從區位因素來分析，煙臺南部的地理位置並不算差：北有芝罘老城區，一條港城大街貫通東西，同樣是聯通福山和萊山的樞紐。
但事實上， 因為受到山體阻隔，煙臺南部發展腳步緩慢，一直給人「村」的印象。
上一個十年，煙臺政府的十一五規劃中曾經提出「拓展東西兩翼，貫通南山北海，適度向南發展」的政策導向，並依次制定了一系列的發展措施。
「南部新城」的故事由此拉開了序幕。
1.騰飛的希望
06年規劃傳出，最先嗅到風向的地產開發商開始落子南城。
山水龍城，通世新城，馨逸園，蓁山花園等老牌小區第一波入駐，幾年時間裡就將黃務片區原本每平米不到一千元的房價提到了07年的三千多元。
而政府同時段的交通網建設同樣給芝罘南城帶來了利好，塔山隧道的通車，通世路隧道的南拓以及青年南路的修建，與昔日通往南城的唯一主幹道機場路遙相呼應，形成了南城的四條主血脈，大大降低了南城的出行成本。
同時，在煙臺汽車交易廣場，現代果蔬水產品批發市場，安德水產物流等商貿物流企業帶動下，南城開始逐步成為煙臺較為重要的商貿物流積聚區。隨著商貿物流業的成熟和交通狀況的改善，南城逐步人口增加，發展潛力初顯。
08年，隨著煙臺市區的改造，向南縱橫連接的路網日益顯現，世回堯、黃務等城郊農村逐漸改造延伸為新城區，南部的居住氛圍逐漸得到了更多市民的認同，甚至在山水龍城二期開始認購的當天出現了提前24小時排隊的盛況。
迅速升溫的南部城市開發與建設一度成為眾多媒體爭相報導的焦點，甚至出現了「今天看東部，明天看南部」的說法，市民關注、原住民也對自己的居住區域信心滿滿，煙臺南城的騰飛仿佛就在眼前。
2.漫長的等待
但是南城的居民們並沒有等來期盼中的「突飛猛進」，交通打開之後，在市區和萊山區日漸高企的房價對比下，南城作為價格窪地的確吸引了一批購房置業者，但卻並沒有像鄰近萊山的東郊一樣迎來房價的飛漲，反倒開始了一段平平淡淡不急不躁的「慢時光」。
10年底，煙臺將開通城鐵的消息傳出，根據當時的消息，位於黃務街道光莊村的官莊站是城鐵進入煙臺市區的第一站。
根據規劃，城鐵開通後，位於南郊的城鐵站點周邊將形成大面積的旅遊、休閒、購物、會展、文體、娛樂、商貿等產業，交通、醫療、教育、商業等配套將日趨成熟，對帶動南部新城經濟發展具有重大意義。
人們精神為之一振：官莊站開運，帶來的必然是區域板塊快速升值升溫，南部新城生機勃勃的輪廓已呈現在眼前。
城鐵開了，南城的機會就來了！
可一直等到15年，站房站臺甚至雨棚和地下通道都已經基本完工的官莊站帶著大家的期望換上了「芝罘站」的名字，此後便默默消失在了大家的視野裡。
人們期待的南城城鐵和周邊令人振奮的規劃一起都成了泡影。
南城安靜下來了。
在這期間，三中南遷、紅星國際廣場規劃落地，南部新城這條「臥龍」騰飛在即的消息幾乎每年都要傳一回，給南部地區的居民心頭帶來一起熱切的波瀾，然後又無聲無息地消退了熱度，就像沒來過一樣。
16、17兩年時間，煙臺樓市迅速上揚，芝罘中心城區的房價幾乎一天一變翻著花的往上漲，可南城依舊不溫不火。
2016年，主城區平均房價7730元/㎡，南城6400元/㎡。
2017年，主城區平均房價8600元/㎡，南城6800元/㎡。
原本氣勢恢宏的「南部新城」成了剛需天堂。
有人說，臥龍沒能騰飛，而是帶著滿腔豪情壯志擱淺在了沙灘上。
3.春天終於到來？
真正的轉機出現在18年。
經過17年一年的突飛猛進，芝罘主城區平均房價已經接近9000元/㎡。
中心城區高企的房價促使更多的購房需求外溢，同時作為價格窪地，南城投資潛力更加明顯，南城開始成為很多購房者安家落戶的優選之地，成交套數猛增。
需求帶動成交，供不應求、庫存減少的情勢下，芝罘南城房價上漲自然成為了必然趨勢。
2018年上半年，跟隨芝罘主城區的漲價節奏，南部新城房價終於發力，一路從六七千攀升到過萬，直至接近1.3——1.5萬元水準，漲幅超1倍的樓盤不在少數，黃務周邊的金科博翠山、金象泰翰林苑等地塊僅樓面價就已超過5000元。
而中心城區的高地價、拆遷難、市場飽和等問題也推動了開發商難移，2018年，萬科、金地、金科等一線房企入駐，加劇了南城的區域含金量。
2018年10月祈雨頂西側地塊出讓後，南部更是房企熱度飆升，區片樓盤如雨後春筍般拔地而起。最近，2019年4月，新城控股以樓面價7705元/㎡，拿下芝罘區機場路以東荊山路以北商住地，預計後期高層售價達20000元/㎡，成為南部新城最新單價地王。
芝罘南城重新回到了輿論中心。
十年過去，這一次的南城終於有了幾分「南部新城」的眉目——多條新拓展的交通線更加緊密了南城與周邊市區的聯繫；三中投用，區域內教育體系繼續豐富完善；芝罘醫院新院規劃落地，區域內醫療資源得到完善；多個產業園的啟用吸引了就業；有了南堯新都匯、國金商業廣場等商業綜合體，區域配套得到很大補齊；萬科、金地、金科等一線房企的入駐，品牌集聚效應增強。
08年到19年，從衛星地圖上看，黃務明顯有了很多變化——許多村社和空地被規劃整齊的小區代替，南城肉眼可見地清爽了很多。
08年黃務片區衛星圖
19年黃務片區衛星圖
原本黃務片區「城鄉結合部」的面貌終於得到了一定改善。
但也僅僅是呈現出了新城的眉目而已，如今的南城相比中心城區依然露怯——新建的商業綜合體新都匯在距離黃務五公裡開外的南堯，不僅商業熱度略顯遜色，而且距離也較遠，對於黃務片區的居民來說並不能算是「家門口」的商業配套。
而另一傳聞中的綜合商業配套「紅星國際廣場」從17年動工開始，直到現在也未能投入使用。
「臥龍年年騰飛，也沒見飛多高」，十幾年來的南城總是以這樣背負期待又讓人失望的形象出現在輿論討論之中，南部新城騰飛的口號不知喊了多少回，十多年時間過去，「新城」只有這麼點眉目實在有些略顯尷尬。
而現在，「南部新城」的風頭也早已過期，北部舊改「幸福新城」、南部南站「高鐵新城」成為當紅寵兒。
可是看到這麼多「新城」並肩而立，讓人不禁好奇，這其中會不會出現下一個略顯尷尬的「南部新城」？
文章的最後，來聽K叔講個故事吧。
從前有個國王，在自己的國家裡專門給自己的皇親國戚留出來了一塊封地，用以檢驗他們的能力，憑藉著他們在封地期間的表現來評定官職爵位。
最初來的是國王的大侄子，他帶著封地裡的百姓一起種蘋果，幾年過去，蘋果種得有模有樣，國王很高興，把大侄子召回自己身邊升官進爵，又把這塊封地給了二侄子。
二侄子為了展示自己的能力，決定放棄大哥那一套自己從頭開始，於是砍了封地裡的蘋果樹，帶著百姓開始種櫻桃，幾年過去，櫻桃也種得有模有樣，國王很高興，又把二侄子召回自己身邊加官進爵，將封地轉手給了小侄子。
小侄子同樣，為了展示自己的能力，砍了封地裡所有的櫻桃樹，帶著大家開始種梨子……
鐵打的封地，流水的侄子，最後這塊封地裡百姓日子過得如何，恐怕大家都能猜到。
故事說到這裡，該懂得自然就懂了。
另外，以上故事純屬虛構，如有雷同，實屬巧合。