小妹在12月18日發布的一篇文章《成都剛需!你們想要的房子可能更難買了!》裡提出了2018年成都土拍市場的3個特點：
「
其一，地塊低密化 。容積率不大於3的住宅類用地佔到了90%以上，未來將是改善產品橫行時代。
其二，人才用地、產業用地等佔比過半 。 能供應給普通購房者的房源量會相應減少。
其三，樓面價不低 。 那些「看起來便宜的」地塊，大部分都是人才用地或重大產業用地。作為普通宅地出讓的地塊，平均樓面價快接近9000元/㎡了。
」
結論是，低容積率+不低的樓面價+相對降低的供應，意味著未來成都樓市將走向供需緊張的改善時代，房價預計逐漸攀升。
今天，小妹就和大家好好來擺一下2018年成都土地市場的風風雨雨。
整體來看，成都去年總共出讓了336宗地 ，同比增長約50%，累計出讓面積大約24284畝 ，同比增長約65%，是一個「豐收年」。
這其中包含了住宅用地、商業商服用地、加油加氣站用地、旅館酒店用地以及產業用地等。我們要衡量和對比的是住宅市場，所以本文的數據統計和分析將建立在「拍賣宅地」基礎上。
2018年成都各區域宅地出讓面積及出讓金額一覽
2018年成都各區域宅地成交樓面價一覽
主城五區
主城五區供應的地，加起來都還沒天府新區多。並且，地塊普遍偏小，加上容積率不高、樓面價不低，頗有要做改善卻又有點施展不開拳腳的意味。
錦江區
錦江區今年只出讓了2宗地，總共才不到97畝 ，平均樓面價大概12084元/㎡ 。其中一宗是華熙拿下的，就在華熙528項目附近，成交樓面價高達13168元/㎡，還要求自持租賃住房比例15%，實際樓面價或已超過15000元/㎡，目測未來區域房價沒個2萬也有一萬七八。
青羊區
青羊區今年只出讓了3宗地，累計約159畝 ，平均樓面價約8668元/㎡ 。出讓價格不高，因為青羊區這3宗地，2宗都是人才公寓，1宗樓面價9900元/㎡的宅地還要無償移交15%租賃住房。這意味著青羊區後期難有新品入市，想入手的朋友還得趁早。
武侯區
武侯區今年只拍出了3宗地約142畝 ，平均樓面價約13210元/㎡ ，分布在武侯新城和一環的紅瓦寺。2018年，武侯新城的熱度明顯不如從前，2宗地流拍，僅有金科在年初進駐，13600元/㎡的樓面價加上無償移交15%租賃住房，實際樓面價可能已經超過16000元/㎡。未來，區域內可供選擇的項目倒是不少，但房價或將居高不下。
此外，川大望江校區旁邊的16畝袖珍宅地拍出了2018年的單價地王——15940元/㎡，是成都難得的一環地，預計未來項目售價2萬+。
金牛區
金牛區今年總共出讓了3宗地，出讓面積合計約295畝 ，平均樓面價約9629元/㎡ 。其中，佳樂在沙河源街道以10900元/㎡拿下的宗地，要求無償移交15%租賃住房，其實際樓面價可能接近13000元/㎡，旭輝在鳳凰山拿下的宗地樓面價也已破萬，預計區域未來房價會往一萬五六的方向靠。
成華區
成華區今年出讓的5宗地，全都是「袖珍地」，累計出讓面積才139畝 左右，平均樓面價8786元/㎡ ，不同於青羊區全是人才公寓或租賃住房的「便宜」，成華區宗地大都為普通宅地，只是有2宗地要求配建返遷住宅。而成華區今年最大的收穫，或許是龍湖未來將在動物園片區建一座天街，繼續豐富區域商業配套。
整體來看，成華區可能是五城區裡地價最低的「窪地」，當然這也與成華區本身的情況和地塊情況有關。比如2.5環某項目只賣一萬出頭。對於購房者而言，成華區或許是五城區裡看起來「最友好」的區域。
高新區
高新區單獨拎出來說，是因為今年除了高新南區，高新西區和高新東西也開始相繼供地，不過西區和東區的地基本都是人才用地，與普通購房者關係不大。
高新南區今年總共出讓了5宗共350畝 宅地，平均樓面價約12607元/㎡ ，而其中只有卓越競得的38畝宗地沒有要求無償移交租賃住房，另4宗均有一定移交要求。若算上無償移交的面積，實際樓面價更高，區域未來房價目測要往2萬靠。
天府新區
2018年土地出讓最多的區域是天府新區 ，出讓面積高達2619畝 。但天府新區出讓的宗地大部分為重大產業用地，包括紫光集團在煎茶街道先後拿下的7宗1744畝宗地，天投、四川天府攜創、中糧等房企均有在天府新區拿產業用地，看得出來天府新城正在如火如荼的建設中，並沒有要涼的跡象。
不過也要提醒大家一句，一般情況下，這些產業用地配套的住宅並不適用於普通購房者。天府新區真正出讓的普通宅地其實不多，總共也就6宗地，大概561畝 。好在地塊都不算小，拿地的房企也都是品牌房企，未來可供選擇的餘地還是多。
但值得注意的是，這些普通宅地的樓面價都不低，小妹粗略計算平均樓面價大概10813元/㎡ ，今年最高樓面價12108元/㎡，是保利拿下的天空之城旁117畝宗地。小妹鬥膽預測不久的將來區域房價會達到一萬七八的樣子。
近郊區域
近郊今年累計出讓了3481畝 土地，是成都土地主要供應區域之一。整體平均樓面價大概在5304元/㎡ ，與主城區相比幾乎腰斬。其中，龍泉 和雙流 是主要供地區域，也是樓面價最高的近郊區域，平均樓面價大概保持在6300-6400元/㎡。
龍泉驛區
龍泉驛區今年累計出讓13宗共約1245.6畝 宗地，可以說是收穫頗豐，平均成交樓面價大約在6365元/㎡ 。出讓地塊主要分布在洛帶、皇冠湖、十陵、柏合鎮、龍泉街道。華僑城在洛帶拿地，城投在柏合鎮拿地，自然不用多說。
華潤在皇冠湖大量拿地，一大波規劃來襲，說是要造「龍泉CBD」，我們不妨拭目以待。此外，龍湖和中梁都新入駐了十陵板塊，區域內品牌房企大量聚集。龍泉應該算是近郊裡十分值得期待的一個區域了。
而目前的區域房價低則8-9千，高則2萬，儘管區域樓面價不算高的離譜，但低密產品的大規模到來，未來區域房價一萬四五也許會成為普遍現象，接近2萬售價的高端產品也會逐漸露出。
雙流區
雙流區今年累計出讓了11宗共約831畝 宗地，是近郊除龍泉外的核心供地區域，平均成交樓面價大約在6440元/㎡ 。雙流今年也出讓了一些人才用地和產業配套住宅，但同時也吸引了不少大牌房企進駐，比如中天、金科、香港置地、北辰、招商等。
目前區域內的房價已節節攀升至高點，被廣大網友戲稱為「宇宙中心」。在地價沒有高得離譜的情況下，預計短期內雙流房價將基本保持現狀。
溫江區
溫江應該算是今年比較「秋」的一個近郊區域，總共才出讓3宗242畝 地，其中2宗分別為人才公寓和產業配套住宅。而第三宗也是「自己人」拿下來的，沒有新的房企入駐。儘管供應少，但需求相對也不算大，短期內房價保持現狀的可能性也比較大。
郫都區
郫都區今年出讓的宗地也不少，共10宗約514畝 ，但也有不少人才用地和產業配套住宅，拋開這些地塊區域平均樓面價大約在6710元/㎡ 。
比較有看點的是，碧桂園和萬科在犀浦拿地，時代中國和花樣年在郫筒拿地。其中，時代中國是首進成都，而花樣年則已經在郫筒打造了香門第項目。從地價和目前的市場環境來看，短期內區域房價保持現狀的概率會比較大。
新都區
新都區今年總共出讓了5宗約648畝 地，幾乎都是比較大的地塊，更利於操作打造改善產品。拋開人才公寓不說，區域平均樓面地價大約在5683元/㎡ ，作為近郊裡的不太被看好的區域，華潤和龍湖的進駐，也算是給了區域一些信心。
遠郊區域
作為成都土地的主力供應區，遠郊今年出讓了約7161畝 地。其中，都江堰供應最大，高達1515畝，青白江、彭州次之。
2018年遠郊區域宅地出讓面積及出讓金額一覽
2018年遠郊區域宅地樓面價一覽
都在說遠郊涼了，其實今年遠郊的土拍還是有看點的。比如：
「
新城分別以3900元/㎡、3263元/㎡、5090元/㎡進駐崇州、邛崍和簡陽
華僑城在大邑持續拿地
金茂、世茂、保利進駐金堂
美的、華潤分別在彭州拿下2宗、4宗地
中交更是以180%溢價率進駐簡陽
」
當然遠郊裡最「秀」的還是當屬新津，新津今年出讓了9宗地約603畝 ，平均樓面地價達到5286元/㎡ ，是遠郊裡唯一破五的。
保利、中洲、融信、花樣年、雅居樂、金融街等品牌房企都入駐新津，其中，雅居樂以6324元/㎡樓面價成為2018年的區域單價地王，儘管沒有超過太行瑞宏保持的記錄，但已經超過不少近郊區域宗地的樓面價。
最後打個總結
今年的成都土地市場無論是出讓宗地數量、出讓面積還是出讓價格，都算得上豐收。但卻引入了大量的產業用地、人才用地和租賃住房用地等，普通購房者實際能接觸到的要比表面上少得多。
此外，需求外溢逐漸成為主流 。主城區地塊少、地塊小成為不爭的事實，一房難求不說，地塊小+容積率低，高端產品並不好操作，不太適合高端改善人群。且從目前的樓面價和市場環境來看，預計主城區未來房價是一個上漲趨勢 。
遠郊和近郊則成為了成都的主要供地區域，土地多，但宗地面積大，更適合去做高改產品，這也是武侯新城、怡心湖等板塊崛起的原因之一。預計在短期內，近郊區域房價保持現狀的可能性比較大 。
此外，地塊容積率大都保持在3以下，未來勢必是低密改善產品時代，無論是產品面積還是單價或許都有所上浮，總價提高是毋庸置疑的，上車成本是持續增加的 。既然如此，剛需趁早上車是沒錯的，改善倒是可以慢慢看。