雲南騰衝的文旅地產為什麼能發展得那麼好？

昨天談到了對騰衝的初步印象，今天接著分析騰衝的文旅地產為何能發展得這麼好。

首先，我認為儘管有交通方面的制約，但騰衝仍然具備打造旅遊城市的基礎條件，主要體現在三個方面：

1、背靠雲南旅遊的大市場環境

自國內旅遊市場快速發展以來，雲南一直就是國內的旅遊大省，尤其在度假旅遊市場佔據重要地位，這決定了雲南旅遊市場吸引的遊客不是周末遊的短期遊客，而是覆蓋全國的長假期度假客群。這種遊客構成結構，使得來到雲南的遊客對騰衝的交通抗性有一定程度的化解。

騰衝高黎貢山

2、資源基礎較好

除了交通條件外，騰衝的旅遊資源雖不算突出，但整體條件還是比較好的，而且資源的組合比較豐富，比如良好的氣候條件，以及豐富的溫泉資源，適合老年人度假，並能夠拉動傳統旅遊淡季的人氣（據說騰衝冬季旅遊市場非常旺），而特色的火山地貌群對喜歡自駕遊的年輕人特別有吸引力，再加上古鎮、邊境城市等概念，騰衝的旅遊元素還是十分豐富的。

3、城市的形象鮮明。

即使沒有到過騰衝的人，也知道騰衝是西南著名的邊境城市，而對騰衝在抗戰中的歷史也多有耳聞，這些都使騰衝的城市個性比較突出。這也體現了城市的品牌塑造在城市發展旅遊過程中的特殊作用，雖然它不能讓你直接留住遊客，它也可以讓你在數千個旅遊目的地中脫穎而出，吸引遊客的目光。

滇緬抗戰博物館

說完了一些先天存在的條件，雖然對騰衝旅遊的發展很重要，但我覺得起主導作用的還是後天的人為因素，也就是地方政府優秀的管理工作，我覺得這是其他城市發展旅遊特別值得借鑑的地方，當然這涉及到很多內容，我重點談幾個方面：

一是城市的整體規劃

騰衝的城市形象給第一次來的人絕對會留下深刻印象，其實騰衝也是一座老城，也會面臨新老城市形象衝突的問題，但騰衝解決得特別好，我認為之所以成功，兩個重要的原因是整個城市的交通規劃和功能合理布局發揮了重要作用。

騰衝有幾條重要的城市主幹道，可以連接城市的各個區域，同時也有通向景區的旅遊道路，這些道路的質量和沿線的景觀規劃都非常好，讓人對整個城市留下了美好的印象，同時，城市的新區開發和旅遊服務功能的布局與老城區形成了一定的區隔，讓遊客不必穿行在目前還比較破舊的老城區，避免了影響整體的觀感。當然，騰衝目前也在積極的逐步改造老城區，相信騰衝未來的城市形象會得到進一步提升。

二是杜絕了過度的房地產開發

這也許是騰衝當地政府做的最具有遠見的一件事情。我在許多城市見過新城的開發，都恨不得容積率越高越好，都追求一種高樓林立的現代化，其實這反而使城市失去了個性和舒適性。而騰衝市的住宅開發都限制在27米以下，整個城市很少有超過30米的高樓，並且規劃了很多城市綠地和公園等城市公共空間，使得整個城市體現出一種中國城市很少有的休閒、舒適、開闊的氛圍，這絕對是一種奢侈的居住體驗。雖然，容積率的損失帶來了短期的財政收入損失，但這樣舒適的環境，增加了騰衝的城市魅力，對遊客、對度假者都會產生越來越強大的吸引力，也會給騰衝帶來更持久的發展動力。

三是全域旅遊開發帶來度假旅遊的多樣性

來到騰衝就會發現，有多種旅遊度假的方式，既可以居住在城市，慢慢享受這種休閒生活，也可以選擇城郊的文旅度假項目，過一個安靜、私密的假期，同時也有古鎮民宿、風景區度假可選，總之，大多數人在這裡都可以找到合適的度假方式，這也是騰衝能夠留住人的原因。

四是旅遊開發與商業的平衡

對大多數旅遊城市來說，目前都過度商業化了，而到騰衝旅遊，幾乎讓你感覺不到什麼商業氣息，仿佛這座城市就是為了讓你能夠在這裡好好度個假，到城市周邊到處走走。這裡幾乎沒有旅遊商業集中的區域，即使在最商業化的和順古鎮，也保留了大片讓遊客休閒、遊覽、觀光的區域，而商業開發，也是和鎮上的居民日常生活融為一體，顯得和諧統一。這樣的古鎮，你既能體驗到靜靜流淌的文化氣息，又能感受到他的生命力、活力。

今天就分享到這了，明天我將繼續探討騰衝旅遊以及文旅地產未來的發展會如何，希望大家繼續關注。