長江商報消息 北上廣深一線城市、沿海部分中心城市和中西部部分省會城市
■據第一財經日報、廣州日報等
在樓市不斷下行的情況下，不少城市開始採取各種措施對限購進行鬆綁。不過在多位業內人士看來，儘管地方救市心切，但在信貸政策沒有放鬆的情況下，救市的效果十分有限。那麼，什麼樣的城市樓市依然值得投資？哪些城市依然具備投資的潛力，能獲得開發商和投資者的關注？
哪些城市投資需謹慎？
人口淨流出城市慎入
上海易居房地產研究院研究員嚴躍進分析，影響樓市市場有多重因素，這其中，人口是最重要的因素。張大偉說，人口淨流出的城市，肯定不要進入，人口淨流入的地方，要看土地的價格。像一線城市，嚴格控制人口，限購肯定會繼續執行，限購的原因是因為供不應求，不限購的原因是因為供大於求。「因此越是限購的城市，反而越是值得投資的城市。只要價格不離譜，都可以投資。」
一般而言，經濟發達的城市憑藉優質的社會公共資源和良好的就業機會對流動人口形成了強大的吸引力，大量的流動人員到大城市後，融入大城市的願望十分強烈。「有什麼樣的產業發展水平就有什麼樣的收入水平，進而影響到當地的房價水平。」廈門大學經濟學系副教授丁長發說。
有媒體曾選取了2013中國公共財政收入最高的50個城市，對城市的人口吸引力進行排名。其中人口淨流入超過100萬的城市共有22個，包括北上廣深及天津、蘇州、廈門等沿海中心城市。目前中國房價最高的城市都出現在這22個城市裡面。
工業化早、庫存大的城市堅挺度低
像呼和浩特所在的內蒙古全區人口總量不大，這幾年吸引的人口淨流入也不多。再比如東北地區，由於工業化進程較早，城市化比例已經比較高，吸引的人口流入也比較少。而且由於這些城市的非商品化的住房比較多，這也影響了房地產市場的需求。因此雖然瀋陽、長春也是副省級的省會城市，但房價堅挺度遠不如南方城市。
一個城市一定時期內的庫存對房價走勢也有比較大的影響。以杭州為例，作為副省級的省會城市，杭州的人口淨流入不少，公共資源也很好，但由於目前庫存量實在太大，加之之前房價已經偏高，因此今年以來杭州很多樓盤紛紛降價。
「杭州的需求沒有問題，主要還是前期庫存太多，價格太高，只要降價還是很有市場的。」張大偉說，只要杭州消化完這一輪庫存，地價又不貴的話，杭州仍然值得開發商進入。
■案例分析
相距一公裡
佛山樓盤價格為何只廣州一半？
東莞和佛山，人口淨流入分別位列全國第四和第八，但這兩個城市的房價都在萬元以下。像廣佛交界處相隔一兩公裡的地方，如果是佛山的樓盤，價格就不到廣州的一半。「我兩年前在南海區那邊買的房子，到現在一點都沒升值，要是在廣州買，至少都漲三成。」在廣州一家金融機構上班的黃先生說。
究其原因，不難發現，以製造業尤其是勞動密集型產業為主的地級市東莞和佛山，雖然吸引外來人口眾多，但他們並沒有轉化為有效的購買力。相反，由於周邊存在兩個行政級別更高、以服務業為主的副省級城市廣州和深圳，一大部分的高端購買力也被分流。
影響一城市樓市走向的因素
哪些城市樓市值得投資？
行政級別等級較高的城市
比如直轄市、省會城市和計劃單列市的公共資源優勢比較大，對有效購買力的吸引也就比較大。例如，到東莞的外來工很多，但他們並不一定會留在東莞；到廣州的外來大學生很多，他們落戶廣州的機會、能力和願望也要強很多。
因此，在沿海地區，人們渴望融入的城市主要是三大直轄市、省會城市和深圳、廈門、大連等計劃單列市以及像蘇州這樣的經濟明星城市。在中西部，由於每個省基本只有一個中心，也就是省會城市，吸收了全省最好的教育、醫療等公共資源和最多的就業機會，因此這些城市也是未來吸引人口落戶的重點。
土地供應小需求旺盛的城市
與杭州相反，同樣是副省級城市的廈門則是另一個極端，這幾年該市土地供應一直偏少，但需求又很旺，因此基本上只要推出一塊地，開發商都會瘋搶。
上海易居研究院的報告指出，寧波、蘭州、昆明、瀋陽和太原這類城市的共同點在於供求關係失衡，市場供大於求，同時未來市場整體需求較弱，廈門、大連、武漢、成都和鄭州等城市的共同點在於市場需求旺盛，供應規模與壓力較小。
部分鬆綁城市6月商品房價格環比指數
值得投資
的部分城市
這些城市未來仍是各大房企爭奪的焦點，也是值得投資買房的地方。
如廈門、福州、南京、蘇州、大連、天津、石家莊等，這些城市目前的市場空間也不錯。
如鄭州、武漢、成都、西安、合肥等城市，在城鎮化的大潮下，未來的發展空間仍比較大。
中西部人口
大省省會城市
北上廣深
四個一線城市
沿海部分
中心城市
責編：ZB