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項目背景（古北水鎮概況）
古北水鎮位於北京市密雲區古北口鎮司馬臺村，坐落在司馬臺長城腳下，與河北交界，距離北京市區120公裡、密雲城區60公裡、承德市區80公裡，與京承高速、京通鐵路、101國道三條交通幹線相連，陸上交通便捷。古北水鎮依山傍水，坐擁司馬臺長城和鴛鴦湖水庫。景區內建有明清和民國風格的山地四合院建築43萬平方米，包含酒店、民宿客棧、十多個文化展示體驗區、特色商鋪和餐廳等完善的配套服務設施。規劃總佔地面積達9平方公裡，總投資逾45億元。原生態的自然環境、珍貴的歷史遺蹟以及獨特的文化吸引著絡繹不絕的遊客來到這個獨具北方風情的度假式小鎮。
發展與現狀
2010年，中青旅與北京密雲縣籤訂戰略協議，合作開發古北水鎮國際旅遊綜合度假區，計劃將景區打造成集觀光旅遊、休閒度假、商務會展、創意文化等旅遊業態於一體，服務與設置一流的度假式小鎮。
2011年，古北水鎮旅遊公司引入烏鎮旅遊公司和IDG戰略資本。中青旅持股42%，烏鎮旅遊公司持股18%，IDG持股40%。2012年，京能集團注資5億元，擴股投入至古北水鎮旅遊公司。其中各戰略投資者多次增資，以提高項目的資金實力。由此，中青旅控股股份有限公司、烏鎮旅遊股份有限公司、京能集團和其他戰略投資者共同構成古北水鎮多元複合的投融資模式。
此外，古北水鎮是密雲縣支柱產業轉型的首個推進項目，同時是北京市「十二五」規劃的重點旅遊建設項目，在開發過程中得到當地政府的大力支持，如獲得道路修建、徵地拆遷、水電供暖等方面的支持。其中，2012年，項目獲得密雲縣政府4100萬元基建補貼。
2014年10月，古北水鎮正式對外營業。自開放以來，景區遊客和營收都呈現高速增長的狀態。中青旅2017年度報告顯示，2017年，景區全年接待遊客達275萬人次，同比增長12.89%，營業收入9.79億元，同比增長35.16%。
開發案例分析
（一）烏鎮模式延續
古北水鎮項目是中青旅烏鎮項目成功後的第一個異地複製項目。項目在具體開發過程中借鑑烏鎮模式（含開發模式和管理模式），在保護中開發，對整個景區進行統一規劃和管理。
在開發模式上，重視對村落、長城原始風貌以及其他歷史資源的保護工作。在建設開發過程中，分設「保護專屬區」與「旅遊專屬區」，並進行保護性的施工以避免破壞。與此同時，重視基礎設施建設。一方面投入大量的資金用以生態環保建設，如修建高品質的自來水廠和汙水處理廠、增加大面積綠化、用長條青石板鋪街、將各類管道埋於地下以保護地面、還原景區原貌。另一方面引入現代化的設施，將無線網絡覆蓋整個景區，合理規劃車道、步道以實現道路分流等。
在管理模式上，構建了統一運營的模式，開發之初便買斷了所有商鋪以及住宅的產權，以對景區實現統一的規劃和開發。將景區內原住戶遷至5公裡外的司馬臺新村，並為原住戶提供就業平臺，優先選擇原住戶成為景區員工並統一培訓。在景區內的店鋪經營者均為古北水鎮員工，由古北水鎮統一管理。
（二）特色資源開發
古北水鎮享「北方烏鎮」之譽。烏鎮屬煙雨婉約的江南水鄉，古北水鎮則地處邊塞，有粗獷和滄桑之美，兩個小鎮各具特色。項目充分發揮原地優勢，發展古北水鎮特色亮點。司馬臺長城背倚藍天，極高極險。古北水鎮依託司馬臺長城以及周邊村落遺留的歷史文化資源進行開發，從而順利打開市場，提升水鎮知名度。此外，開發利用豐富的溫泉資源以及1256米長的長城索道以吸引遊客到此體驗。古北水鎮的夜景尤為著名。2016年，古北水鎮推出長城腳下的特色夜遊項目「八大名玩」，成功將夜遊打造成品牌標籤，吸引著越來越多的遊客來此休閒。
（三）多元化盈利模式
古北水鎮在規劃之初，突破單純門票經濟的格局，就景區的整體營收進行了「三三制」的劃分，即三分之一的門票收入，三分之一的酒店收入，三分之一的景區綜合收入。古北水鎮除門票收入（含水鎮門票、司馬臺長城門票及索道費）外，設置各具特色、不同價位的住宿空間（含4個精品酒店、5個主題酒店、23家民宿客棧，共1378間客房）；開放十餘個民宿體驗區，讓遊客參與整個出品過程，並可以將自己製作的產品帶回家；充分開發溫泉資源；景區內設置代步車、遊船等觀光設施以及各類餐飲、零售等消費項目。另外，推出聖誕小鎮、暖冬溫泉季、古北過大年等冬季主題活動，以增加冬季景區人氣，從而緩解冬季景區客流量不足的現象。
2015年，景區全年接待遊客達147萬人次，營業收入4.62億元；2016年全年接待遊客達245萬人次，營業收入7.35億元；2017年全年接待遊客達275萬人次，營業收入9.79億元。可見，古北水鎮的人均消費量遠高於烏鎮。
此外，古北水鎮將景區旅遊業和房地產結合，與地產商龍湖地產合作，共同打造景區內房地產項目「龍湖·長城源著」；將旅遊業和商務會議結合，利用已有的場地打開會議市場，以增加景區營收和實現價值開發。
四 預期與小結
古北水鎮開發之初，定位為集觀光遊覽、休閒度假、商務會展、創意文化等旅遊業態於一體的綜合性特色休閒國際旅遊度假目的地。就定位來看，古北水鎮在今後的開發中依舊會圍繞多元化的旅遊業態進行打造。古北水鎮整體規劃面積達9平方公裡，遠遠超過烏鎮，目前僅開發了一部分土地。因此，隨著開發的持續推進，古北水鎮未來的盈利能力可能會趕超烏鎮。
在開發的內容上，一方面繼續深入挖掘本地歷史資源，開發嶄新的歷史文化景觀，並且積極提升觀光旅遊的體驗感，提高項目的質量以維持遊客的重複到訪率。一方面開發和優化商務會展，推進實現打造京郊M.I.C.E中心的目標。
目前，古北水鎮已擁有大小各類會議場所和特色場所，已成功承接CCTV最美「村官」錄製、LG年會、IDG全球客戶媒體答謝會等項目。雖然會議市場領域尚未被充分開發，但相信隨著景區的優化，會議市場領域的發展會有所提升。另外，古北水鎮也可能會進行新文化的注入，打造自己的品牌標籤。早在2015年，古北水鎮就已在國際旅遊度假目的地創新發展論壇上獲得「最具文化創意旅遊度假區」稱號。古北水鎮陸續推出和承接了各類活動，以「文創+」探索區的品牌打造，以提升品牌價值。如今的古北水鎮已然成為標杆式的景區。與烏鎮一樣，古北水鎮同樣是文化與旅遊深入結合的產物。隨著文化旅遊趨勢的不斷發展，此類新文創景觀小鎮必然會以豐富的文化內涵煥發出持久的生命力與號召力，吸引越來越多的遊客。
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