「2020年12月20日，幾百人在小區裡發生激烈的肢體衝撞，很多業主嚇得不敢出門，衝突人群中好多人還不戴口罩，正值疫情防控關鍵時期，萬一發生問題怎麼辦？政府部門怎麼不管？」近日，來自山東省濟南市融創文旅城點翠園、蘭亭居小區（以下簡稱「該小區」）的業主代表向中國商報法治周刊反映稱，由於小區更換物業引發兩家物業公司的工作人員發生衝突。目前，因物業公司交接仍未完成，小區管理處於半癱瘓狀態，垃圾清潔都成了問題。
圖為2020年12月20日小區現場 | 受訪者供圖
據該小區物業公司深圳市萬象美物業管理有限公司濟南分公司（以下簡稱「萬象美公司」）負責人楊先生介紹，此次大規模衝突的引發是由於2020年10月份當地街道辦違反法律規定，在該小區不具備業委會成立的條件下重新選聘物業公司導致的。
對此，2020年12月28日，濟南市歷城區港溝街道辦事處宣傳科王科長向中國商報法治周刊記者回應稱，更換物業公司的訴求是該小區業主強烈要求的，港溝街道辦事處是嚴格按照相關法律規定，經全體業主投票選擇，最終確定由北京萬科物業服務有限公司（以下簡稱「萬科公司」）作為小區新的物業公司，表決結果具有法律效力，符合相關法律要求。
物業交接起衝突
萬象美公司負責人楊先生告訴中國商報法治周刊記者，2020年12月20日上午10點左右，在港溝街道辦事處的帶領下，數百名身穿「特警」字樣制服的人員攜帶警盾、警棍、鋼叉等警用裝備聚集到萬象美公司管理的融創文旅城點翠園、蘭亭居小區現場，強行進駐該公司西區物業辦公室，將該公司正在值班的物業人員拖出辦公室，造成三人受傷。
楊先生表示，發生衝突時歷城區港溝派出所相關人員也在現場，但並未阻攔。關於人員受傷一事，他們曾前往港溝派出所報警，被回復稱人員屬輕微傷害，無法立案。
就上述反映情況，中國商報法治周刊記者於1月12日聯繫上當時現場出警人員李某，其回應稱，按照相關規定，個人不接受媒體單獨採訪，具體事宜需聯繫分局宣傳科。隨後記者多次致電該分局宣傳科，均無人接聽。
圖為2020年12月20日小區現場 | 受訪者供圖
「事發當天，我們一部分來自點翠園小區的業主本來是打算前往物業處退裝修押金，沒想到竟然打起來了。當時約500人聚集，押金也沒退成，疫情期間擔心安全問題我就匆忙回家了。」業主李女士表示，新物業公司的到來她並不知曉，更換物業公司的事情也沒有在業主群裡通知，當天聚集了那麼多人，一旦發生意外，後果不堪設想。
關於上述大規模衝突，港溝街道辦事處宣傳科王科長則表示，港溝街道辦事處物業管理辦公司曾在2020年12月19日向萬象美公司發出《通知書》，要求萬象美公司於2020年12月20日上午10:00停止對該小區物業服務工作，保潔、安全人員以及與工作交接無關人員需全部撤離，由萬科公司進場提供物業服務。事發當天，由於萬象美公司拒絕交接，這才使得雙方之間產生衝突。
《通知書》顯示，該小區新物業服務項目由保利花園社區居委會、港溝街道辦事處物業管理辦公室在全體業主的投票、監督下，通過合規、合法的流程完成新物業服務企業選聘，確定萬科公司為中標單位並完成合同籤訂，萬象美公司籤訂的原前期物業服務合同自行終止。
對此說法，萬象美公司並不認可。萬象美公司的另一負責人謝先生表示，此次小區物業公司的招標流程嚴重違反了《物業管理條例》和《業主大會和業主委員會指導規則》相關規定，萬象美公司已向濟南市高新技術產業開發區人民法院（以下簡稱「濟南高新區法院」）提起行政訴訟。希望能在法院作出判決之後，再來確定該小區是否更換物業公司。
導火索：因停水停電群租房問題被問政
時間回溯至2017年，萬象美公司通過政府招投標取得濟南萬達城項目D1、D2地塊（即融創文旅城點翠園、蘭亭居小區）合法物業管理權，並進行物業備案。
同年10月16日，大連萬象美物業管理有限公司濟南分公司（乙方，現更名為深圳市萬象美物業管理有限公司濟南分公司）和濟南萬達城建設有限公司（甲方）籤訂《前期物業服務合同》。合同約定，因非乙方責任出現供水、供電、供氣、供熱、有線電視及其他共用設施設備運行障礙造成損失的，乙方不承擔責任。合同期限自2017年10月16日起至該小區業主委員會成立日止。
中國商報法治周刊記者了解到，濟南文旅城原本是萬達地產的項目，現今該名為融創文旅城，該項目於在售過程中易主。萬達當時把酒店賣給了富力公司，地產賣給融創公司，物業則賣給了深圳市彩生活服務集團有限公司（萬象美為其子公司），並由原萬達物業更名為萬象美物業。
2020年7月26日，由於停電、停水、群租房等問題，文旅城商品房亂象被搬上了由濟南市委、市政府主辦，市紀委機關、市委宣傳部承辦，濟南廣播電視臺協辦的「直面問題 踐行承諾」大型電視問政節目——《作風監督面對面》熒幕上，業主將上述情況歸結於物業公司不作為。
據該小區居民介紹，針對這些問題，業主們一直向融創地產和融創物業反映，並多次撥打12345熱線。港溝街道辦曾召集地產、物業以及小區業主代表進行過座談，但情況一直沒有得到解決。
「小區因開發商融創地產當時未解決正式水電問題，造成多次停電、停水，部分業主情緒激動。頻繁停水停電系融創地產問題，與物業公司無關，但業主入住後，將不滿情緒發洩到物業公司身上。」萬象美公司的楊先生針對群租房問題表示，自2020年4月復工復產起，萬象美公司便安排秩序人員入戶全覆蓋巡查，均已將入住人數不符合規定的住戶明細報至街道辦事處、物業科，同時和業主、租房負責人之間溝通整改事宜。
中國商報法治周刊調查發現，該小區周圍目前均為房產開發項目，周邊其它可租賃房屋有限，作為首批竣工工程，附近大部分建築工人選擇在該小區租房居住。
2020年12月28日，港溝街道辦事處宣傳科王科長在向中國商報法治周刊回應採訪問題時，並未提及停水停電問題。針對群租房問題，王科長表示，在接到萬象美公司的匯報後，街道辦曾出面就違規租房人員進行了清退，但是沒過多久，該批清退人員再次被萬象美公司放行進入小區居住。出於安全方面考慮，小區業主對此很不滿意。
對此，謝先生強調，房屋租賃涉及業主利益、社區管理多個方面，整改是為了規範，在確保合法、合規的基礎上既要尊重業主對外租賃的合法權益，也要尊重建築工人的合法居住權益，絕不能因為他們建築工人的身份就歧視他們，建築工人是這個社會的建設者而不是被歧視者。
中國商報法治周刊注意到，雖然問政結果不是物業公司行為導致，但在問政之後，最終矛頭卻仍指向萬象美公司，並引發「更換物業投票」。
小區更換物業公司被指數據作假
2020年9月27日，港溝街道辦事處、保利花園社區居委會聯合發布《關於文旅城點翠園、蘭亭居選聘新物業物業企業方案徵詢業主意見的公告》。10月15日，發布《濟南市融創文旅城蘭亭居、點翠園小區新物業服務項目選聘公告》。11月27日開標，中標單位為北京萬科物業服務有限公司。
「小區在不具備業委會成立條件，居委會也尚未成立的情況下，我公司對於參與投票人員的身份持懷疑態度。」楊先生稱，港溝街道辦事處與保利花園社區居委會在兩案涉小區均未召開首次業主大會的情況下，繞開籌備、組織召開首次業主大會的法定程序，屬於違法行為。」
對此觀點，港溝街道辦事處並不認可。宣傳科王科長向中國商報法治周刊記者回應稱，小區因萬象美物業管理不當，出現群租房問題，嚴重影響居民生活質量水平，經多方協調處理，群租房亂象問題未得到有效解決，兩小區業主通過反覆上訪及撥打12345市民熱線反覆投訴萬象美物業服務不到位、不作為。
「應廣大業主對兩小區更換現物業企業的訴求，港溝街道辦事處按照《山東省物業管理條例》、濟南市委組織部等三部門聯合下發的《關於以黨建引領規範和加強社區物業服務管理工作的意見 (試行)》（濟組通字〔2019〕12號）等有關國家法規、政策規定，委託港溝街道保利花園社區居委會臨時代管點翠園、蘭亭居兩小區(因點翠園、蘭亭居入住人數未達到成立社區居委會的標準)，在區物業科指導下，保利花園社區居委會配合街道物業管理辦公室啟動點翠園、蘭亭居兩小區是否更換物業徵詢業主意見工作。」王科長說。自2020年9月27日起發布公告通過騰訊文檔、電子郵箱、現場投票三種方法徵求廣大業主是否更換物業。其中點翠園小區同意更換物業人數1136票，佔業主總人數比例是71.49%，佔建築總面積面積數比例是69.02%；蘭亭居小區同意更換物業人數1314票，佔業主總人數比例是70.99%，佔建築總面積面積數比例是68.79%。該表決結果達到《物權法》第76條規定更換物業企業雙過半要求的法定條件，表決結果依法具有法律效力，符合相關法律要求，在兩小區廣大業主支持下依法罷免萬象美物業公司。
隨後，依據全體業主通過的選聘新物業企業方案，按照《文旅城點翠園、蘭亭居選聘新物業服務企業方案》規定進入招投標環節，由招投標公司組織綜合評審，選聘出萬科物業服務有限公司入駐兩小區為居民提供物業服務。目前，萬科物業已與港溝街道辦事處物業管理辦公室、保利花園社區居委會籤訂物業服務合同。
王科長強調，更換物業公司的整個過程都是合法合規的，參與投票的人員均是來自兩個小區的業主，無論是通過哪種方式參與投票，街道辦這邊都有他們實名認證的材料。目前面臨的難題就是萬象美公司拒不交接。
楊先生告訴中國商報法治周刊記者，上述統計中，兩小區相加共計2450戶同意更換物業的說法就是數據作假最好的說明。
據其介紹，兩小區共計業主3381戶，業主入住不滿一年，實際入住業主200餘戶，入住率不足10%。正是因為群租房問題引發200餘戶入住業主不滿，從而導致投訴和電視問政。假設剔除這200餘戶入住業主，其質疑剩餘業主在沒有入住該小區的情況下是如何感受到萬象美公司的物業服務？又是如何對萬象美產生不滿？投票結果完全不符合邏輯。
楊先生認為，根據《物業管理條例》《業主大會和業主委員會指導規則》的相關規定，港溝街道辦事處委託保利花園居委會代行兩案涉小區業主委員會職責的行為屬於超越職權、濫用職權。萬象美作為前期物業服務企業，不應當被非法解聘，港溝街道辦事處的行為侵犯了公司合法的合同權益和經營自主權。
此外，萬象美公司的代理律師畢思虎告訴中國商報法治周刊記者，在此次解聘與選聘新物業服務企業的過程中，港溝街道辦事處超越了法律賦予的街道辦事處依法指導與監督業主大會依法履行職責，調解處理物業管理糾紛的權利。以行政職權強行幹預民事糾紛，堵塞了法律規定的發生物業服務合同糾紛應有的維權途徑。
中國商報法治周刊調查發現，就更換物業公司一事，萬象美公司曾在2020年8月、11月分別向港溝街道辦發出法律風險提示函，但港溝街道辦並未停止招標流程。
疑似非業主人員帶頭起鬨
2020年12月19日，港溝街道辦事處物業管理辦公室向萬象美公司發出通知書，要求次日上午10：00停止對小區物業服務工作，保潔、安全人員以及與工作交接無關人員需全部撤離。四天後，港溝街道辦事處物業管理辦公室再次發出通知稱，自2020年12月20日至12月27日，按照山東省物業管理條例第二十七條準備移交物業服務用房和相關資料，截止12月27日的物業費、代收水電費明細和維修資金明細，訂於12月27日上午10:00起配合萬科公司進場提供物業服務。
圖為濟南市歷城區住建局作出的限期整改通知書 | 受訪者供圖
由於拒不交接和資料移交等工作，2020年12月25日，濟南市歷城區住房和城鄉建設局向萬象美公司發出限期整改通知書，其中明確，根據《物業管理條例》相關規定，現責令該公司自收到本限期整改通知書之日起3日內，在港溝街道辦事處和居委會的監督下，與新物業公司完成工作交接和資料移交工作。逾期未完成，將按相關法律規定移送行政處罰，並對該公司予以企業信用懲戒。
對此，萬象美公司代理律師畢思虎表示，根據《山東省物業管理條例》《濟南市物業管理辦法》相關規定：解除或者終止物業服務合同，應當依據合同履行必要的通知義務；合同未約定通知期限的，應當提前六十日通知。因此，該交接程序並不合法，萬象美公司無法按照街道辦事處要求的日期完成交接。
值得注意的是，業主高女士告訴中國商報法治周刊記者，2020年12月26日有人在業主群裡發通知稱，建議所有人於12月27日上午都去物業辦公室處退裝修押金，否則一旦萬象美公司跑路便收不回押金。為此，12月27日，近100位業主前往物業處退費。但當他們去之後發現，萬象美公司根本沒有要跑路的跡象，而且現場有工作人員負責記錄要退費業主的相關信息。
「當時現場有四五位自稱『業主』的人在前面烘託氣氛，令人感到奇怪的是，他們也不退費，手裡拿著手機或者攝像裝備在拍攝現場情況。我當時感覺不對勁，裝修押金沒退就回家了。」高女士表示，和她一同的去的其他業主可以確定，那四五位不是該小區業主。
針對上述情形，保利花園社區居委會相關負責人高先生表示，2019年確實有人鬧著要換物業，但經了解，應該是融創開發商組織業主提出罷免萬象美公司，但今年提出要更換物業的則確實系該小區業主，不存在「職業物鬧」行為。
關於萬象美公司向法院提起行政訴訟一事，高先生說，更換物業公司是在歷城區物業科的指導下，並諮詢了濟南市物業協會中的律師，兩者都表示整個流程合法合規，只要徵求業主的真實意願即可。至於萬象美公司所說的程序違法或超越職權，均站不住腳。目前，港溝街道辦事處物業科和政法科已經著手處理業主裝修押金一事，將會督促萬象美公司一一退還。此外，歷城區物業科就交接一事已對萬象美公司進行了約談，但後者堅持走完司法程序後再進行。
據了解，2021年1月4日，歷城區港溝派出所對萬象美公司進行了約談，針對仍未撤出該小區原因，萬象美公司表示，希望走完司法程序之後再做處理。
1月12日，濟南市高新區法院一位工作人員向中國商報法治周刊記者回應稱，目前萬象美公司已繳納案件訴訟費用，受理案件通知書將會以快遞形式發出。
關於此事進展，中國商報法治周刊將繼續予以關注。（記者 李海洋 韓湘子）