作者：威海新樓市團隊 編輯發布於：威海新樓市
近有篇「房價一夜跌回十年前」的文章在網上傳的是沸沸揚揚，說的就是威海銀灘海景房。雖然我們並沒有轉載此文，但是之前我們寫了一些真實的銀灘情況的文章，因此，我們平臺的訪問量也是突然大增，看來人們還是非常敏感房價這個問題。不過朋友們，不要被一些「標題」迷惑，上面說的文章所描述的基本都是事實，但標題起的有些「誘惑性」意思，主要有兩點：
1、銀灘房價基本上是10年未漲，並不是一夜跌回10年前，這裡強調一下，是二手房，至於新房的價格，文章已經描寫了，大家應該明白緣由；
2、文中也說了1800是閣樓單價，有人轉發把標題寫成了「白菜價」，有些放大事實的意思。
真實的乳山銀灘（點擊可查看文章）
前有鶴崗的「1.6萬」房子，現有銀灘的「一夜回到十年的白菜價」房子。其實很大程度上都是以偏概全，我們不主張去鼓吹一個地方的房價，但也不能片面的用一兩個事件去描述大範圍的情況。如果真有人來銀灘撿「白菜」，結果勞財傷力的到銀灘後，發現能看上眼的房子都在3000---5000元，雖然不算高，但比「1800」可是翻倍了的，這樣就不值得了。
首先，我們要正視樓市，正視威海房價上漲的因素。威海並不是一個能夠主導國內樓市走向的城市，甚至對於山東省樓市的影響都微乎其微。威海房價是站在「被動」隊列中的，只不過由於位置的特殊性，導致威海房價跟漲起來有些快而已；反過來講，由於購房群體的特殊性，又致使威海不會出現快速下跌或者成為領跌的城市。
其次，既然威海是「跟漲」，那麼跟隨誰漲？當然是一、二線城市大幅上漲之後，三、四線城市普漲。那麼如今形式下的這些一、二線城市情況如何，三、四線城市房價又怎樣？
註：以上數據來自房價網整理，且是整個地區的均價
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北上廣深一直是國內樓市的風向標，在過去一年中，北京的房價呈現走高形態，上海、廣州、深圳則小幅下跌整理後，也呈現出回暖跡象。
如果說上面四個城市距離威海「有些遠」，那麼我們看下山東省的幾個威海周邊城市房價走勢：
濟南房價走勢
青島房價走勢
煙臺房價走勢
威海房價走勢
不難看出，我國樓市的變化規律，一二線城市的房價漲跌要早於三四線城市1-2年，正如剛剛過去的這波房價上漲，先是大城市在2014-2015年前後開始大幅上漲，之後的2016年是很多省會城市跟漲，最後是從2017年前後，三四線城市，甚至五線縣城都開始出現暴漲情況。之後，樓市從2018年的9份整體開始轉淡，時至今日，北上廣深，包括青島濟南的房價小幅上漲，而作為三四線城市的煙臺與威海，最近一年走勢則是高位橫盤波動。
這裡強調一下，以上房價走勢基本是按照整個區域內的均價統計，比如煙臺最高房價有3萬出頭一平的，威海最高房價2萬左右；煙臺有龍口，威海有銀灘，兩個不論是區位屬性還是房價情況都很相似。圖示只是整體區域均價，大家不用去追究所提到的城市價格偏低，只是作為趨勢參考而已。
而在剛剛過去的6月份，全國房價漲跌情況如下：
米宅發布熱點城市房價地圖（2019年6月），包括：北京、上海、廣州、深圳、天津、杭州、寧波、成都、重慶、武漢、南京、蘇州、無錫、大連、青島、昆明、三亞、合肥、海口、濟南、福州、廈門、石家莊、太原、西安、長沙、鄭州、南昌、貴陽、南寧、粵港澳城市群。具體漲跌情況如下：
6月份，31個大中城市中，12城市上漲，較5月份21城下降較多，小陽春勢頭在逐漸減弱，大連以環比1.88%領漲，南京新房跌幅較高，為2.05%。
與此同時，國家統計局發布的數據印證了樓市回暖的趨勢。在過去的5月份，不少城市樓盤成交量迅速放大，整體房價也微幅上揚。中國指數研究院發布的最新數據顯示，5月份全國100個城市新建住宅平均價格為10569元/平方米，環比由跌轉漲，漲幅為0.45%。數據顯示，5月份合肥(新建)住宅平均價格為7463元/平方米，達到歷年最高水平。
成交量方面，一線城市最為搶眼，作為二線城市合肥表現也相當驚人。當月成交量105萬方，與上海相當，環比上升38%，同比上漲41%;不過5月份，合肥供應量大幅下降，其供應量98萬方，環比下跌21%。
而最耀眼的要數作為西部中心城市的西安，房價漲幅位居全國城市之首。而這並非西安第一次領漲全國，西安房價指數已連續39個月上漲。如此一來，勢必會引起調控政策的加碼。
西安其實早就出臺了「四限」的相關調控政策，今年4月又加碼發布公積金新政，6月20日更是出臺了堪稱西安「史上最嚴」調控政策，體現了當地政府抑制樓市過熱的決心。
所以，在剛剛過去的上半年，樓市湧現出「止跌令」「加碼調控」等諸多關健詞，而這些關鍵詞也正是對部分城市上半年樓市表現的小結。
杭州「三重限價」新政即將出臺，或許終結開發商精裝的「高膘」
1、限制商品住房毛坯銷售的均價。即在項目銷售時，整盤均價不得突破最高限價;
2、限制毛坯銷售的最高單價。即在項目銷售時，允許房價有高低，但是最高單價是最高均價的1.1倍，且整盤受最高均價制約。
3、限制裝修標準。即實施裝修銷售的，某一規格的裝修價格也確定限價
其實早在今年初開始，威海就已經湧現出很多高標準的精裝房，動輒3000元/平的裝修標準，著實嚇退了不少購房者，尤其是剛需買房一族，需要這麼「高」的裝修標準嗎？最主要的是看過樣板間的購房者大多都「呵呵」了。
也許是早就有相關的消息，又或許是實在不好意思刺痛購房者的神經。到後來很多開發商在報價表中，乾脆就不顯示裝修標準，只是簡單的標註為精裝修交付。
種種跡象表明，雖然房價沒有呈現下跌走勢，但政策上越來越趨向於「實用化」。當房價已經到達高位，並且不再快速上漲的情況下，炒房客是不會再去投入更多的資金到樓市，而剛需買房已經顯得非常的吃力，所以很多地方出現售樓處門可羅雀，成交量持續走低，但一旦有新盤開盤的當天都會湧現出「搶房」熱潮，尤其是一些大城市周邊的項目，其主要原因還是一個性價比問題，投資者覺得每個樓盤中都會有一些性價比不錯的戶型和樓層，剛需客會認為開盤當天的「好房子」最多。不管怎麼說，剛需是用來自己住，而投資客則最終也是要轉手給最終的住房者，樓市走到最後，最重要的支撐還是需求。
政策上開始趨向於城市發展，尤其是人才的引進和穩定性
2019年4月，國家發改委發布通知稱，將全面放開戶籍制度。5月，國務院發布通知，允許閒置宅基地入市。加上此前關於「人才落戶」政策的鋪墊，意味著新一輪城鎮化建設有望為房地產市場的復甦注入活力。
隨著城鄉一體化的逐步推進，城鄉間的發展差距會逐步縮小，人口轉移的重要性也將逐漸減弱，加之大一線城市的生活成本越來越大，很多年輕人慢慢會接受二、三線城市，也許在過幾年，人口趨向於大城市湧入的局面將不再，二、三、四線城市的剛需迎來新春。
先看房價收入比。即平均一套房的收入，比上一個家庭平均一年的收入。
最近，諸葛找房發布2019各城市房價收入比排名，孰高孰低一目了然。
毫無疑問，深北上廣均在排行榜前十名中。可見想在一線城市買套房，一對夫妻要不吃不喝30年。相比起來，廣州稍微溫和一些，但也要19年。高房價倒逼漂泊者回流新一線或二三線城市屢見不鮮。
同時，廈門和三亞也擠進了前五，這倆都是前兩年泡沫比較嚴重的城市。短期來看廈門三亞的房地產市場火熱的確來帶了經濟的一片繁榮，但過高的房價收入比只會讓人才漸漸遠離這兩個城市，長期來看依賴房地產發展的模式並不持久。
而威海排在省內的青島，濟南和煙臺之後。在自己的經濟實力範圍內，選擇一個自己喜歡的，性價比高的城市，照樣是一條通往美好生活的陽光大道。
最後再回到我們的威海樓市，一直基本保持政策「真空」的威海，自2017年房價大幅上漲以來，僅僅出現過兩次調控政策，一是2017年9月1日實施的「外地人購房，自房產證辦理日起三年限售」；二是2018年6月曝光違規樓盤後出臺，房屋必須預售證之後銷售，備案房源一次性推出且三個月內不能漲價。
在平穩度過上半年之後，下半年的威海樓市無論是價格繼續回調又或是短暫升溫，整體而言更多會是供過於求的局面，對於買房人而言，真誠的建議：認清自己的買房目的，理清自己的預算和真實需求，選對區域和樓盤才是最重要的。當前市場，遠郊樓盤請謹慎考慮。
那麼威海房產市場目前是一個什麼情況，在過去的2019年上半年，威海房價又是一個什麼走勢，文章的最後，為大家整理了部分區域的大多數在售信息，提供參考。
威海高區房價及在售樓盤信息
威海高區最近一年房價走勢
高區自去年9月份達到歷史最高水平之後，在接下來的冬季（10-1月份為傳統淡季）開始回調，進入2019年之後基本上處於橫盤狀態。具體在售房屋信息如下：
海御19：高端德式硬裝，酒店式管理住宅，均價：18500―19000元/㎡
旅遊開發大廈：公寓產品，9530元/㎡起價
金海灘壹號：高層精裝公寓，均價15000元/㎡
藝海國際：住宅，起價10800元/㎡，均價11600元/㎡
山海郡石榴園：住宅，均價11600元/㎡
金猴龍湖天璞：精裝小高層住宅，起價15500元/平，均價17000元左右
金猴西海名居：精裝公寓，均價12000元左右
海信海景壹號：精裝海景公寓，均價15000元左右
威高七彩城春風裡：小高層住宅，均價14000元左右，毛坯交付
高區在售新盤，多數以海景公寓為主，住宅項目不多，而且高低檔次差距較大，中間斷檔空白，購房者可選性不高。
環翠區房價及在售樓盤信息
環翠區最近一年房價走勢
環翠區作為威海最大行政區域，今天我們只介紹一下主城區及張村、羊亭、溫泉等周邊區域。按理說，周邊區域會拉低環翠主城區的房價，但由於威海主城區內多以老舊小區為主，房價本身就不高。所以，最終房價還是比較貼近實際的價格。
恆大海上帝景：公寓：1.1萬起；住宅：1.6萬左右；商鋪：2.1萬起
中南華夏熙悅：高層和洋房，均價12000-14000元/㎡
華夏山海城：小高層住宅，均價13000元/平，毛坯交付
山海一品：Loft公寓，12000左右 一戶一價
金海悅庭：獨棟、雙拼、聯排、洋房，15000-19000左右元/㎡
伴月灣帝景海岸：花園洋房、小高層，均價14000元/㎡
合慶東紫園：精裝小公寓，均價12000/㎡
藍灣公館：電梯洋房，均價13000元，毛坯交付
雨潤城：精裝公寓，均價9200元/平米
桂花園（羊亭）：住宅，均價8200/㎡
華輝東方城（張村）：均價9500元/㎡
一品南山（張村）：精裝交付住宅，均價待定
中梁海嶽府（張村）：精裝小高層住宅，10800元/平起
山水城（溫泉）：高層住宅，均價9600元/㎡
米蘭小鎮（溫泉柳林）：小高層住宅，均價9200元/平
經區房價及在售樓盤信息
威海經區最近一年房價走勢
經區一直是威海樓市的熱點區域，也是威海房價的領漲區域，之所以第三個展示經區房價，就是讓大家能夠很直觀的與高區和環翠對比，很明顯的是經區房價在2019年上半年，並沒有像其他區域一樣先走低後走平，二是走出了一個波動比較大的V型。說明不論從市場關注，還是成交價格來看，又或者新盤開盤價及二手房房東掛牌價，經區都是處在一個非常「有底氣」的狀態。為什麼？說到底還是位置，經區的地理位置，經區的發展潛力。
我們先來看看經區在售新樓盤房價情況：
萬科威高翡翠公園：在售高層和、洋房，均價13000元/㎡起，價格詳詢案場
恆大悅瀾庭：高層和小高層結構，均價13000元/㎡
天一仁和悅海錦府：小區由高層、小高層建築，均價11000元/㎡
山水文園福海：花園洋房、小高層、高層住宅，均價17000元/平，現在房源均是170平以上大戶型
祥泰紫宸：高層、小高層、公寓產品，公寓11000元/㎡，住宅14000元/㎡
百度城二期：住宅、洋房、商鋪，均價：13800；商鋪：12000-22000元/㎡
龍祥國際：住宅、商鋪，均價14500元/平
峰匯國際：寫字樓、公寓 、商鋪，均價：13000商鋪：28000-31000元/㎡
蔚海新天地：底商，均價：14000-17000元/㎡
鼎信大廈：寫字樓、商鋪，均價12500元/㎡
五洲太陽城：住宅，均價9000左右，毛坯交付
蘭溪堡：小高層住宅，均價11500元，毛坯交付
九龍明珠：小高層住宅，均價13500元/平米,精裝交付（6、7、3號樓已經售罄，最後兩棟開盤待定）
接下來我們再看一下經區熱點區域二手房小區價格情況：
經區房價整體高的原因還是一些二手房的價格普遍偏高，像萬象城、金域仕家、山海泰和府、悅海世家、美臨花園、九龍灣花園、春天花園等大多較新二手房小區房價普遍都在15000以上，皇冠社區內的一些老房子鑑於優質的學區，房價也在12000以上。當然， 鳳林社區的二手房價格相對較低，一是整體房價也在10000以上，其次就是所佔基數不足以拉低整個經區的房價。
榮成房價及在售樓盤信息
榮成區域最近一年房價走勢
榮成房價一直是跟隨威海房價趨勢走的區域之一，鑑於榮成的旅遊項目多餘威海的緣故，每年的4-10月份，榮成的海景房項目賣的要比威海好一些，同時房價也在這個清淡的市場走的是穩中小漲，但還是受大環境制約，榮成也很難走出獨立的幅度較大的行情，而賣的好的房子，還是一些具備旅居屬性的近海項目。榮成主要區域包括：那香海、榮成市區、成山、石島，在售項目具體如下：
水岸名邸：花園洋房、9層小高，均價9200元/平，毛坯交付
自在香濱二期：小高層、高層住宅，均價8500元/平，精裝修交付
保集藍郡：小高層、高層住宅，均價8200元/平，精裝修交付
紫御河畔：電梯洋房住宅，均價8500元，均精裝交付，120平以上的大戶型毛坯交付，均價8200左右。
清島灣：小高層住宅，房價在7500—9800之間，毛坯交付
海世界四期：高層住宅，均價9200元/平，精裝修交付
華發櫻花湖：高層住宅，均價10000元/平，均是150平大戶型，精裝修交付
上都苑：高層精裝住宅，均價8600元/平，準現房
悅湖灣：多層、小高層住宅，毛坯均價7800，精裝均價9000左右
恆大御海半島：小高層、高層住宅，均價8500元/平，精裝修交付
秀水商業廣場：商鋪，13000元/㎡
君瀾灣：住宅，均價6300/㎡
香庭海岸：海景房住宅，均價13000元/㎡
碧海藍灣：海景房住宅，均價11000/㎡
另外，石島區域情況請參閱：石島在售新樓盤一文
南海新區房價及在售樓盤信息
南海新區最近一年房價走勢
南海新區作為威海直屬重點發展區域，最近兩年一直是很多海景房產業的中心區域。整體環境和房屋屬性跟榮成很是類似，房價也是隨著季節變化較大，所以，從5月份開始房價有所上升，但城市配套跟榮成確實相差甚遠。具體在售樓盤如下：
清島灣：多層、小高層住宅，均價8800元/平，精裝修交付
寶安江南城：小高層、高層住宅、別墅，均價8000元/平，精裝修交付
南海翡翠城：多層、小高層住宅，均價8300元左右，毛坯交付
融創南海灣：小高層、高層，未開盤，價格待定
風情海岸：多層、小高層住宅，均價8300元/平，毛坯交付
觀海壹號：高層住宅，均價：12000--14000元，精裝修交付
遇林海：小高層住宅，均價12600元，精裝交付
雅居樂：別墅、花園洋房、小高層、高層，價格待定
燕歸來：合院、小高層，小高層均價9000元左右，合院：90平均價2.7萬左右 120平3萬左右，精裝交付
金猴南海名居：小高層，均價8200元左右，精裝交付
南海的卓達事件確實帶來一步分負面影響，但其他所有房企還是比較本分的，近來一些大的項目即將開盤，使得南海整體檔次或許能夠上升一個梯次，後期的招商引資也是南海新區發展的一個重要參考。
文登房價及在售樓盤信息
文登區域最近一年房價走勢
文登房價最近表現強勢，多少跟價值窪地有關。之所以這麼說，主要是因為文登適中不在威海熱點買房區域之列，房價也多年處在一個相對低位，當威海及其他區域的房價都大幅上漲過後，文登自然成了投資的價值區間。由於近兩天做了一篇文登踩盤日記，詳細介紹了文登及文登的新樓盤信息，大家可以參考《文登在售新樓盤》一文。
臨港區房價及在售標題樣式
臨港區最近一年房價走勢
作為連接威海與文登的重要樞紐區域，作為威海重要發展的產業區域的臨港，今年最初體現出亮點的就是公寓投資：星悅城，可謂是在房產圈內傳的熱火朝天。接下來就是臨港的一系列規劃：威高投資的文化廣場、臨港文化館。似乎預示著臨港要有一個大的跨越，而我則覺得臨港的亮點依舊是與威海市區的距離，當然，炒歸炒，價值歸價值，特殊的區域對應特殊的需求，買房看自身情況吧，臨港在售樓盤信息如下：
逸龍灣：高層住宅，均價7200元/平，毛坯交付
上海大公館：小高層住宅，均價9200元左右，房源不多，具體房源得碰
威高水韻康橋：高層住宅，均價8000元，精裝交付
恆和家園：高層住宅，均價7200元，毛坯交付
雲溪苑：聯排別墅，均價8800元左右，毛坯交付
金開利SOHO：公寓，均價15萬/套，精裝交付
天億城：小高層、高層住宅，均價7800元/平，基礎裝修
來源：威海新樓市
作者：諮詢師羽榕 編輯：謝天