剛剛過去的五一假期，惠州各大旅遊景點遊客爆滿。在惠東梁華永記生態園，每日遊客達數萬人。
五一期間，惠東巽寮灣遊客爆滿，事實上從2012年開始這已經不是新鮮事。主要依託4月至10月遊客集中進入巽寮灣帶旺旅遊的事實，無論是政府或是片區的開發商都心知肚明，但緣何至今仍屢屢在旺季出現堵車、打地鋪以及無房可住導致遊客怨聲載道的局面，究其原因，仍是片區職能部門以及政府和旅遊地產運營商的問題。
拿惠東片區和國際上其他大型旅遊度假區對比，本身意義不大，其自身特點在於：1 .無法解決淡旺季落差問題；2 .因為冬天海水冷，無法阻止更多遊客在夏季湧入濱海。在上述背景下，政府應該做的，是提高片區的交通承載力。目前，惠東濱海片區無論是範和港大橋抑或是進入巽寮灣的道路都是單線，無法形成有效的交通分流網絡。廣惠延長線開通後會不會更好？鐵湧到巽寮灣的道路開通後是不是會分流客源？此外，開發商的預判和運營能力都不足。項目最大客流承載量是多少，酒店能夠容納多少，都需要提前預判，並進行廣泛告知。但很遺憾，這些目前還沒有看到。
與此同時，每個濱海項目的特色是不是可以更突出一些，而不讓客流集中在巽寮灣、雙月灣以及碧桂園十裡銀灘等幾個項目？惠東片區旅遊地產的濱海特色在哪裡？其實都大同小異。而對比國外同類型的濱海度假勝地，惠東片區的基礎設施相差太遠，無論是交通網絡還是配套的酒店、休閒、娛樂以及品類，這些差距在短時間內是無法解決的。
觀點
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針對非節假日，發展低潮時期的產業鏈
中國綜合開發研究院(深圳)旅遊與地產研究中心主任 宋丁
在國家政策大力支持下，旅遊地產迎來一個很好的機會，意味著大量的投資都會湧入這個領域。旅遊地產開發商要考慮跟國家政策層面相結合，同時又要和養生、養老、農業生態這些新興產業相結合，才有更好的出路。
有些地方的旅遊地產，還是在用傳統地產的思維在做，地產屬性太重，導致後續運營問題不斷。所以，開發商要把旅遊和地產這兩大板塊進行有效整合，不能單做地產，也不能單純搞旅遊，兩者相互融合，才能產生效益。也要最大限度地激活當地的文化主題，有很強的文化主題，不能無主題操作。
此外還要和網際網路緊密結合，形成新的產業發展態勢，不能只做傳統的硬資產、重資產，要有軟資產、輕資產模式，線上線下進行整合，這樣才能激活這個地方的資源，形成旅遊地產的資源聯動效益。
現在包括惠東在內的很多旅遊地產開發區域，在後續運營模式上依然比較單一，基本靠大的節假日來創造收益，其他時間基本處於沉寂狀態。旅遊地產要取得比較穩定的投資收益，規避投資風險，就要進行產業整合，模式互補。比如大節日遊玩的遊客會比較多，就要做好遊玩、飲食等配套；針對非節假日的低潮，就要發展低潮時期的產業鏈，可以發展花卉、生態農業。
旅遊地產主要依託資源，但很多地方的旅遊地產都存在比較嚴重的同質化現象，比如資源差不多，不是海灘就是溫泉，產品類型也差不多，基本都是酒店式公寓，配套設施也都大同小異。但旅遊地產最大的核心應該是差異化。旅遊地產是必須在創新中發展，或者結合其他產業來增加旅遊地產的特色和吸引力。其實旅遊地產，結合當地文化特色有很多創新空間，但現在大家動力不足，都想著克隆，減少投資，但減少投資就變得沒有特色，將來的市場就沒有了。所以要做好旅遊地產，還是要多花心思，多投資在創新上面。
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良好的預判和預案，才能解決旺季客源爆滿問題
惠州知名旅遊策劃專家 覃江華
在國內，除了一些特別知名的世界文化遺產以及擁有排他性的自然景觀外，大多數景區都面對淡旺季涇渭分明的尷尬。原因很簡單，因為城市以及城市圈周邊擁有消費能力的人群都是周一到周五上班，周末才能出去旅遊休閒。
旅遊地產所謂的旅遊和真正的旅遊景區還完全不同，依託的也是自然資源或者人文景觀，通過開發商的打造力圖呈現出吃、住、遊、購、娛、休閒、以及附加養生、養老、醫療的6+N的模式，但上述模式是理想化的存在，現實中更多旅遊地產則是偏重於某一方面或者是幾方面。所以在面對季節性節假日淡旺季的運營上，各個旅遊地產項目呈現出明顯的差距。
要想做好旅遊地產的旺季客源分流，提高運營能力，首先運營商或開發商要有良好的預判能力，對於客戶到訪量做出明顯預測。然後對景區的接待能力進行評估，可適當地採取加床、增加露營設施等措施。然後在景區的承載力以及負荷明顯承載過量之後，要和政府以及當地旅遊部門合作，把周邊50公裡以內的旅館、酒店、民宿都利用起來。但這需要一個系統性的引導工程，需要政府和景區進行密切的配合溝通，在出現飽和預警後，要選擇通過官方媒體發布預警，交警在主要路口進行分流、勸返等。
其次要有緊急預案，相對於年平均遊客進入人數預案，在旺季明顯是不夠用的，所以在旺季尤其是高峰期增加一些義工團隊、臨時工來維持正常的秩序。
單單講如何提高旅遊度假地產景區的旺季運營水平沒有太大意義，因為這是一個行業難題。但也不是沒有辦法，對於淡旺季的運營進行合理的組合配置，比如在旅遊體驗的差異化上想辦法。以惠東濱海為例，可以做一些休閒、創意性的產品，在北方或其他城市拓展，針對有時間的兒童、老人進行夏令營、或者養生、休閒的旅遊產品。
他山之石
佛羅裡達海濱小鎮
作為濱海風情小鎮的典型代表項目，佛羅裡達海濱小鎮緊臨墨西哥灣，依託豐富的海洋和多樣的海灘等資源構造了一個佔地80英畝的休閒旅遊目的地。項目目前建有350座獨立住宅，300個公寓、旅館單位，除了常規的濱海旅遊元素之外，還打造了藝術劇院、五星級酒店等配套設施。值得一提的是，這些公共設施都集中布置在遠離海濱的一側，創造性利用度假村內的活動創造人流提升周邊商鋪價值。
項目最大的運營特色在於為解決景區交通擁堵的問題，城鎮交通格局遵循「五分鐘」步行原則，道路系統呈中心輻射狀，方便遊客到達每個角落。不同住宅之間留有小道形成公共小巷網絡，且街道和步行道的走向都直通海邊。
杜拜棕櫚島
杜拜大膽採用填海建造人工島的方式開發旅遊地產，舉世聞名的棕櫚島由此誕生。顧名思義，整個項目形似一棵巨大的棕櫚樹，坐落於此的亞特蘭蒂斯度假酒店是世界上最豪華的酒店，客房多達1539間。此外，項目還規劃了另外35家五星級酒店，以及面向沙灘、提供度假住宿的公寓。
在擁有得天獨厚海景資源的基礎上，各類度假酒店均藉助現代科技，融入時代創意元素，推廣體驗式消費。通過配備獨特的水下餐廳、休閒購物中心、主題水樂園、水療中心等，使休閒娛樂廣泛滲透到諸如購物、餐飲、養生、交通等消費活動中，從一種無意的設置轉變成有計劃的建設。
深圳東部華僑城
東部華僑城是國內首個集休閒度假、觀光旅遊、戶外運動、科普教育、生態探險等主題於一體的大型綜合性國家生態旅遊示範區，主要包括大俠谷生態公園、茶溪谷休閒公園、雲海谷體育公園、大華興寺、主題酒店、天麓大宅等六大板塊。
東部華僑城通過巧妙制定整體規劃，提供特色化創新體驗的主題公園搭建盈利模式，贏利點包括：1.門票收入，主要依靠給遊客提供觀賞或體驗機會獲得主題公園的門票收入，這是主題公園的主要收入；2.附加服務，在主題公園內提供娛樂之外的配套如餐飲、住宿等獲得收益；3.廣告收入模式，如旅遊廣告的投放，景區的招商與贊助，大型活動場地租賃等；4.出售旅遊附屬產品，通過主題創意，開發主題公園的特色旅遊產品進行銷售，比如華僑城自身出品的公仔。
（來源：南方都市報）
（責任編輯：徐丹）
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