今年深圳哪裡高人氣？沙井必須擁有姓名。
大體量網紅盤萬豐海岸城+前景廣闊的大空港規劃，讓沙井成為了名副其實的未來之星。
但頂著眾多人設的沙井，到底長什麼樣？
沙井本地人堪稱人生贏家。
只要成為了村裡的股東，村地被出租和被舊改時，本地人就能拿分紅分新房，總之，未來一片光明；
而在舊改區邊上奮鬥多年的小商戶們就沒那麼好運，拆遷將至，他們必須搬走；
在當地政府部門工作的小陳則認為，沙井雖然前景可觀，但一切還得慢慢來。
這兩天跟著本地人在沙井轉了一圈，南方樓事的感受是：規劃是真的好，但地方也是真的複雜。
有意願買沙井的朋友們，不如先讀讀這篇沙井入門指南。
//本地人的天堂，外地人的……？//
這兩年，沙井舊改項目頻出。
萬豐海岸城已經初見成果，而沙井大街舊改項目也開始公示。
舊改基本上是天降餡餅，許多本地人一人就能分到一套房。
千萬不要以為沙井人人都躺賺。根據沙井街道2019年的數據，沙井的常住人口有36萬人，但戶籍人口才2.88萬人。
舊改讓土著賺得盆滿缽滿，也讓更多外來務工人員面對挑戰。
本地人常態：大餅掉嘴裡，躺賺5套房
在沙井，酒樓是本地人財富的重要見證者。
因為安土重遷，只要酒樓體驗不錯，本地人就會一直光顧，而本地人的婚宴和滿月酒宴是酒樓最主要的營收。
在實探的過程中，南方樓事走進了萬豐海岸城對面的一家酒樓。
酒樓所在的建築本是沙井萬豐村建來做村委會的建築，仿照的是美國白宮……
在這裡，南方樓事聽到了一副對聯：
上聯：墓園招待先人
下聯：酒樓招待新人
橫批：萬豐冇窮人
（萬豐是沙井的一個村。）
在沙井，只要自稱村民的，基本上就是有錢人。
沙井有30個村，改革開放後，每個村都成立了股份合作公司並選舉出董事長進行招商引資。
公司的財產就是土地，而土地上工廠公司的租金就是村民們的分紅。
據在酒樓喝早茶的萬豐村民潘叔透露，萬豐村的每位股東都由村裡買社保，每年能有5到6萬的分紅，而分紅的數額和形式，每個村都不一樣。
成為股東主要看戶口。以萬豐村為例，2004年以前在村裡有戶口的人，無論男女老少都是股東，股東的名額是有限的。
光看分紅其實還好，近年來大開發商的入駐才真正讓本地人實現躺賺。
前幾年，萬科入駐上星村，拆除了一大片廠房建起當時的熱盤萬科星城。
萬科星城項目外觀
而這兩年，萬豐村範圍內的海岸城項目興建得紅紅火火。
4月28日，沙井大街140萬平方米的舊改項目進行了公示，一塊大餅砸中13個村。
只要開發商入駐集體土地建新盤，這個村的每個股東就能補償到面積不等的回遷房。
在海岸城項目中，潘叔家的5口人每人分到了90平方米的面積，要是家裡有更多股東，分到的總面積更大。
萬豐海岸城工地
潘叔打算將450平的面積拆分成3套大戶型的房子，兩套給兩個兒子，一套給自己夫妻養老。
年初時在旁邊的新盤博林君瑞，他們一家也分到了一套100平左右的房子。
假如不想要房，可以將回遷房的名額以幾百萬的價格賣給外人，但也要以股東的名義拿房後才能進行過戶，此中還涉及到許多手續，買方的處境比較被動。
潘叔目前住在酒樓附近的小產權房，家裡還有幾棟自建民房出租，是實至名歸的收租本地人。
但他比較謙虛：「哎呀，家裡就只有一套小產權，出租每戶人也就收1000多，真的還好。」
潘叔的經歷，就是沙井許多本地人的生活。
非本地人：我們不是深圳人
陳女士是酒樓的管理層，十幾年前從廣西來沙井打拼，8年前買下了一套小產權房，全家在沙井算是有個固定的住處，她的同事則拖家帶口租住在小產權，二房東總是漲房租，讓同事叫苦連天。
疫情以來，酒樓的大型宴席接連取消，營業額損失了幾百萬，儘管與酒樓感情深厚，但陳女士每天都在想：萬一這行真的太不景氣，她要做什麼工作來養活家人？
朋友圈裡，隔壁村村民與舊改開發商籤約成功，開心得跑到小梅沙去放煙花。
而她這一頭，丈夫在附近跑了一上午的滴滴，只賺到35.9，連家裡的飯錢都不夠——因為經濟不景氣，沙井的許多工廠都陸續外遷，往來於市區談業務的人也越來越少，
海岸城的外圍有一塊馬安山工業區。
工作日的中午，三三兩兩的工人們聚集在廠房外圍的快餐店吃飯，這裡的許多商鋪都已經關門，招牌都快看不清字。
進出海岸城工地的壓路機、泥頭車時常經過，道路上煙塵滾滾，讓工業區顯得更破舊了。
在這裡開理髮店的李先生已經在門口坐了一下午，工作日下午6點，小店門可羅雀，旁邊的快餐店也沒什麼客人。
沒生意的商戶們聚在一起聊天
李先生是湖北人，來沙井打拼近10年。前兩年開始，旁邊的海岸城拆遷，地塊內的廠房陸續清拆，工廠都搬到了東莞、惠州和江門，商戶朋友也紛紛離去。
自從海岸城開工，自己在附近租住的民房房租漲到了2000多，而店面租金也才2000多，但生意也是肉眼可見的冷清。
一牆之隔的萬豐工業區拆遷成了萬豐海岸城，馬安山工業區也傳來了拆遷的消息。
凋敝的工業區
李先生聽說這裡空置多年的廠房要拆遷重建引入更高級的工廠，但這和他們這些租戶沒有任何關係。
店面的租約一年一籤，李先生有預感，明年1月再續租的時候，就是小店搬遷之時。而且，租戶們不會得到任何賠償。
這條路上，走幾步就能看到一輛貨拉拉，據陳女士透露，因為疫情，附近企業每月只上15天的班，不上班的時候，打工的人們就出來租車拉貨，一天能賺60元。
隨處可見的貨拉拉
聊起萬豐海岸城的規劃，潘叔讚不絕口：「全都是好處。」
在海岸城能分到房子是一部分，以後海岸城裡還有深外寶安分校，而且目前小學部優先招收回遷戶子女，沙井的教育資源相當一般，潘叔覺得後代的教育終於能改善了。
更重要的是，海岸城建成後，商戶的租金收入仍會有一定比例歸股東，這樣一來，股東不僅免費有了幾套新房，每年分紅也會更多。
但舊改啟動廠房清拆的同時，無數工人與小商戶們也將無處謀生，他們沒有賠償，只能撤離，而本地人則作為地主，坐收漁翁之利。
待拆的工業區
潘叔覺得廠家與商戶的遭遇是產業升級的必經之路。「以後引進了更高級的產業，這些小商戶也可以產業升級，開更高級的餐廳啊。」
但當南方樓事提到小商戶沒有拆遷賠償，沒有本錢時，潘叔愣了一下，隨後輕描淡寫地說：「那就淘汰咯，適者生存嘛。」
沙井是個層次很多的地方，小路上是外來人員的電動車，大路上是本地人的邁巴赫。
目前沙井的發展路線主要遵循以下路線：
大開發商徵地，村裡廠房改新樓盤。
本地人分房分紅躺賺，較有能力的新深圳人買入新盤，較低水平的打工人口與產業，則遷出沙井。
儘管已經在沙井過上相對不錯的生活，在酒樓工作的陳女士卻並不認為自己是深圳人。
「本地人才是真正的深圳人，我們，只不過是來這裡工作的人。」
本地人的快樂，與其他人無關。
// 沙井到底長啥樣？//
走了一圈下來，沙井給人的總體感覺較為粗糙：
交通網發達，路面上各車混行；片區面積大，但各種類型的建築混雜；片區配套也參差不齊，外圍地區多為民辦小學民營小餐廳，到中心片區的公共商業配套才稍成體系。
交通
目前，沙井片區內有沿江高速、京港澳高速以及107國道通過，道路交通網十分發達。
地鐵11號線也已經貫穿整個片區，從市區到沙井完全可以乘地鐵直達。
但沙井面積較大，如果不是在地鐵沿線地區活動，還是開車更方便。不過，在沙井開車要做好心理準備。
交通網發達+製造業為主的產業結構，讓這裡有很多的大型車，國道上泥頭車大貨車比比皆是。
正式進入沙井範圍後，大型車稍微少了點，但隨之增多的卻是電動車。開電動車的人們可能都有頭文字D夢，不僅車速飛快，還會在任何路上閃現、變道和逆行。
既要躲大型車，還要留意電動車，在沙井，車技和心理素質稍微差點都混不下去。
建面
沙井的新樓盤需求量不算太高，萬豐海岸城是近年體量最大的住宅項目，在這佔比更高的住宅是小產權房。
馬路左邊的是商品房，右邊的是小產權房，兩者外觀基本無差別。
小產權房又叫統建樓，10多年前，本地各村急於發展，於是集資請來開發商在村地上興建住宅樓，然後低價出售獲利。
從外觀和居住體驗上看，小產權房與商品房基本沒差，價格還有很大優勢：
2012年時，一套剛需戶型的小產權房均價約為4000元/平，如今均價則漲到了2萬/平。
小產權房
很多本地人手頭都持有一套或者多套小產權房，自住之餘，也出租給外地人。
手頭稍微寬裕的外地人也會買小產權房自住。
但小產權房只是特定時期的產物，在政策規範後便不給再建，現在要買只能私下交易，但付款後到手的只有一張集體土地使用證，並沒有房產證，保障有限。
也因此，當地買賣小產權房時都說：「買的不是房，是人品。」
小產權房沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，沒有國家的產權證書，只有鄉政府或村委會的《集體土地使用證》，即宅基地證。不能像「大產權」的房子一樣抵押、流轉，不具有房屋所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋產權過戶手續。
除了民房和小產權房，這裡還有極其多本地人自建的民房，租金千來塊，很多工資更低的外來務工者租住在這裡。
在一些地方偶爾還能看到幾棟黑漆漆的爛尾樓，在沙井重拳掃黑前，本地人的一些土地被黑社會強買去建樓，到黑社會被剷除後，這些樓就荒廢了，留在原地成為時代風景。
圖片左側黑乎乎的就是爛尾樓
從南向北逛沙井，新樓盤和小產權房民房交錯出現，但不管在什麼房子裡住，視野範圍內一定會有成片的陳舊廠房，觀感實在不好。
沙井目前的產業結構還是以製造業為主，廠房遍地。
這裡的商業配套也比較一般，面向工廠人士開放的民營食肆居多，但衛生條件與周邊環境都很一般；要麼就是住宅區的底商，主要滿足基本生活需要。
要再往核心片區走才能漸漸看到天虹、書城等配套，但設施之間的距離都比較遠。
市民廣場長這樣，地方是大，但著實看不出什麼規劃感：
圖片來自網絡
較外圍地區的主要是民辦學校，放學時間，學生們大聲說笑口吐「芬芳」，教育水平可見一斑。
片區內較出名的公立學校是沙井中學，但沙中的教學質量也一般，本地人都寄希望於深圳外國語學校寶安分校落地生根，讓整個片區的教育質量有所改善。
沙井目前給人的整體感覺比較粗放。
雖然地方大，房價低，但基礎設施還不夠完善，而且工廠多，環境差，路面上人車混行，缺乏秩序感。
雖處在大空港區內，道路四通八達，但短期內居住體驗一般。
// 沙井，到底值不值得買？//
目前盯著沙井的人，大多衝著性價比與規劃。
沙井位於寶安西部，道路與軌道交通都便利，新房均價才5萬多，對於剛需客十分友好；
而且還地處大空港區，未來升值空間也較為可觀。
但目前沙井的新盤供應沒給人多少選擇。
沙井目前在售樓盤
目前片區內可以考慮的新盤僅四個，其中，萬科星城華府和京基御景瓏庭都只剩少量低總價公寓在售：
2017年開盤的拾悅城只剩180平以上的大戶型，均價5萬/平左右：
而萬豐海岸城入市還需要一段時間。
片區內最主流的住宅是小產權房，但因為不是國家批售的商品房，如果在本地沒有人脈，買賣實在沒有保障。
沙井是未來之星，但其騰飛還需要一定時間。
本地人小陳在沙井政府部門工作，對沙井的產業結構比較清楚。
早從2016年以來，寶安區政府就已經有了針對入駐高新企業的7位數補貼方案，但在小陳的記憶中，入駐的高新企業乏善可陳。
《寶安區貫徹落實〈關於促進人才優先發展的若干措施〉的實施方案》（2016）
無論是從硬體還是軟體上看，沙井製造業主導的產業結構暫時不會太大變化。
儘管許多代工廠與電機廠已經陸續外遷，但GDP結構中，幾家上市的製造大廠仍然是主要支柱。
更何況沙井目前的絕大部分工業區都比較老舊，只有完成了清拆重建，才能給企業升級騰出配套空間。
薄弱的教育資源也是硬傷。無法落戶的外來務工子女只能就讀民辦學校，而有條件的本地人子女就算被父母送到市區讀書，成果也一般，畢業後多回到本地從事閒職。
目前的沙井，草根氣質比較重，片區整體面貌的改善，需要一個較長的過程。
截圖來自公眾號沙井通
不過這也是城市化進程的必經之路。
舊改建新盤吸引人才入住，廣泛鋪基礎配套完善社區氛圍，名校入駐提升教育資源，以及產業結構更新轉型……片區新生態每一個環節的構成，都需要時間。
到舊改進行到一個階段，片區配套完成，新深圳人紛紛入駐時，沙井的面貌，也將煥然一新。
再放眼沙井所處的大空港區，總面積達到了95平方公裡，規劃包括空港新城+海洋新城，需要布局的有海陸空等交通樞紐，有國際會展中心等巨型場館，還將引入一系列海洋新興產業。
滑動查看大空港主要規劃。
大空港地區範圍覆蓋沙井、福海、福永、航城、西鄉五個街道，西至珠江治導線，北至茅洲河，東至松福路、重慶路、廣深高速公路，南至機荷高速延長線圍合的區域，總面積約95平方公裡，主要分為空港新城和海洋新城。
空港新城位於大空港地區北部，規劃面積45平方公裡，2017年，空港新城被納入深圳市17個重點區域開發片區之首。
大空港地區戰略定位為粵港澳大灣區新城、國際一流空港都市區；粵港澳大灣區經濟核心區，國際航空樞紐，海洋經濟發展示範基地；《廣深科技創新走廊規劃》確定空港新城為廣深科技創新走廊十大核心創新平臺。
大空港主要項目：
「海陸空地快」 五維立體交通樞紐
空港：深圳機場,為國家幹線型樞紐機場。
海港：機場客運碼頭，直通港澳臺以及國內各大港口碼頭。
高鐵：沿江高鐵的廣東段—深茂高鐵將在機場設空港高鐵站（國家級），成為深圳第六個高鐵站。
地鐵：已經開通的地鐵1號線和11號線，讓大空港與深圳各區緊緊相連。在建的20號線、12號線和「穗莞深城際快線」，使大空港與東莞、廣州、中山等城市實現「一小時生活圈」。
快線：沿江高速和廣深高速，以及即將開通的外環高速，幫助大空港實現快速人流物流。
兩中心一館
深圳國際會展中心：為全球面積最大的會展中心，總建設用地面積148.05萬平方米（一期121.42萬平方米，二期26.63萬平方米）。目前已投入使用。
國際會議中心：位於深圳國際會展中心的北面，海上田園南面。2016年9月完成初步選址，用地面積27萬平方米，建築面積50萬平方米。
新科技館：位於深圳國際會展中心的北面，海上田園南面，國際會展中心東面。總建築面積約10.5萬平方米，用地面積12萬平方米。已完成選址，計劃2020年竣工。
海洋新城
位於珠江口東岸，深圳大空港規劃區西北部，粵港澳大灣區核心地帶，毗鄰全球第一大會展中心——深圳國際會展中心，規劃面積7.44平方公裡。
海洋新城總體定位為「灣區海洋門戶 藍色創新海灣」，將對標世界三大灣區，建設成為全球海洋治理的戰略合作平臺、中國海洋生態文明的示範標杆和粵港澳大灣區的海洋科創高地。
中歐藍色產業園，構造兩心三區一基地
將與歐盟海洋強國在海洋產業、海洋資源、海洋服務等領域進行深度互補性合作，形成以海洋高端智能設備、海洋新能源、海洋電子信息（大數據）、海洋生態環保和海洋專業服務為主導的藍色產業集群。
二中心：藍色經濟總部中心，產業研發服務中心
三區：海洋新能源及生態環保區、海洋高端設備區、海洋電子信息區
一基地：科研成果轉化基地
深圳海洋國際會議中心
結合片區未來商務、會議、旅遊等多功能的發展需求，規劃建設中低密度酒店群、會議廳及配套商業，為舉辦國際峰會論壇、交流研討會、企業培訓、產品發布會、新聞發布會、企業年會等大型活動提供高標準空間支持。規劃佔地面積控制在40公頃以內，採用低容積率低密度方式開發。
遊艇碼頭：公共遊艇碼頭，集遊艇消費、旅遊體驗、文化交流、休閒娛樂於一體。
大空港區目前進度如何？
短短3年，國際會展中心已經竣工並投入使用，周邊配套也初具規模：
一些寫字樓已經落成，部分公寓項目也已經在封頂狀態：
而位於深圳國際會展中心北面的新科技館計劃在今年竣工，而去年12月15日，穗深城際鐵路廣州東站至深圳機場站段也已經正式開通運營 。
對於大空港如此龐大的項目來說，目前的建設進度已經較為可觀。
但大空港版圖宏大，其規劃區內的交通鋪設、建築落成以及新產業的體系化入駐，都不是一蹴而就之事。
整個規劃真正兌現，看到蛻變的沙井，這個時間線或許還要拉長到五年後。
大空港規劃圖，圖片來自網絡
想要買入沙井並快速增值的人們，可能要失望了。短期內買入沙井，收益可能並不顯著。
但長期來看，沙井必將迎來翻天覆地的變化。
沙井當然值得買，只是，買入時一定要擺正心態：
沙井是支潛力股，買入需等待，增值，需要時間。
文中所有採訪對象皆為化名
配圖未經說明均為南方樓事拍攝，引用須註明。