我是雕叔，專研樓市十餘年在數十座城市投資買房，長期進行實地市場調研，選擇大於努力！未來10年依然可以靠買房躺著賺錢
以下內容來自公號【雕叔談樓市】粉絲提問
提問：雕叔好，個人情況是學校集體戶，首房首貸，現金80萬，總價預算250萬，打算先用來投資，4年內沒有自住需求。在考慮您推薦的金碧世紀65平南向兩房或東薈城北向76平兩房。金碧世紀交通好，城市界面短時間內會有較大變化，但是4年後就已經是接近20年的老房子了，可能不好出手。東薈城樓齡較新，科城環境較好，學位也不錯，面向的客戶群體比較明確，科城的本地工作人員，但是區域發展上限可能不如魚珠。想聽聽您的看法，哪個區域更好一些，謝謝。
回答：論區域肯定是魚珠碾壓科學城一頭的毫無疑問。為什麼金碧樓齡都15年樓齡了還這麼多人去買每年？難道大家不會考慮到這個樓齡這個問題嘛？其實沒得選，因為市區已經進入存量房競爭的時代。也就是說，市區2手房都是一堆15年樓齡左右的房子在競爭，所以最後還是只能看地段。當然東薈城也不錯，你買到這兩個都不會錯，就是看你最後是掙100萬還是70萬而已。另外你有80萬首付，因為金碧現在還是有點槓槓的，也就是做一點gpgd，也不至於只買到65平。多跑跑金碧看看，你會有新的發現。
提問：西區有些單體樓單價真的低不少，星辰的樓道算是比較明亮的，看中學位，過幾年可能也不會在廣州，聽說廣州也出臺住宅不能辦公的文件了，請問這種住宅自住兼投資的話能買嗎？最近星辰的業主還特別飄，不是不賣了就是反價
回答：星辰大廈、珠江都薈、保林苑這些西區的單體樓，其實在過去的時間來看，基本上也跟上了漲幅，基本跟上而已。如果物業能改觀，整體居住氛圍能解決，這些標的物還是不錯，但除了麗晶華庭、南天廣場、名門大廈這一類
提問：雕叔你好，為什麼番禺買房首選萬博，因為有22號線嗎？另外祈福新村那麼大的盤應該選那個小區？
回答：不是的，是18號線，18號線開通的話會引起一波騷動，萬博商貿區，番禺廣場會再次吸引大家的眼球萬博作為番禺的C位，試問番禺一帶誰能匹敵眼下也就1-2年的時間就能快速建成了，城市感十足再加上與生俱來的交通優勢，18號線＋南大幹線都是大增量，我們不能忽視祈福始終還是一個大盤，周圍沒有什麼產業支撐，橫盤期跌得老慘了，建議迴避一下
提問：雕叔，您好，想請教，未婚首套房，預算總價200W以內，自住為主加保值，工作在越秀農講所附近，想買近工作的地方，哪個區比較合適？自己比較傾向越秀的老破小，但是這樣的預算感覺選擇範圍很少。
回答：200萬總價預算，在農講所附近，也只能買德政南路、德政北路的一些樓梯樓，40-60平的小兩房，如果按照所描述來看的話我提供另外一種思路，如果換成投資的話，是否可以把目標放到番禺或者老黃埔呢，因為這個總價大概率只能往這些區域走了，不然就只能是越秀區的老婆小，而2-3年後的結果就是：老婆小根本漲不動，住起來的體驗感又很差
提問：請問黃律師，想用婆婆的名字接力貸購房，但婆婆身體不太好，萬一出了狀況，房子滿兩年公公可以直接賣出房子嗎？如果可以最好，公公賣出房子把房款給我們最簡單。如果不行的話，有什麼辦法可以保證房子兩年後可以正常售出而且我們拿到全部房款呢？（婆婆有兩個兒子）用到的辦法涉及的費用成本大概多少？十分感謝黃律師百忙中給予回答！
回答：以前的授權委託公證，可以沒有委託期限，現在辦理的，公證處一般只給辦理一年。只能等房子差不多解除交易限制，你再去辦理授權公證。
提問：雕叔，如果在車陂東圃天河公園附近三房有電梯四五百萬左右，有什麼推薦的啊？
回答：中海康城，駿景花園，天朗明居，陽光假日園，城市假日園，盈彩3期，翠屏領東。天河公園的話會貴一些，這個預算過去買到的房子品質過不去看天河東吧，有合適的房源就上吧
提問：雕叔請問評估公司在二手房的買賣鏈路中的地位如何？評估報告在銀行或按揭公司年前的威信有多高？他們的利益點或營收點是怎樣的哈？
回答：一般是銀行選擇與排名較前的評估公司合作，根據本小區、周邊小區的成交價進行實地評估並出具專業的評估報告。評估是為了確認房子的價值，進而確定貸款額度。評估機構、評估專員都是需要具備相應資質的，並對評估結果負責。利潤就不純了
提問：你好，想問下聽說明年開始大額xyk也要上徵信了是嗎？顯示完整的分期總額度和使用情況？另外，目前有一張廣銀的30w大額，還想再辦一張辦哪個行的比較好通過？是不是用xyk要趕在年底前搞定房子貸款才行？
回答：你說的是大額分期卡，這種類似信用貸了，很多已經是上徵信了，只是個別會隱藏到信用卡裡，例如你辦的廣銀，最好辦正常的信用卡，不用沒有費用的那種，大額分期卡辦了只適合臨時過度，分期卡除了廣銀，渤海也有類似的產品
提問：自住改善型需求三房，兼顧學位，預算1500W左右，百花片區不考慮，居住體驗太差，剔除學位，該片區樓盤不值這個價。考慮的一是香蜜湖安託山片區，二是科技園片區，三是後海片區，四是寶中片區。可以給點建議，請分析一下
回答：後臺還有一個問瀚盛花園和黃埔雅苑的，我一併在這裡回答了。1）安託山：福田的房子漲的不好，不是因為像羅湖一樣沒落，不是因為區位不行，而是因為產品不好，房齡老，面積大總價高。能夠讓天下父母委曲求全選擇老房子的，是有可能讓孩子贏在起跑線的學位，所以百花飆漲，所以黃埔雅苑不能買，瀚盛花園可以買。天健天驕的熱銷，我們可以看到，福田是不缺高端購買力的，缺的是好房子，而安託山片區，可以承載這些購買力，區位中心，房齡新，紅嶺深高學位加成，看好這個片區。2）科技園片區：南外大衝可以不用追，從肺炎治癒率就可以看出，患病人數越少治癒率越高，大衝考生就一百來個，蹦幾個高分拉高下四大八大率，名校成色還稍顯不足。南外科華還沒有出成績，但是房價漲了不少，冒險者可以繼續保守者可以變道，南外高新可以買。3）後海片區的選籌邏輯同理，南二外本部作為南山學位一哥可以放心持有。4）寶中我覺得它是豪改的定位，成不了豪宅區，房齡大都在06年，它的出身很平民化，居住群體和幾個傳統豪宅區不能比，建築品質也都不是按豪宅標準去打造的，而深圳灣最墊底的太古城南，除了樓道空間逼仄點，大堂，花園還是很有質感的。當然寶中也有一些新盤，但是零散，不夠形成「圈「，因此寶中不能買太貴的房子。
提問：雕叔，想問一下，如何判斷一個小區有發展成潛力學區房的潛力？比如說天河東，一直都是學區的弱勢板塊，會不會出現學位房在板塊的倫動，比如天河東的教育，後面也會跟上來？
回答：看生源、看生源、看生源。學位房在板塊上的輪動是不存在的，因為板塊輪動的背後支撐因素：各個區域板塊之間的價格梯度因素、客群構成因素這兩大類。
很多人在評論區給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一一回復
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