時值初冬，北京樓市熱度不僅未降，反而顯露出反常的燥熱。
無論是新房市場、還是二手房市場，自4月開始的成交升溫，樓市這把火始終未息，一路燒到了年尾。
截止目前，北京新房商品住宅共成交4.3萬套，金額2691億元，全年有望接近3000億元，再創北京新房市場成交額新記錄。
二手住宅銷量正疾速奔向16萬套，全年成交額破8000億元幾無懸念，今年的二手銷量將是近四年裡成交最高的一年。
新房與二手疊加，2020年北京樓市的住宅成交額一步邁上了萬億市場規模的新航道！
以萬億市場容量為催化劑，北京地產行業正在產生怎樣的改變？
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房企爭相掘金
在融資環境趨於緊張，調控政策沒有絲毫放鬆跡象的市場環境下，謹慎拿地成為房企的主流態度，但北京無疑處在極為特殊的市場環境下。
一方面，今年的熱銷再一次印證，北京並不缺少客戶，開發商只要在價格上做出讓步，或是在戶型、精裝或科技系統上呈現更好的居住體驗，都可以將潛伏的客戶激活，帶來不錯的銷量。
過去幾年，北京房企雖偶有「踩空」，但整個盤面卻表現得頗為積極樂觀。
一馬當先的首開、中海銷售額雙雙突破200億，緊隨其後的金茂、中鐵、華潤、京投銷售額也在百億上下，不管是基於業績導向，還是對現金流的貢獻，北京都是房企規模化布局中的戰略重地。
另一方面，北京的首都效應，是全國任何城市都無法比擬的，在北京打響名號的紅盤，足以成為全國借勢的榜樣。
2016年，保利在朝陽東壩打造了叫好又叫座的「和光塵樾」之後，深圳、杭州、重慶、青島陸續二、三十個城市均吃到了北京的產品紅利。
和光塵樾樣板間實景
更早一些，融創的壹號院系、泰禾的院子系，金茂的府系，這些響譽全國的產品系均發軔於京城，揚名於天下。
正是因此，近年來總有房企前赴後繼地「進京趕考」，以求在北京揚名立萬。譬如2019年的雅居樂、港中旅，今年，睽違土地市場多年的佳兆業、合生相繼在北京公開拿地。
對於購房者們來說，這個消息喜憂參半。喜的是，在北京能夠住在全國最好的房子裡；憂的是，想要住到好房子裡，為之付出的置業成本只怕是易漲難跌。
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土地激進破局
北京土地政策一向是垂範全國的調控標杆，無論是「7090」、「限房價競地價」，「限溢價競自持」，土地源頭的強力管控，無疑為北京實現「房價環比不上漲」的調控目標穩住了基本盤。
與此同時，房企ROE的下滑成為普遍現象，對投資收益的精算，北京的土地市場流拍流標成為尋常。新一輪緊縮調控以來，北京土地市場相繼流拍了30宗土地，縱使在樓市火熱的今年，也有5宗地塊流拍。
為了扭轉地市頹勢，北京相繼在土地交易環節放開了「限房價」，放寬了「7090」，並加大了黃金地段優質土地的推出量。
截止目前， 今年北京五環內已成交9宗住宅用地。而追溯歷史，上一次五環內土地出讓的如斯景象，還是在將四環作為內城邊界的2011年。
這個消息，對於購房人很友好，對於開發商卻未必。
北京雖然在土地出讓環節悄然鬆綁了房價限制，但房企在取得預售證時同樣需要面臨隱形的紅線，最直觀的是，不管地價多高，北京三至五環間獲準上市的住宅售價均未突破12萬元天花板。
海澱四季青的頤和金茂府，房價11萬+依然搶不到，顯然是購房者在對比18萬+的萬柳書院後做出的理性選擇。
但對開發商而言，購房者的追捧，帶來的卻是黃金寶地競爭壓力的爆增。據了解，海澱樹村的樓面地價最高已測算到接近9萬，如果預售價的隱形紅線依然堅固，就算賣到12萬，樹村恐怕還是難逃薄利快銷盤的命運。
無論如何，北京土地管控的寬鬆依然印證著房地產調控的有限鬆綁，房企也因此打響了重倉北京的信號槍。
2020年，長袖擅舞的首開，聯合各路房企一氣摘得8宗住宅用地。中海北京與中海新城投資拿地額合計超250億，超越銷售額的地價款略顯激進，同時也表達出企業的信心。
對於購房人來說，2021年，有大把品牌房企的優質項目可選。但與此同時，因為五至六環間地價的上揚，那些房價在3萬5萬元之間，覆蓋剛需、剛改客群的主力產品很可能會在2021年出現10%-20%的上漲。
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平臺化與數位化
一城一地的得失只是小節，長遠布局的房企早已錨定全新的發展目標。
在北京，8000億容量的二手房市場已經將新房市場遠遠拋在身後，掌握客源信息的中介經紀人扼住了房企的咽喉，吞噬了大量利潤。放眼全國一、二線城市，樓市存量時代已是不可逆的市場趨勢，也成為房企規模化目標下的最大隱憂。
舉個例子，今年前11月創下6786.6億元銷售額的恆大，已穩居房企前列，但與前三季度平臺交易額超2萬億的貝殼相比，傳統模式的瓶頸一覽無餘。
恆大給出的破局之術是：房車寶，並為此砸出了200億，意圖在一、二、三線城市織就一張經紀公司的大網。
恆大祭出現金補貼、無息借款、房車寶期權三大法寶，每家企業最高可獲得30萬元的支持，迅速與上百家經紀/渠道公司達成合作，從而整合中小中介的線下資源，既賣房又賣車，既賣恆大房也賣市場房，向平臺化公司發展。
恆大能否成功尚未可知，但向著數位化、平臺化轉型卻成為房企謀求變革的新嘗試。
2G到4G的升級，58同城貝殼成為地產行業線上霸主。5G時代的到來，也許終有一天，房子也像快消品一樣，網上選購、在線下單、線上收房、裝修裝飾、購買家電，購房者直接拎包入住就行了呢，甚至出現包攬全程，應需定製的獨角獸企業也未可知。
17萬億全國新房規模，萬億容量的北京樓市，創想未抵邊界，一切皆有可能。