以下文章來源於鎂地產 ，作者陳一朵
鎂地產
多金又美麗，是為鎂。我在大灣區，帶你尋找鎂房子。
大家好，我是鎂地產的陳一朵。最近，位於南沙CBD的明珠灣壹號，成交了一套7.9萬/m⊃2;的商辦公寓，在廣州地產圈引發了一陣轟動。
在廣州人的傳統認知中，公寓的檔次是要比住宅低的，公寓的居住氛圍是很差的，公寓的轉手稅費是極高的，所以公寓價格一般只有同地段住宅的60%到80%，但明珠灣壹號完全顛覆了這一認知，它的單價居然能達到同地段住宅的2倍。
這個世界是怎麼了？很多人表示不解，公寓憑什麼可以比住宅賣得貴？
其實，在明珠灣壹號之前，廣州還有一個更壕的公寓產品，也曾顛覆過廣州人的認知，那就是位於珠江新城的天鑾，它在二手市場的單價已經達到12萬-16萬，也是遠超同地段的住宅。
帶著十萬個為什麼，我們探訪了這兩個頂豪公寓，想為大家揭曉二者到底有什麼過人之處。關於明珠灣壹號的樓評，大家可以點擊《
7.9萬的「南沙」，和南沙無關》。
本篇是對「天鑾」的解讀。
01
區位點評
如果說匯悅臺是廣州最貴的住宅，那天鑾絕對是廣州最貴的公寓。
就在匯悅臺賣出29萬單價後不久，天鑾本月再次刷新廣州公寓樓價天花板——一套264平的5房單位，賣出3700萬業主實收+15.1%稅費的價格，折合每平16.1萬元。
正好上期我們寫了
匯悅臺的樓評，今天就趁熱打鐵，跟大家聊聊天鑾。
天鑾 圖源：天鑾廣場服務資訊
敢叫「天鑾」這個名字，它的地段想必是非凡的。
的確如此，該樓盤位於宇宙中心的珠江新城中區，源自廣州首個城中村舊改項目——獵德村舊改，由新鴻基、富力地產、合景泰富三大開發商聯合開發，新鴻基負責購物中心天匯廣場，富力地產負責寫字樓天盈廣場，合景泰富則打造了公寓項目天鑾。
天匯廣場、天盈廣場和天鑾 圖源：富力廣州
天鑾外景 實拍
「城市戰爭」孫不熟老師之前總結過一個觀點 ，主導珠江新城樓市定價體系的，不是地鐵，不是商場，不是寫字樓，不是學區，而是生態資源。
所以，整個中區最好的地段不是靠東塔，不是靠IGC，不是靠地鐵，也不是靠小學，而是靠珠江，而整個中區，只有一個樓盤是靠江的，那就是天鑾。如下圖所示：
天鑾區位 圖源：安居客
天鑾南靠臨江大道，距離江邊約100米，而且無遮擋，是整個中區唯一一個一線望江、前面無遮擋的樓盤，也是珠江新城唯二可以做到戶戶南向望江的頂豪（另一個是匯悅臺）。
大家知道，CBD這種地方，一線望江的位置一般都是給寫字樓的，極少會給住宅。所以，珠江新城的江景豪宅基本都在相對偏僻的東區，而不會建在宇宙中心的中區。
CBD的首要功能是用來搞經濟建設的，不是給富人享受的。
換句話說，天鑾如果是住宅，是拿不到這麼好地頭的。所以，住在天鑾享受一線江景的業主們，不僅不要抱怨，還應該慶幸它是座公寓。
總的來說，既想住在宇宙中心的中區，又想一線望江，不好意思，除了天鑾你沒得選，這就是天鑾要比中海花城灣、嘉裕公館更貴的原因之一。
02
產品點評
雖然是商辦物業，但天鑾在產品的設計和打造上，和高端住宅產品的理念幾乎沒有區別。
小區一共有7棟29-49層的高層建築，點狀式布局，形成一個「U」字型，與匯悅臺的「點式連成皇冠��」的布局，有異曲同工之妙。
這樣的布局最大的好處就是，給予每棟樓最大的觀景面，從未做到戶戶朝南面江，同時又能保證它們的獨立性和私立性。
左：匯悅臺 右：天鑾 圖源：貝殼找房
從外觀來看，天鑾和匯悅臺都是米白/白色外牆+藍色玻璃，雖然深淺程度不同，但都是一樣的「配方」，從外面看過去時尚又高檔。
整個小區佔地面積約1.84萬平，總建築面積約14萬平，容積率約7.6。園林做得挺不錯的，有草木、涼亭、石路、瀑布池，綠化率約30%。
小區園林 圖源：啟勝物業
豪宅怎麼少得了會所？天鑾的戶型和室內設計均由國際知名的呂元祥團隊操刀（中國十大建築設計事務所之一，代表作有香港Victoria Dockside、上海徐家匯中心、天津周大福金融中心、廣州東方文華酒店金吧等），據稱會所的每一項配置都達到了國際最高的級別。
整個會所共三層樓，首層是接待廳，二層是VIP客戶接待廳，負一層是功能區，集遊泳、健身、餐飲、接待、兒童遊樂等功能於一體。
天鑾會所 圖源：羊城晚報
7棟樓被綠化包圍，一共542套房，和匯悅臺一樣，戶戶朝南望江，而且每一層最多只有兩戶，保證每一戶都是單邊位、雙陽臺設計。
從布局可以很清楚地看到，A1和A7棟距離珠江最近，前方完全無遮擋，景觀最好，樓王單位就出自這兩棟，下面我們會寫到。
天鑾小區平面圖 圖源：南都網
因為定位豪宅，戶型面積都是200平起，主力戶型是214-270m⊃2;的四房，兩梯兩戶，此外還有372-406m⊃2;的五房，700-817m⊃2;的頂復，開窗面達到2/3，戶戶朝南望江，而且都是單邊位。
私家泳池 圖源：網絡
214.11m⊃2;4房3衛
▼
全小區面積最小的戶型，雙主套設計，客廳和主臥朝南，通風採光不錯；儲物間可根據需求改成書房或臥室，靈活多變。
這個客餐廳不是豎廳也非橫廳，而是斜對交錯的。我猜是為了優化餐廳的通風採光條件——餐廳緊靠著整面玻璃窗的房間，可以保證最大程度的通風採光。還有好幾個戶型的客餐廳也是這麼設計的。
264.57m⊃2;5房3衛
▼
三主套設計，獨立又私密；客廳、所有臥室全朝東南、西南，客餐廳闊綽，主臥帶衣帽間，實用且舒適。
396.9m⊃2;5室2廳5衛
▼
南北對流是戶型最大亮點，四主套設計（其中一套是保姆房），其中三主套全南向、兩主套出陽臺、兩主套帶衣帽間，實用率高。不過廚房僅6.8m⊃2;，有點小，過道也稍微狹長了點，最小的臥室稍顯侷促。
493m⊃2;5房5衛
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四主套（含保姆房）設計，客廳和兩主套朝南，兩主套面積都較大，居住體驗比較好；次臥4可改書房，利於餐廳採光；廚房面積較小，一般會延展到操作陽臺（圖中部分標註不準確，比如標註「寵物房」的位置其實應該是保姆房，當然也可以根據需求調整，客衛1、2都是主套裡的衛生間）。
802m⊃2;頂復8室6衛
▼
客廳挑空，樓下樓上各4間臥室，7個主套，空間闊綽。
天鑾的樓王單位叫做「CBD主席行宮」，設在A1和A7棟12層以上的位置，都是大平層，3層高3.4米，擁有30.5米長的東南景觀面，還帶有私家天際泳池。
值得一提的是，天鑾是商辦物業中少有的可以使用明火的，不像大多數公寓產品，只能用電，沒辦法正兒八經地做飯，所以天鑾還挺適合住家的。
天鑾的交付標準都是奢華精裝，開創了廣州奢華裝修交樓的先河，主色調是暖金色，風格算是雅致輕奢吧，沒有嘉裕公館那麼偏酒店風，感覺應該符合大多數人的品味。
圖源：羊城晚報
望小蠻腰的浴缸 圖源：網絡
不僅可以使用明火，據說天鑾還配帶學位。有網友發現，根據2020年天河區招生報名地段表，天鑾是被划進體育東路小學興國學校的學區範圍的。
大家知道，天河區最強的三所小學，一所是華師附小（不按地段招生），一所是華陽小學，另一所就是體育東，三個都是令家長們瘋狂追逐的名校。而且，體育東小學招收的都珠江新城的生源，成長性、檔次感甚至更好。
所以，天鑾能上體育東這種大名校，這可是非常加分的。
問題只是，作為商辦性質住宅，天鑾為什麼能被劃入學區呢？
據媒體報導，體育東路小學興國學校曾對此有過答覆，但回答比較含糊，只是說招生地段是個大概範圍，最終還是要以房產證為準。
一位在珠江新城做了近十年中介的朋友，給出了比較清楚的解釋：按地區劃片，天鑾所在的位置是可以就讀體育東小學興國學校的，但是天鑾是商業性質，無法落戶。所以實際上，天鑾的業主並不能將戶口落在這個樓盤，自然也就無法讀體育東。
不過，她又補充，其實也有業主的孩子讀上了這個學校，至於怎麼操作，她也不知道。
我在想，要解決這個問題也很簡單，住在天鑾的人，肯定不止一套房。如果真想上體育東，在中區隨便買一套住宅就可以了，而且中區也有那種三四十平方米的極小戶型，總價對他們來說很低。
03
資產屬性分析
單從產品本身和居住品質來看，天鑾絕對是珠江新城中區的王炸。
圖源：貝殼找房
但是考慮到它是商業性質，就有點頭疼了。
首先一個問題就是稅費高。前不久有中介爆料，天鑾成交了一套264平的5房單位，買家除了支付業主實收的3700萬，還要繳納15.1%的稅費，加起來就是558.7萬的稅費，相當於一套普通房子的總價了。
稅費高，會嚴重影響房子的流動性，所以公寓產品的升值幅度一般都很低，安全不及同地段的住宅產品。例如，珠江新城有不少公寓產品，至今才賣三四萬，還不到同地段住宅的1/2甚至1/3。
再以匯悅臺為參照系來說，二者入市時間差不了多少。天鑾在2011年入市時單價約4.5萬起，2014年，匯悅臺剛入市時每平8-9萬能買到，天鑾每平也要8萬左右。
但到了2018年1月，匯悅臺已經賣到了14萬/平，天鑾還在9萬/平左右，雖然到8月追到了11萬+/平，但起起伏伏。三年後的本月，天鑾均價約12萬/平左右，匯悅臺已經近19萬/平了（數據來源：安居客）。
如果拿成交最高價相比，匯悅臺是29萬/平，天鑾是16萬/平，差距越拉越大。
截圖來源：安居客
還有一個不可忽視的原因就是居住氛圍。
因為是商辦物業，天鑾有約4成房子作為商用，比如做私人會所或辦公用途，在一定程度上影響了整個小區的圈層和居住體驗，特別注重隱私的人可能會介意這一點。匯悅臺正是出於這樣的考慮，小區內沒有引進任何對外開放的商業，號稱「零商業」。
匯悅臺宣傳頁
歸根結底，是商業性質拉了天鑾的後腿。
撇開這個因素，天鑾的居住體驗並不比匯悅臺差多少，同樣戶戶南向望江，同樣大戶型、大開窗面，同樣精緻園林，同樣有會所，同樣也受臨江大道噪音幹擾。
但是話說回來，天鑾的商業性質，雖然扼制了部分買家的動力，但也因為不限購，對更多有錢人敞開了大門。那些在廣州沒房票的，或者是深圳的、上海的、全國其他地區的......只要有錢，都能買天鑾。所以，天鑾不只是珠江新城的天鑾，更是全國人民的天鑾啊。
我一直認為，一個項目行不行，要看市場上有沒有「第二個它」的出現。比如我們再媒體上經常看到「第二個珠江新城」，「第二個匯悅臺」這樣的表述，這是對項目本身的最大肯定。
同樣的，「天鑾」這個名字不僅在廣州，在佛山、重慶、杭州等城市也紛紛冒出了同名項目，足見開發商對天鑾這個IP是有多滿意。
04
測評意見
總的來說，公寓產品的升值幅度、資產屬性普遍不如住宅，這個沒什麼爭議，即使是天鑾、深圳灣壹號這類頂級公寓，升值幅度也是跑輸大盤的。
但是呢，這個市場，總有一些買家，他們明明知道公寓升值慢，但就想住得好一點，人家也不在乎房子升值那點錢。
對真正的富人來說，人家賺錢的渠道太多了，房子只是一個玩具，只要住得爽就行，為什麼要對一個玩具有升值期待呢？
所以，像深圳灣一號、天鑾、明珠灣壹號這類公寓，只要地段好、產品好，一樣可以賣出高價，吊打同地段住宅一點都不奇怪。
真的不是每個人買房，都會把升值作為第一考慮。那些什麼時候都把資產升值作為買房第一考慮的人，只能說明他們還不夠有錢。
一朵對這個樓盤的測評意見是：地段、產品力在珠江新城中區都是第一，檔次感可以和匯悅臺、廣粵尊府劃到一個檔次。
但升值空間，老實說，不太看好。
如果你只是單純地想住得爽，又對房子的資產升值沒有很高期待，買它不會後悔。
市場上的熱錢真的很多，但真正好的產品，永遠是稀缺的，稀缺到你完全可以接受它不好的那一面，這就是天鑾能賣到這麼貴的核心原因。
對了，之前寫中海花城灣、嘉裕公館、匯悅臺的三篇樓評，好評度不錯，很多粉絲希望獲得更多的信息。
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