近年來，南山對於剛需而言一直是「高不可攀」的存在，這裡已成為豪宅的聚集地。
現如今，只有8.7萬/㎡的西麗片區還算是南山的「窪地」，而20.4萬/㎡的深圳灣和13.3萬/㎡的後海已經為南山貼上了深圳最貴的標籤。
就是在這個深圳最土豪的地方，還保留著一個十分破舊的城中村——800年歷史的南山村。
正如大衝村舊改造就了新盤華潤城這樣的火爆「投資品」，「拆出一堆千萬富翁」在南山並不是天方夜譚，如此大型的南山村自然而然會受到矚目。
未來，南山村的規劃是怎樣的？如今的二手房市場又如何？
危房警示！
南山村舊改啟動還需時間等待
南山村地處深圳南山區南頭半島中南部，地處南山中心區，前海、後海兩大中心區左右相鄰。
樂居君從地鐵9號線「荔林站」E出口走了差不多500米的距離就來到了南山村入口處。
和比較出名的福田城中村相比，南山村更加老舊點，周邊都是高級寫字樓，而村裡多為矮房。
上午9點左右，一路沿著城中村向裡走，基本上布滿了各種街邊店鋪，多為生鮮集貿市場和美食店。
南山村目前有不少房屋等待出租，村裡的公告欄裡貼滿了租房小廣告，樂居君詢問後得知，現在的租金價格為單間900-2500元/月，一房一廳2000-2700元/月，相比於南山普通小區相比，價格更便宜，有不少白領打工人群居住。
南山村裡的保留下來的老建築很多，有兩座600年歷史的陳氏宗祠、蘭所陳公祠，還有市級文物保護單位陳鬱故居。
城中村中有的老宅已經被貼上了危房警示牌，並標為了D級，如今的房屋已經不適合居住，而且還存在著坍塌的危險。
村內還沒有任何動工跡象。關於舊改的進度，周邊的房產中介卻表示：「可能未來5-10年會拆。」
舊改宣傳語
南山村準備怎樣改造？
早在2010年，南山村舊村更新單元列入深圳市城市更新單元制定計劃，申請拆除重建用地面積18.63公頃。
2018年12月，市規委南山管理局經會議審議通過，發布關於南山村舊村城市更新單元規劃草案，並予以公示。
公示草案後，南山村準備怎樣改造？
項目更新單元用地面積18.9萬㎡，拆除用地面積18.6萬㎡，開發建設用地面積11.9萬㎡。規劃容積（含地下規定建築面積）調整為121.7萬㎡，其中住宅61.6萬㎡（含保障性住房7.7萬㎡），商業、辦公及旅館業建築39.3萬㎡，商務公寓16.8萬㎡平（含人才公寓33690㎡）。
根據規劃圖，項目接近75%的面積將成為二類居住用地和商業用地（即紅色和黃色部分），另外紫色部分約20%的面積將成為教育設施用地。
在總平面布局示意圖中可以看出，未來可能會建造13棟超高層住宅樓，其中只有1棟為59層，另外12棟為65層；商務公寓也多為44層或49層。
這是一個大型的工程，未來如果能實施下去將為南山提供大量的住宅項目。
但南山村並未看見有任何開拆的跡象，反而是旁邊東濱路一側的舊改已經開工建設了。
已開工舊改規劃39層高建築
周邊新盤只剩8套
旁邊已經動工的舊改是約5萬㎡荔枝公園北舊改，由碧桂園和京基主導。
2019年9月，該地塊城市更新單元規劃（草案）進行了公示，項目位於南山區南山街道，前海路與東濱路交匯處東北側，也是9號線西延線地鐵口物業。
2020年1月，深圳市規劃和自然資源局發布了關於深圳市城市更新單元計劃備案的公告。去年南山城市更新單元計劃中共有22個獲得同意並予以備案，南山街道荔林公園北地塊城市更新單元就是其中一個。
更新單元用地面積7836.8㎡，拆除用地面積6818.4㎡，開發建設用地面積6527.0㎡，規劃容積為51400㎡，規劃容積率7.9。
據現場工程牌顯示，該項目是今年8月開工，明年9月1日竣工，用地以商業性質為主，未來會規劃集商業、辦公及酒店於一體，其中最高的一棟有39層。
當前，南山村周邊的新盤分別是遠洋濱海大廈、華聯城市中心和近期引出巨大風波的萬科臻山海。
最近的是遠洋濱海大廈，就在南山村對面，由2棟建築構成，項目主推商務公寓，均價8.4萬/㎡。11月，據置業顧問表示，項目今年8月中旬開盤，只剩8套公寓出售，34平的戶型有7套，70平戶型的剩1套。
周邊二手房最高可達15.7萬/㎡！
同系列樓盤每平竟相差6.6萬
項目所處的地理位置優越，周邊有蛇口自貿區、前海國際金融區、後海總部基地和深圳科技園，屬於深圳最強的經濟核心區域，二手房價格相對較貴。
據數據顯示，南山村所在的區域的二手房掛牌均價為9.5萬/㎡，屬於南山區域中等水平，房源是整個南山區中最多的一個片區，有1000多套二手房。
較細緻分區來看，周邊商品房樓盤單價在6.9萬-15.7萬/㎡，比較有代表性的樓盤有鼎太風華、諾德假日花園、城市山林等。
其中鼎太風華1期到7期的掛牌價基本在12萬/平以上，尤其是5期的成交價格，差不多為13萬-15萬，是片區最貴的。10月13日，一套約86平二手房成交的總價為1255萬，單價也達到了約14.6萬/㎡。
同系列的鼎太風華3期價格相對低一點。
最新一次的成交在5月，一套大戶型190平的二手房出售總價為1535萬，單價為8萬/㎡。3期的每平的成交單價與5期相差了近6.6萬，差距較大。
依靠著南山區的迅猛發展，這裡的經濟活力不僅在上升，房價也在上升，隨著華潤4的售罄，南山新房市場也逐漸穩定下來了，但基本上南山市場有所動靜，就會受到萬眾矚目。
未來如果南山村真的能5-10年舊改動工，帶來了區域的協調發展，周邊二手房的價格還將觸到哪裡？
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文章來源:樂居買房
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