來源： 自媒體
01
杭州今年開春這「改革開放以來最好的行情」，要是還賣不掉房子，營銷總都好跳江謝罪了。
因為一切以往高難度的房子：產權少的、地段偏的、戶型差的、總價高的、二手「反倒掛」的……今年哪一個不賣得風生水起？
但這一切，仍然不及我聽到下面這個消息時的震驚。
「九溪一帶的二手別墅都賣空了。」
前些時日，偶然在朋友圈看到這段配文，簡直驚呆了！這可比某網紅盤又拿下「萬人搖」刺激多了。
大獨棟不同於普通住宅，它總價奇高，本身客群有限、成交周期又長。這麼多年，永遠是賣的比買的多，流動性很差。
所以做杭州的富人，如今真的苦，簡直慘過單身狗。
杭州壹號院、御潮府這些一手豪宅吧，搖號搶不過烏泱泱的中產；老子花天價買二手別墅吧，結果直接給你斷供了！
九溪之江一帶，一向是杭州著名的「首席別墅區」。東至九溪玫瑰園、西至高爾夫藝墅，沿著之江東路這條V字長廊，集聚了不下十餘個別墅大盤。
十餘年來，這裡一直是杭州二手別墅「供應大戶」，連它都沒餘糧了，可謂「曠古奇聞」。
帶著疑問與好奇，我連著追問好幾個豪宅經紀人，有的笑而不語，有的說的十分隱晦，「近來確實是有點缺房源。」
「賣空」二字，略有誇張成分，但據多名豪宅經紀人反饋，九溪一帶總價千萬的別墅，近幾個月來十分暢銷，成交量遠超往年同期。
02
最火爆的，當屬2000年前後開發的西湖高爾夫別墅，不消半個月，連售4套。
據兔博士數據，過去一年，該小區一共不過賣了6套；前年略多一些，也就成交7套。現在，半個多月就賣了去年總量的三分之二。
最近一套成交，是今年7月3日，一套兩層別墅，面積約396㎡，總價超2000萬。6月中下旬，前後又網籤了3套三四百方的別墅，總價從1888萬到2800萬不等。
眼下，西湖高爾夫別墅官方掛牌在售的房源，有且僅有1套。還是去年1月掛牌的，約320㎡的五房三廳三衛，掛價2200萬。
據悉，往年同小區差不多有十幾套房子掛牌在售。
現在雖有掛牌，但有等於無。「西湖高爾夫別墅誠心賣的房子，這兩個月差不多清空了。」豪宅經紀人老王說道。
同樣有著超高熱度的，還有綠城經典代表作九溪玫瑰園。6月，東區先後成交了兩套千萬級別墅。
一套是在夢雨區，面積約319㎡，總價3000萬，折合單價94079元/㎡；另一套在雲泉區，面積約390㎡，總價3500萬，折合單價89741元/㎡。
這一單價，直逼西溪雲廬中式合院售價。現在，九溪玫瑰園一套新出的380㎡別墅，總價最低4000萬。
之江路南面的之江九裡，6月也有兩套千萬級總價排屋成交。一套，面積約385㎡，總價1370萬；另一套，面積更大些，約404㎡，總價1740萬。
老牌別墅的雲棲蝶谷，4-6月成交了3套。別墅面積從200-400方不等，總價超1000萬。
東方苑，4月也有兩套千萬級總價的大戶型成交。2019年全年，同類型產品也就賣出4套，今年僅4月一個月，就賣掉了去年一半的量。
還有西湖花園、新西湖花園等，近兩個月均有一到兩套的排屋別墅成交。
03
「市場行情太火了，連帶著別墅也被搶。」
年初，老王還在發愁，受疫情波及，帶看難度大增，客戶也約不出。這兩個月形勢一下逆風翻盤，忙到飛起。
連著幾天想約他，不是開車去看房的路上，就是在帶客戶看房。只有等待的間隙，才能回幾句微信。
「買別墅的業主，說白了也是剛需啊。」老王笑著說。
別墅跟普通住宅不一樣，它的升值潛力，大多跑輸大盤。新盤尚且如此，二手別墅就更加了。市場流通性差，接盤者多是奔著自住來買房。
「傳統觀念裡，別墅是富人專屬。尤其是能買得起九溪別墅的客戶，大多不差錢。」另一豪宅經紀人小金指出，其實不然。九溪一套別墅的價格，現在也就夠在錢江新城買套公寓。
成交數據顯示，今年九溪一帶別墅主力成交的總價段，集中在1000-3000萬之間。
望江新城御潮府一套143㎡的普通改善公寓，總價都得近千萬，兩三百方的疊墅，總價3000萬起步。
就投入成本而言，買九溪的二手別墅與市中心的平層公寓，價差越來越小。
重點是，這兩年市中心的新房，除了房價一路高歌猛漲外，產品升級力度實在有限。
且不說其他配置，就說戶型吧。市中心的新房，普通集中在200㎡以下，房間數量是達標了，但空間尺度感被大大壓縮；別墅不一樣，面積動輒三四百方，有的還是純獨棟，附帶數百方的大花園。
不論是面積，還是產品形態，別墅「高級感」更甚。
饒是如此，手握千萬的改善型買家，還是買不到市中心的新房。
新房得搖號啊，御潮府、濱江園、鳳起錢潮、杭州壹號院……無一不是如此，沒點運氣壓根買不到。
老王也表示，今年確實有一部分客戶，搖不中御潮府、杭州壹號院，轉而跑來買別墅的。
04
成交周期大幅縮短，也是九溪一帶別墅賣得飛起的重要推手。
「疫情是助燃劑。」小金指出，疫情過境，許多改善型買家，萌生了買別墅自住的念頭。放在以前，首選還是市中心大平層。
別墅成交周期長，兩到三個月開一單十分普遍。有的客戶，從年初看到年中，甚至年底都沒反饋，豪宅經紀人早已見怪不怪。
「買家不急啊，即便錯過了，還有其他同類房源能補上。」
也就出現這樣的一幕：同一套房源，不同的豪宅經紀人，手頭都有一堆曾經看過房的意向客戶。
疫情期間，各大小區嚴格管控，今年一季度的帶看基本泡湯。可客戶基數還在，於是乎集中爆發，自4月開始，一套房源時常會有多組買家輪流看房。
前腳客戶才剛踏出別墅大門，後腳就有其他豪宅經紀人，領著新客戶來看房。
買別墅的客戶哪見過這陣仗，一看搶房子的人多，決策下得也快。
再加上，今年千萬豪宅市場的熱度持續不下，雙重因素疊加後，一看新房搖不到，轉頭定了套別墅。
「照目前的行情，差不多二三十天就能成交。」小金告訴我，熱門房源，從帶看到成交，好些還用不了半個月。
05
不光九溪一帶的別墅大火，杭州好些老牌別墅區的成交量，也是飛速躥升。
西溪溼地旁的大華西溪風情，上個月賣了8套，面積段有200多㎡的，也有500多㎡的，總價從1200萬到2800萬不等。
同區域的溪上玫瑰園，5月22日至6月22日期間，一個月成交了7套。面積段與總價段，基本與大華西溪風情接近。
更靠西面的超級大盤綠城桃花源，6月成交了5套別墅。最小的一套有358㎡，最大的足有688㎡，總價從1250-3400萬不等。
據悉，桃花源別墅的意向買家中，不乏阿里巴巴高管。
杭州二手別墅大火，已是這輪上漲行情驅動帶的最末端一環，但或許是可持續最久的一種趨勢。
本質上，它源於杭州頂豪的結構性供應短缺。
近些年杭州的住宅供應雖是天量，但因限價+戶型變小，消費的層級越來越模糊，原來兩三千萬以上的「頂豪」產品缺失。
相比之下，在北上深這些一線大城市，內環新盤動輒三五千萬，過億的也不在少數。
但論頂級富人的數量，杭州其實和它們差距並不大。畢竟，2019年胡潤全球十億美金富豪居住城市排名裡，杭州仍高居第11位。
這些頂級消費需求在新房市場無數滿足，只能進入存量市場，掏空二手房。
可以預見，未來十年杭州大別墅二手房會一直是硬通貨，流動性大大增強。同理，一流市中心的大平層住宅，也會越來越保值。
前兩年，買房已不純粹是提升居住品質，而是一種金融產品。一二手倒掛、升值潛力，更甚於房子品質、尺度。
現在，風向標已然生變。
二手別墅行情向好的另一後遺症是，房東自信心爆棚。不少豪宅經紀人現在最怕的就是，房東臨時漲價。