品因為有了錯層的概念，因此在產品附加空間方式上也非常多樣化：陽臺、露臺、閣樓、入戶花園、地下室、飄窗、凸窗、夾層等，這對於住宅市場的客戶有著很強的吸引力。
疊墅痛點，設計突破
1
私密入戶
疊墅客戶有一大痛點就是私密性，這也是疊墅同聯排、合院等「見天見地」式產品最大的差距。除了下疊入戶之外，上疊、中疊都面臨著如何私密入戶的痛點問題。設計的突破有以下形式，一是利用庭院、樓梯、電梯分別入戶，形成全分離的入戶方式，私密性高。
圖例1：大寧金茂府入戶方式
如上海大寧金茂府（如圖例1 所示）上中下疊每一戶都配備入戶花園及私家電梯，且電梯通往地下室，不管從地上還是地下回家，都不需要爬樓梯，且私密性很強。二是利用庭院、電梯以及公共庭院進行入戶，私密性次之。三是以樓梯和公共電梯為住戶回家的主要交通動線，私密性相對較差。
圖例2：廣州南沙保利YUE 墅入戶方式
另外，從空間分割的形式上，入戶設計突破性的案例如廣州南沙保利YUE 墅（如圖例2 所示），通過創新型戶型分割布局，上、中、下疊各個戶型都有各自的1F 入戶花園和地下空間。
2
中疊困局
上疊有閣樓，下疊有獨立花園，缺乏亮點的中疊成為了疊墅設計中最大的難點。
圖例3：中疊的設計突破方式
對此，設計的突破有四種方式：
一、做4F 疊墅，直接摒棄難以找尋亮點的中疊產品。問題在於，4F疊墅容積率趨近於3F 聯排或合院了，但溢價能力和總貨值卻面臨不足，產品類型的選擇變成考驗。
二、做6F 疊墅，但3F 和4F 單獨做成平層，主動降低產品溢價率，用增加產品多樣性的方式來保證去化。
三、做退臺式6F 疊墅，保證中疊擁有巨大露臺空間。
四、北花園獨立入戶或創新二層入戶。（如圖例3 所示）
3
不能同時見天見地
早期的疊墅，通常是簡單地進行上下疊加的組合，這樣的設計容易造成下疊套「有院無天」、上疊套「有天無院」的尷尬。近年來，一些房企在疊墅的建築設計上進行了創新，採用「疊院式」設計，通過錯落相疊的上下空間組合，實現上層空間的親地功能和下層空間的開敞功能。（如圖例4 所示）
圖例4：「疊院式」設計（圖源：明源地產研究院）
通過使用「架空手法」，這類疊墅產品巧妙利用了地形高差，使土地使用效率以及垂直空間的複合功能得到極大的提高，並幾乎在每一層都形成了「空中庭院」的概念。這種「疊院式」設計，釋放了戶型上下垂直空間的獨立功能，最終實現了較低的總面積和大量的陽臺、露臺、空中庭園等附加值空間，使產品提高了總體性價比。但劣勢在於：內庭園一部分需計入公攤面積，壓縮了戶型套內空間。
4
採光格局
雖然疊墅產品更大的產品價值在於縱向空間的豐富性，對於朝南開間數的敏感度不如平層，如何更好地提升採光，也成為疊墅產品設計的一大重點。
圖例5：重慶保利堂悅增大面寬設計
疊墅初始階段的形態類似於長進深的聯排產品，雖有縱向空間，但單層1.5 開間的設置給室內非常強烈的壓抑感和閉塞感，並且戶型的採光效果和通透性也存在很大問題。越多的朝南房間，自然會帶來越好的採光格局。因此市場上出現了升級產品，即當前市場主流的單層2 開間疊墅戶型，基本保證客餐廳和兩個臥室的南向採光，舒適度較好，劣勢在於個別北向房間，單個空間的利用率和價值不高。經過進一步的升級，目前市場上最極致的疊墅產品，是單層3 開間朝南戶型，上下兩層可以保證5-6 個開間朝南，在完全享有洋房大面寬優勢的同時，還擁有縱向的墅居體驗。
圖例6：杭州聯發藏瓏大境疊墅空間結構
圖例7：龍湖舜山府180 ㎡下疊
除了南開間的設計，增大面寬也是提升採光的重要途徑。設計的突破之一是首層採用橫廳設計，增大面寬。以重慶保利堂悅為例（如圖例5 所示），採用橫廳設計，面寬8 米，中上疊南北通透，同時享有雙向景觀，景觀面大，舒適度較高。二是通過巧妙布局增加面寬。杭州聯發藏瓏大境疊墅（如圖例6 所示）上疊和中疊採用的是「L」型和「7」字型結構，這種規劃可以讓戶型做到大面寬短進深。重慶龍湖舜山府（如圖例7 所示）4 種疊墅戶型中，都做到了大面寬，下疊180平的戶型面寬達到了10.4 米，有花園有露臺，各個空間的尺度感比較強，整體舒適度有了大幅度提升。
創新疊墅，領導潮流
01
疊墅解構
縱向構成：常規的疊墅產品縱向構成方式有兩種，分別是四層疊墅和六層疊墅（如圖例8 所示）。四層疊墅的上下套都可以有露臺陽臺、庭院等墅居元素或夾層、閣樓等增值灰空間空間，但六層疊墅對整個項目的容積率壓力相對較小。
圖例8：疊墅縱向構成（圖源：克而瑞研究）
橫向構成：不管是上疊、中疊還是下疊，上下層的功能關係明確，即下層「動」區，上層「靜」區。因項目而異的是，相對面積較小的疊墅，上下層是完全動靜分區的；而面積有餘地的疊墅，會考慮到老人的健康和生活習慣，在下層設置一個老人房，如果是下疊，老人還可以更好地享受庭院空間。
02
創新形態
作為別墅發展過程中的時代產物，疊墅產品自身也經歷了發展演變，疊墅產品本身的產品特性就註定了其形態的多元化，市場上出現了3 疊、4 疊、5 疊、6 疊等的產品。
圖例9：咬合式
圖例10：融創領館壹號院疊墅「品字型」疊加方式（圖源：明源地產研究院）
主要是採用了創新的非對稱式的拼接方式，比如咬合式（如圖例9 所示）、組合式、錯層疊加式（疊院式）、品字型疊加（如圖例10 所示）等，一方面提升了容積率，另一方面也豐富了產品類型。如杭州金地玖峰匯採用的就是咬合式；上海融創領館壹號院，採用的是品字型的疊加模式，上疊做成大平層，下疊仍然是上下兩層一躍，這樣的組合方式，上疊的開間和露臺都有很大提升。
03
疊加別墅——從傳統概念到更迭優化
疊加別墅：指多套房子連在一起，同時各分為樓上樓下兩戶人家，樓下一戶一般為1-2 樓，可附帶地下室，樓上3-4 樓或3-4附帶5 樓（閣樓）（如圖例11 所示）。
圖例11：疊加別墅概念
上一代疊加式別墅往往是小間距、排排坐的格局，居住空間侷促而壓抑。而新一代疊加式別墅一般間距比較大，並且將別墅巧妙穿插於花園中，注重房子和花園、景觀的關係，強調整體的美感與和諧度。下疊戶型一般有南向獨立花園，上層戶型一般有北向入戶花園及屋頂獨立露臺。傳統疊加別墅通過入戶方式的優化，可以做到別墅真正意義上的「有天有地」。
04
疊排別墅創新——聯排化升級與產品本質優化
疊排別墅的聯排化升級：實質為疊排別墅在入戶方式、附加值層面的產品優化。別墅的產品本質優化：在保證低層建築形態、高舒適度的要求下，縮小單戶面積，將產品瘦身，同時，加大戶數，保證一定容積率要求下的利用效益。
升級後的形式包括：
複合二疊墅：介於傳統疊加產品的升級優化，以入戶方式實現「上有天下有地」。
複合三疊墅：在縱向上升級三疊墅，進一步分割縱向面積。
複合五疊墅：推展為兩個建築模塊，打造五重疊墅戶型，拓展三疊基層面積。
05
疊拼洋墅創新——疊墅化升級與產品本質優化
疊拼別墅：由多層的複式住宅上下疊加在一起組合而成，下層有花園，上層有屋頂花園，一般為四層帶閣樓，層次分明，立體性強。
洋房產品的疊墅化升級：實質上通過建築結構、產品附加值等「墅級」價值的賦予，變異升級為「5+1」疊拼別墅。
洋房產品本質升級：將疊墅的戶型結構優勢，應用到洋房產品中，即結合每層的空間布局價值，將不同錯層、躍式、複式等結構，應用到每個產品中。
升級後的形式包括：
複合四疊墅：在三疊墅基礎上，疊加屋頂疊四戶，增加建面。
複合六疊墅：更大程度上為洋房與疊墅的綜合產品，以疊墅的建築結構，實現洋房的總建面，實屬二者的融合產品。優勢在於，通過開間的水平空間差異，給居住者不同的觀景視角，提升產品品質。劣勢為，建築結構設計要求高；多戶公用電梯私密性差。
06
機遇與挑戰，回歸生活需求
當然，產品形態創新在帶來一定市場創新機遇的同時，也不可避免地產生一些結構上的難度或弊端。也正因為此，一些創新形態別墅僅作為個案存在，並沒有得到很好的市場推廣。但不可否認的是，產品形態的不斷創新，不僅是開發商對自身產品力的提升，也豐富疊墅產品線，滿足多元化的市場需求，也引領了「墅式生活熱」下別樣的生活潮流。
「疊」代生活，案例分析
品牌開發商的經典疊墅產品體系
保利疊墅
晉升多重景觀、豐富立體的院落別墅
疊墅承載的是改善型客群所渴望的理想墅式生活，與見天見地相呼應的，除了院落露臺的立體化布局還有是社區的景觀體系，另外，延展空間，讓功能更豐富也是提升疊墅品質感居住體驗的一大方向。
豪宅型別墅的打造上，如保利在廣州打造的「七和院」小樓大院。約145-214 ㎡疊拼別墅，保利首創「七和院」建築理念，純中式別墅精品，配合七重景觀，舒適闊綽戶型設計，回歸古樸的院落生活。每個戶型均擁有地面和空中花園，從地面庭院入戶，從空中花園觀景，以高牆圍合打造回歸自己的內向型院落。
保利小樓大院疊墅
保利小樓大院約156 ㎡下疊墅，約25 ㎡入戶庭院設計，與室內連通，保證室內同樣能夠欣賞園林景觀；採用橫廳設計，最大程度加大了客餐廳採光及視野；三房三衛三露臺設計，功能性強舒適性高；主人房高達約53 ㎡，4.6 米大開間，生活尺度感強。約195 ㎡上疊墅，入戶庭院設計避免與下疊進出重疊，保證了住戶的私密性；同樣採用橫廳設計，增強室內採光，連接露臺開間達8.4 米；六露臺設計，滿足客戶各種功能需求；二樓主人房高達約122 ㎡，雙露臺設計，突顯主人家尊貴感。
保利疊墅透視剖面圖
保利小樓大院疊墅軸測圖
而經濟型別墅，保利也以品質感的產品設計，將舒居體驗最大化。在詩意的棲居環境之上，保利的山水院落別墅——保利九江院子主力建面約138-160 ㎡的疊墅產品，注重尺度感，再加上全都是「樓上樓下+ 超大開間」的設計，採光通風性能甚好。下疊一層雙廳開間長達到7.9 米；上疊頂樓露臺可達45 ㎡，上疊也有花園，面積達25 ㎡，還有45 ㎡地下室可作多功能空間。
泰禾疊墅
每疊套都可有創新點，中式院落是獨家記憶點
泰禾在新中式院落別墅的打造上領跑市場、獨樹一幟，其中疊墅產品也塑造得極具記憶點。
獨門獨院、私家電梯配置、中式院落、精裝化：泰禾昌平拾景園，鑄造210-480 ㎡精工疊墅，四層空間布局、中式院落、大面寬短進深、居住層全套間設計，實現別墅式居住感受；戶型設計上，中疊和下疊配備私家電梯，能夠全情滿足居者的生活需求；且眾多科技元素的注入，帶來智能化生活。值得一提的是中疊的創新，有地上二層，地下二層設計，享有專屬私家電梯帶來的私密與尊貴感，同時還附加精裝庭院；在具備別墅完整院落空間功能的條件下，中疊產品還引入了大平層的舒適尺度。
泰禾華發·姑蘇院子
爆款躍層、獨特採光：泰禾華發·姑蘇院子的疊院分下疊、上疊和中疊三種。下疊是與院子一樣的設計概念，入戶庭院有大「明」堂；中疊似乎很契合「中庸之道」，即便是三代同堂也能達到理想的平衡狀態。最值得一提的是上疊，上疊更有三層設計，一層大面寬開間、大飄窗設計，敞闊明朗，二層主臥銜接闊綽露臺，頂層閣樓則安設全景天窗，陽光傾瀉而入。如約130 ㎡的頂層閣樓疊院戶型，從二人世界到三代同堂，都能找到歸屬。
山水院墅、上下院、立體化空間：泰禾南昌院子打造創新立體院墅，倚山造院，呈現層層院落，每一層都有專屬的院子。「上下院」在傳統院墅獨立私密生活形態基礎上，進行立體化空間創新。「上院」「下院」「寬院」三重院墅依山而建，雙層大四房空間堪稱「全能」，全面採光，讓宴客、起居等功能互不幹擾。
旭輝疊墅
花樣採光，精裝化、科技智能化是制勝法寶
疊墅產品迭代的方向上，除了採光、功能、尺度等，精裝系統的升級也是提升疊墅居住舒適度，讓產品更具優勢的關鍵。
蘇州旭輝鉑悅府
旭輝深諳此理，同時深研市場需求，打造科技奢裝大宅——蘇州旭輝鉑悅府，其疊墅產品是高端豪宅配置，採用五大精裝八大科技系統，營造安靜舒適的居住氛圍。而到了綠地旭輝吳門府，旭輝引領吳江高端改善，1.8 容積率打造出來的低密疊墅，每戶都得到了更多的陽光、風景和新鮮空氣。在戶型創新上，趨向面寬，以約7m 超大橫廳、多開間朝南設計、高利用率戶型空間等創新戶型設計。吳門府延續了鉑悅品牌精工標準，升級鉑悅科技精裝3.0，鋪陳出質感細膩的生活，居住尺度和品質都得到了全面升級。疊加戶型，靈動空間，南向採光最大化，橫廳、臥室全南向六面寬，雙面寬觀景陽臺，獨門獨院。戶型細節上納入人性化設計的精細考量。
綠城疊墅
立面美學自成一派，強化別墅元素
自西溪雲廬、桂語江南開始，綠城陸續形成「雲廬」「桂語」「民國風」三大立面風格序列，「雲廬」系的輕盈、通透，「桂語」系由內而外強化別墅元素，沉澱形成了綠城疊墅產品的特質。
綠城西溪雲廬
綠城西溪雲廬打造了現代城市院落疊墅——雲逸（TreesVilla），極簡禪意的玻璃建築，禪意靜謐的院落、流動通透的客廳與臥室、可變的中西廚房，營造出獨特的居住體驗。2019 年的新作湖畔雲廬，打造180-230 ㎡疊拼別墅，通過空間創新延展和多重設計升級，營造舒適空間體驗。「桂語」系列疊墅產品則成功地將經典設計與現代生活氣息融為一體，適應性廣，滿足現代人對理想化居住場所的極致追求。以桂語江南、桂語朝陽、桂語蘭庭等為代表的「桂語」系疊墅產品的起源與進化，在戶型設計時強調單獨入戶、空間拓展、「全齡段」關愛，採用私家庭院、屋頂露臺、超長陽臺等手法，保留別墅特點，增強產品價值感。
金地疊墅
三疊墅的升級
在2014 年，作為以創新疊墅的形式，為上海帶來超越墅居生活的範本——上海金地天境，可謂金地早期的經典之作。項目規劃容積率1.0，通過對城市新貴家庭結構、居住需求的再界定，在平衡總價、面積與居住舒適性的基礎上，打造創新疊墅。120 ㎡-142 ㎡面積段三疊小別墅，下疊為一梯一戶，獨佔一層140 ㎡+ 附加60 ㎡地下室；中疊、上疊均為兩戶；中疊是二層躍三層+ 附加40 ㎡地下室，上疊是四層躍五層+頂層露臺。
金地西溪風華
而後，金地「風華」系列下的金地·西溪風華，在杭州誕生，容積率為1.5，在新東方美學的建築內涵基礎上，打造三疊三墅。底層贈送私家花園、雙地下室，頂層私享超大星光露臺。
杭州金地玖峰匯- 效果圖
金地結合以往經驗做了全方位升級，打造疊墅3.0——杭州金地·玖峰匯，6+1 層設計，分為上、中、下三疊。項目是杭州首個採用「咬合式」設計的疊墅。最大的南向面寬可以做到約17 米，同一單元的左右兩戶能夠分享南向的五開間，在不同樓層分別享有雙開間及三開間的設計。通過全新的產品設計，金地玖峰匯的上、中、下三疊都能夠做到「4+1」戶型。另外，在精裝系統上也做了升級。
結語
近年來，上有政策及供地條件的限制，讓夾縫中求生存中的疊墅脫穎而出，下有高房價市場背景伴隨著「別墅生活熱」讓疊墅成為市場主流，疊墅自身的迭代演變，也讓這款產品類型充滿多變和「勵志」的色彩。疊墅實現了逆襲。儘管疊墅產品本身存在局限，但是通過設計的創新變異，它逐漸走向多元化，各式各樣的創新形態，豐富了疊墅產品線的同時，也以更高的性價比滿足中產人士的「別墅夢」。一方面，品牌開發商拼產品力，拼創新力，拼居住體驗，一方面，「墅式生活」熱情未散，「後疊墅時代」的疊墅將創造怎樣的居住體驗和新生活方式，讓前沿的產品與設計為未來做出解答。
END
本文刊登於《地產線》雜誌033期「疊墅·索」
撰稿：地產線編輯部