來源：鳳凰網房產深圳站
樓市傳統的「金九銀十」季節來到銀色十月，國內北上廣深四大一線城市，只有深圳樓市表現搶眼，仍在持續升溫。
國慶期間，位於深圳東部坪山區的某樓盤，以及鹽田區的佳兆業鹽田城市廣場三期先後開盤，據媒體報導，兩個盤的銷售情況都不錯。
鹽田的佳兆業鹽田城市廣場三期10月1日開盤，國慶一周賣了120套。
位於坪山區的某個樓盤，9月29日獲批預售，9月30日線下搖號選房，當天去化率8成。
要知道，深圳近年不管是樓市的熱度，還是整座城市的發展重心，都在不斷西移，而鹽田和坪山兩區基本處於深圳所轄區域的最東端。
為什麼偏離城市發展軌跡的深圳東部，樓市仍然如此火熱？本期鳳凰網房產重磅策劃《成就·深莞惠城建新動力》焦聚深圳坪山區，解析坪山城區發展進程。
深圳的樓市「窪地」？
如果把時鐘往回撥10年，我們會發現深圳只有6個行政區。近年來隨著經濟發展，深圳不斷進行行政區劃的優化和調整，原本龍崗、寶安這兩個轄區面積過大的行政區，在2016年獲批拆分出了龍華、坪山區，在2018年拆分出了光明區。
2017年坪山區正式掛牌成立，目前坪山轄區總面積約168平方公裡，實際管理人口約72萬人。儘管2019上半年，坪山區GDP增長速度達到8.5%，在全市僅略慢於南山區的8.6%，排名第二，但321.49億的經濟總量在全市各行政區中排名靠後。
經濟發展水平很大程度上決定著片區內房產的價格，坪山區的資產價格水平歷來都是深圳樓市的價格窪地。
深圳官方從今年年中開始不公布相關的房價數據，我們從其他幾個側面來看坪山區樓市的現狀。
這是2019年深圳各區普通住房房價標準，也就是官方對房產交易徵收俗稱「豪宅稅」的標準，在這個價格之上成交的房產，官方就認定不是「普通住房」，需要額外繳稅。
圖中可以看出，坪山區「豪宅稅」的起徵標準僅為200萬，位列全市最低，甚至還不如仍未正式升格成行政區的大鵬新區。
這是房產中介機構安居客綜合計算所得的坪山區今年房產平均單價，坪山區房價穩定保持在3.5萬/平方米左右。
這個數字比南山區這樣的房價高地差了幾倍，也同樣比不過大鵬新區。
據鳳凰網房產了解，位於坪山區核心位置，由知名開發商——泰禾操刀，14號線準地鐵盤泰禾中央廣場，目前在售均價4萬/㎡出頭，可以說是購房者較為容易上車的項目。
二手房方面，另一家中介機構樂有家官網的數據顯示，當前坪山全區二手樓盤掛牌均價為3.51萬元/㎡，熱門樓盤如中糧一品瀾山花園的掛牌均價還未到3字頭。
樂有家統計數據顯示，去年坪山區二手住宅成交面積主要集中在60—90㎡這樣的小戶型，豪宅集中的大戶型房產成交佔比非常小。
租金方面，坪山區租賃市場相對關內而言較不活躍。2018年月均租金35元/㎡，租一套30平的單身公寓只需要千元出頭，這在關內連農民房都難租到。
雖然當前坪山租金相較2014年上漲了40%，但仍是全市低點。當前在坪山租房的人群大多為在附近企業工作的從業人員，主要租賃需求都圍繞著工作。
可以看出，不論是新房市場還是二手房乃至租賃市場，坪山區都長期是平衡深圳全市均價的那個區。甚至在部分研究機構裡，坪山樓市長期被併入龍崗區裡統計。
究其原因，核心因素是坪山位置偏遠。
導航軟體測算，在工作日的非通勤高峰期時段，從福田中心區的高鐵站，驅車前往坪山中心廣場，單程需要1.5小時。
如果考慮高峰期，考慮公共運輸出行，或者考慮從南山或者寶安出發，那麼往返坪山的通勤將面臨巨大的時間成本 。
再者，即使坪山區的房產價格在深圳屬於窪地，但如果我們對比北上廣等城市，會發現同樣距離市中心區40、50公裡車程的地方，坪山區這個郊區的房價仍然是比較貴的。這更加會導致人們寧願租住在市中心離工作地點較近的城中村、農民房，也不願意購置一套坪山的房產。
地理位置是無法改變的現實，那麼坪山區的樓市乃至整個城區未來發展甚至逆襲的希望在哪裡？
交通、產業助力坪山蛻變
缺陷顯而易見，那麼改進的方向也同樣明確。打破物理空間格局的方式就是交通建設。
連接坪山區到市區的一大批交通設施建設目前正在上馬。
就在上個月，坪鹽通道工程的馬巒山特長隧道正洞正式貫通。坪鹽通道建成後，從坪山區現狀錦龍大道-坪山大道路口至鹽田區鹽壩高速只需10分鐘，從坪山前往深圳市區的出行成本進一步節約。此外，南坪三期主線今年初已經通車，外環高速、東部過境等高快速路也正在建設。
這是高速公路。而對於很多人來說，軌道交通的建設更為重要。
目前坪山人民翹首以盼，全長約50.34km地鐵14號線正在推進，預計2022年建成通車。地鐵14號線最高設計速度為120km/h，將極大便利從坪山到福田中心區的通勤路程。在坪山境內擁有更多車展的地鐵16號線也同樣預計在2022年通車。
一條地鐵線路的開通，對一個片區的樓市乃至經濟社會發展的重要程度是不言而喻的，例如4號線之於龍華，11號線之於沙井。所以，2022年對坪山而言是一個重要的時間節點。
更加長遠地看，坪山區還有地鐵19、31、33號線等多條地鐵線路可以期待。
地鐵確實方便，但為了滿足公共運輸需求，一條線路上滿滿的站點，其實也對運輸效率有一定影響。算上換乘時間，從坪山做地鐵到市區可能超過一個鐘的時間，可能還是略有點長。
但坪山交通更大的想像空間，在於坪山高鐵站。
深圳未來高鐵規劃中，將會新建西麗站、機場站。而東部的坪山站，如果能與中部的福田站、西部的西麗或者機場站新建有聯絡線，並且實現捷運化運行，那麼坪山將形成公路、地鐵、高鐵全方位與中心城區對接的局面，完全融入城市發展潮流。
當然，支撐一個城區發展的單靠交通還不夠，必須還得有產業支撐。坪山作為後起之秀，優勢在於有土地為大規模的產業引入提供空間。
4月25日，深圳市人民政府印發了《深圳國家高新區擴區方案》，面積增至159.48平方公裡，形成「一區兩核多園」的高新區發展布局。
其中坪山園區總規劃用地面積達到51.6平方公裡，是南山園區的6倍。坪山規劃的國家生物產業基地、國家新能源（汽車）產業基地、出口加工區、國家新型工業化產業示範基地等，都是未來中國重點發展和急需的產業。
在這樣的背景下，可以預期的是，未來幾年，坪山將會吸引大量高端人才入駐，隨之而來的就是龐大的高端購買力人群。這將促使坪山快速生長成為城區新貴，將形成城區新貴的圈層文化。
而很多深圳人還不知道的是，坪山的公共文體設施配套已經日趨完善，目前已經擁有了佔地為10萬㎡的坪山文化中心（簡稱「六館一城」：文化館、圖書館、影城、演藝中心、展覽館、美術館、書城）。
就在10月12日，坪山大劇院也正式投入使用。
據鳳凰網房產了解，目前，坪山中心區定位為「深圳都市圈東部創新中心與商務中心」，依託坪山區「兩區兩城三帶」總體規劃，打造「一廊一帶、四核一環、多元融合」的產城融合新格局。未來將在交通建設、產業提升、公共服務、城市發展等方面全面發力，成為深圳未來發展的重要增長極已勢不可擋，新的經濟增長極將形成一個新的經濟圈，在可輻射範圍內掀起一股熱潮。
特別是坪山高新區，作為深圳國家高新區兩個核心園區之一，將與坪山中心區連成一片，形成較強協同創新效應。
可以預見的是，坪山高新區、坪山中心區在相互輻射作用影響下，坪山已迎來了大開發大建設大發展的最好發展時期。
一個交通體系健全、產業特色鮮明、公共配套完善的新貴城區，這或許是坪山未來發展的「模樣」。