11月18日，鄭州惠濟萬達廣場開業。惠濟萬達廣場是萬達集團在河南省開發的第五座新型商業中心，是鄭州市北部區域唯一一家，也是萬達廣場系列目前單體投資額最大、單體建築體量最大的一座大型城市商業綜合體，亦是全國第167個萬達廣場。那麼，萬達的到來，對鄭州北區商業格局有什麼改變?而對於鄭州本土商業丹尼斯來說，又有什麼樣的衝擊？
今年11月18日開業的惠濟萬達廣場，延續了鄭州其他兩家萬達的狀況，就是開在城市商業不太發達地區。
那麼，開業一個月時間了，紅火一時的萬達現在情況怎麼樣？和萬達一樣，同為城市綜合體的丹尼斯七天地又是什麼樣的情況？記者一探究竟。
惠濟萬達進入冷靜期
惠濟萬達廣場開業當天，此前從不堵車的開元路堵得水洩不通。
這是萬達集團的第167座萬達廣場，也是萬達廣場的河南旗艦店。當時，整個萬達廣場5層樓內人頭攢動，完全可以用「人人人人眾」來形容。萬達集團官網發布的消息稱，惠濟萬達廣場「開業首日，客流量27.29萬人次，營業額1662.57萬元」。
惠濟萬達廣場副總經理彭躍透露，開業3天，惠濟萬達廣場整體業績高達7000萬元左右。以此預估，總客流量近百萬。這一數字稱得上光鮮亮麗，但無疑也受到了「開業光環」的加持。在萬達之前，鄭州北區沒有一家成形的大型商業綜合體，壓抑已久的消費欲望在瞬間集體釋放，所帶來的數據自然十分華麗。
12月4日是惠濟萬達開業後的第二個周末，記者再次來到這裡。商場內人流仍然來往不斷，但比之開業頭幾天少了許多。
中午11點左右，臨近飯點，正是人流導入的時刻，記者觀察同在一樓的兩家全球知名快消品牌，在近半個小時裡，收銀臺前基本沒有顧客結帳，其中一家來自北歐的店，只有兩三位顧客走動。
「我覺得這裡現在進入了冷靜期。」上述快消品牌店一名工作人員說，開業前幾天人流多得「嚇了她一跳」，不過最近明顯少了很多。「這附近還是沒發展起來，尤其到了晚上，除了萬達就是路燈，廣場裡外完全是兩個樣子。」
另一家著名數碼品牌店的員工表示，即使是在開業那幾天，店裡也是來看的人多，買的人少。「我們品牌在大衛城也有店鋪，那兒一天的銷售額是這裡的兩到三倍」。
吃出來的萬達
儘管如此，但他們都毫不掩飾對這裡的看好。「再過上兩三年，等周邊的樓盤都起來了，應該就會好起來」。
五層樓的惠濟萬達廣場，人流較多聚集於平價餐飲集中的四層，丹尼斯超市、萬達寶貝王等生活化的店內也是人流聚集較多的地方。在惠濟萬達廣場，入駐商家和周邊的房地產商相互把希望寄希望於對方的發展，並對未來充滿了期待。萬達在鄭州的巨大成功顯然是期待的來源。
與惠濟萬達廣場內略顯「冷清」不同，上述兩家快消品牌在二七萬達的店面內，半小時裡店內人流往來不斷，收銀臺前結帳的顧客都保持在不少於20人的規模。
位於中原路與華山路交叉口的中原萬達。記者走訪發現，整個廣場內基本沒有空鋪。
家住中原區的左女士告訴記者，她和身邊的很多夥伴都把中原萬達當做平時休閒的固定地點。周末休息時，她基本都會到中原萬達逛逛，而她的一些朋友，每天中午都會來中原萬達解決午飯，「這裡有很多吃的可以選擇，還不重樣。吃完還能簡單逛一下放鬆放鬆」。
在2010年萬達商業年會上，王健林有一個廣為流傳的講話，他表示，中國的購物中心不是賣出來的，而是吃出來的。這或許可以視為萬達商業模式的一個闡述。
萬達之後 還有多少商業進駐
萬達只是個開始。
萬達之後，全球家具巨頭宜家也已經落戶惠濟區，擬定於2018年十一期間開門納客。媒體報導，早在8年前，鄭州市就想引進宜家，在與二七區、管城區的PK中，惠濟區勝出。還有迪卡儂、麥德龍、紅星美凱龍等商業巨頭看好鄭州北區。
北區在哪裡？
「鄭州北區泛指北環以北、黃河以南的區域。北區青山綠水，草木蔥蘢，黃河溼地，園林溫泉，適宜居住。」省商業經濟學會會長宋向清介紹，特別是1995年版的鄭州總體規劃，勾勒了1995年到2010年的鄭州整體框架，當時版圖的設計為：城市保持原有規劃的多中心形式，形成中心城市、一個核心、三個中心、三個副中心的多中心布局。種種術語被簡而言之為「東移北擴」。
到2000年以後，在鄭州市政府「東移北擴」的政策引導下，城市北區的框架開始被拉大，為鄭州北區注入了前所未有的活力。「在這個新形成的區域裡面，區域規劃、道路建設、房地產開發、人口入住總量都有了質的改變，長期以來，商業配套卻較為匱乏。一些社區商業不夠成熟，多以臨街商鋪和超市、便利店為主。」他介紹。
雖然北區被稱為鄭州人的「後花園」，交通便利，生態環境適宜，很多市民選擇在此置業，然而，都市生活離不開吃、喝、玩、樂、購等需求，兩年前，多數家庭仍遠赴花園路商圈或二七商圈休閒娛樂。
但自萬達進入後，一切都改變了。
丹尼斯七天地 「活」得怎麼樣
那麼同為綜合體的丹尼斯七天地，生意又如何呢？
進入12月後，對於戶太剛來說，至關重要，因為他在丹尼斯七天地開的第一家土豆粉直營店11月底才正式開業，這個月正好能檢驗七天地的聚客能力和生意的好壞。
12月11日，氣溫達到15℃，有愛美的女孩子甚至穿上了裙子，在七天地裡，顧客絡繹不絕，從中午11點多開始，不少顧客逛累後，就來到3樓的餐飲區，選擇自己中意的餐飲店，吃上一頓，有力氣接著逛。
「過去，我們一般選擇在街邊開店，但這次，是首次選擇在七天地開店。因為我們做過調查，七天地顧客多，生意好。」戶太剛介紹，雖然這裡的租金不菲，但兩周時間，他的店生意很**，「特別是雙休日的中午和晚上，顧客都是排著長隊等待。」接下來，他準備擴大營業面積。
正在這裡購物的王女士介紹，她家就住在東區，購物首選就是丹尼斯，有老家的親戚朋友來了，逛街也會選擇這裡。二樓一家品牌服裝店店主也表示，經過3年的發展，丹尼斯七天地已經成了東區商業的典範。「我今年又在這裡開了一個新店」。
2010年9月28日，鄭州市丹尼斯七天地正式開業,有亞洲最長的Shopping Mall之稱的丹尼斯七天地，南起商務西八街，北至商務西一街，全長1.5公裡。從2010年9月到2013年8月，用了近3年時間丹尼斯七天地才全部開業。從最初規劃來看，丹尼斯一天地和二天地為流行Mall;經營建材家具的三、四、五天地營業面積超過了10萬平方米;六天地和七天地則是繽紛娛樂館，包含餐飲、影院、電玩等體驗項目。
經營之初，丹尼斯曾對家居寄予厚望，但實際運作情況並不那麼理想。2015年，丹尼斯對四天地和五天地進行了升級改造，改為城市奧萊以及運動休閒、母嬰等項目。一天地和二天地也增加了不少餐飲項目。
「這種調整也是為了適應目前需求，因此丹尼斯七天地活得要更滋潤一些。」戴德梁行鄭州公司副總經理巴然說。
鄭州市惠濟萬達廣場開業，給鄭州北區商業帶來活力
除了萬達之外，還有宜家、迪卡儂、麥德龍、紅星美凱龍等商業巨頭看好鄭州北區。
北區為何被商家看好？萬達的進入，對北區的影響，不僅是在房價，也同時牽動著商業格局的嬗變。那麼，它對北區商業格局有什麼改變?
商家為何看好北區？
不論是萬達還是宜家，巨頭們的選擇不是頭腦發熱的產物，而是審時度勢的結果。
北區為何吸引了大佬們的加持？
從鄭州的發展大勢來說，城市向東，生活向北已成趨勢!「北區區位優勢方面，惠濟區作為城市發展橋頭堡，向東連接鄭東新區、龍子湖新區，向西輻射鄭上新區，向南貫通中心城區，承東啟西，連接南北，正在打造生態、產業、旅遊度假一體的城市核心區。」惠濟萬達總經理張建介紹，「在城市規劃方面，惠濟區正在加緊打造宜居、宜業、宜遊的高端服務業新城，高端住宅聚集地。」
「鄭州北三環以北的惠濟區區域，近20年來，城市配套設施的投入如涓涓細流一般，慢慢地一點一點地在完善，這個節奏不像鄭東新區CBD那麼快，」他稱，但經過這麼多年的積澱，鄭州北區在現在這個時刻，即將迎來一場商業項目和經濟增長的爆發。
而更大的利好是，位於鄭州北的連霍高速確定要北移!今年5月，有媒體報導稱，經過鄭州市規劃委員會會議研究，擬將連霍高速鄭州中心城區段北移，將遠距離過境客貨運交通移至城市外圍，減少對城市交通的影響。目前，市規劃局已基本完成連霍高速北移的可行性研究和初步規劃方案，下一步需交通部門進行深化、協調相關遷移工作。
北區商業格局嬗變
12月7日，惠濟經濟開發區範圍內的7宗地塊成功出讓，最高溢價率達到600%以上。臨近惠濟萬達廣場的區位優勢顯然是決定性因素。拿下這七塊地的公司與市民孫妍看中的樓盤同屬一個集團麾下。該集團與萬達成立合資公司，參與惠濟萬達廣場的前期建設，成為開發惠濟特色商業區的主力。
不少商業圈內人士坦言，以前的觀念是在鄭州做商業不過北環，大家喜歡扎堆玩，而現在，鄭州北區成為商企角逐的價值窪地，部分較早拿地的商家起初抱著試錯的態度試水，看到如今的態勢竟後悔體量規劃得有點小了。
「鄭州北區商業目前可能為單個項目主要輻射周邊社區居民，但隨著後期北區大量土地的開發，購物中心將快速發展，商業配套越來越齊全，市民的消費習慣也會被培養起來。」省商業行業協會秘書長何寶強介紹。
以惠濟萬達廣場為時間軸的一個點，向前是開業一年多的瀚海北金和開業不到一年的裕華廣場，向後是碧源、錦藝、正弘、建業、萬科等品牌開發商將逐一落地的商業項目，體量均在3萬平方米以上。
「在國基路渠東路上，我們還將有一個瀚海思念城大型商業綜合體，其購物中心的體量是瀚海北金的三倍，目前正在籌備，預計兩三年內將落成開業。」瀚海北金副總經理李建民表示。
「規劃中，鄭州北區商業供應主要集中在惠濟區特色商業區、惠濟區老鴉陳、花園路北段、文化路沿線以及北環沿線等。」站在鄭州城市發展的角度，RET睿意德認為，在北區區域內，除了惠濟萬達之外，未來商業供應十分充足。以東有天地灣的集中商業、建業花園裡的兩塊純商業用地；以南有萬科楊莊的商業項目、錦藝蘇屯金水灣的大型商業，總體來看，隨著商家的跑馬圈地，鄭州北區商業將不再處於空白狀態，一個個商業項目填補之後，鄭州北區成熟、繁華的商業版圖將更加清晰。
片區房價飆漲40％以上是市場規律
孫妍(化名)和男朋友已經往文化路以北的一家樓盤跑了好幾次了。每平方米1萬多元的均價讓她一直咬不下來牙印。「貴了，但棄之可惜」。在與售樓顧問的談話中，「惠濟萬達廣場」是最常被提及的一個名字。儘管一到晚上，周圍除了路燈，幾乎什麼也沒有，但「萬達在這裡，升值妥妥的。」銷售顧問說。
今時今日，似乎城市的風吹草動最終都能歸於房價。
地鐵修通，人們關心的不是能如何方便交通，而是房價又要漲多少，儘管誰也給不出一個令人信服的理由。商場開業、城市中心轉移，最終也都會變成「政商中心、尊榮府邸」之類的話語掛在嘴邊。
在文化路東邊、三全路北邊的一個樓盤，房價已經從8月份的1.2萬元/平方米，漲到了11月份的1.8萬元/平方米，這讓在今年7月份買到房的王京喜不自禁。「當時，我們就聽銷售顧問說萬達廣場要開業，一開業房價就會漲，我就信了。」他說，果不其然，一套房子幾個月時間漲了百十萬，買的真值。
省商業經濟學會會長宋向清也表示，萬達和宜家的加持，再加上連霍高速北移的政策利好!三重因素疊加之下，以惠濟區為代表的鄭州大北區，正在迎來歷史性機遇，而片區房價的飆漲，已經是大概率事件!
按照最保守的估計，大的商圈建成後，輻射區域房價至少漲15％。按照萬達、宜家的輻射能力，外加連霍高速的遷移效應，片區房價飆漲40％以上，是市場規律。
萬達在河南布局
實際上，鄭州在整個萬達集團的版圖裡，是發展較晚的城市之一。其第一個項目不在省會而在古都洛陽，第二個項目才開始進駐鄭州，而且不是眾多商家選擇的金水區或東區，而是西區。當時的西區一直死氣沉沉。二七萬達同樣位於傳統老城區。
第三座萬達選在最富有的金水區，但是不再是萬達百貨，而是最高端的鄭州萬達中心。第四座萬達位於商業配套缺乏的惠濟區最核心的位置，由政府主導引進。河南三門峽萬達廣場於今年10月21日正式開業。這是河南第5個開業的萬達廣場。
2015年，萬達與河南省政府籤訂了總投資額1200億元的戰略合作框架協議。根據協議，萬達集團將重點在商務中心區、特色商業區、舊城改造等產業發展平臺建設和商業、服務業發展方面與河南開展合作。
今年4月6日的推介會上，萬達在河南一口氣推出了5家萬達廣場，分別是焦作萬達、平頂山萬達、新鄉萬達、鶴壁萬達和商丘萬達。
今年12月15日，鄭州高新區舉行12個重大產業項目集中簽約儀式，總投資230億元。其中包括總投資40億元的鄭州高新萬達廣場項目。據知情人士透露，鄭州高新萬達廣場項目位置在科學大道與垂柳路的交匯處(丹尼斯超市斜對面)。
近幾年，萬達集團的發展速度非常快，每年開業的萬達廣場都超過20個，2013年年底已經開業的萬達廣場有85個，2014年新開業24個，開業的萬達廣場累計109個。截至2016年11月，已經開業的萬達廣場達172個。
但萬達商業發展不甚理想。根據中國專業商業地產全程服務機構RET睿意德統計，去年有超過一半比例的百貨業者，其關店速度快於開店速度，萬達百貨僅在2015年就關店56家。2015年7月中旬，萬達董事長王健林在董事會上表示，「要關掉國內一半的百貨門店」。萬達集團已決定實施大膽的經營轉型計劃，將關掉全國約90家百貨門店中的46家。盈利門店暫時保留，並將持續調整。
（來源：東方今報·猛獁新聞首席記者 李凌 記者 宋迎迎）