2021年起,房屋買賣、租賃、產權按新規執行,統統這樣處理!

2020-12-15 法治泰安

2020是一個

值得被銘記的年份

這一年發生了

太多不尋常之事

件件歷歷在目

此刻，2020餘額已不多

再有不到一個月

2020將從指縫溜走

你準備好了嗎？

言歸正傳。2020年即將過去，2021年即將到來。而關於買房賣房、租房、房屋產權等領域都有全新的規定，你了解過嗎？

2021年房屋產權新規

1、 新增房屋「居住權」

從2021年起，每一套大產權房子都擁有三種不同的物權屬性，分別是土地使用權、房屋產權、居住權。居住權是獨立於土地使用權、房屋產權外、新增的第三種屬性。可以理解為單純給居住人設置的1個物權類型。帶有居住權的房子原則上無償設立、不能出租，居住權不得轉讓、繼承。

為方便理解，舉幾個例子：

I、老李是一套房的房主，同時擁有以上3種權利。但老李年事已高、需要人照料，又沒有太多養老金。如果賣掉房子自己就沒地方住了，如果不賣錢又不夠。怎麼辦呢？按照2021年新規，老李可以將居住權單獨轉讓給小王，與小王籤訂居住權轉讓協議。小王定期或一次性支付給老李一筆費用，小王就擁有了房屋的居住權。

II、老李有1個保姆，對老李照料有加。老李怕自己過世後保姆沒地方住，於是老李與保姆無償籤訂「居住權」協議，並至房管局備案登記。有了這份居住權協議，保姆就有權在約定時間內一直住在老李房子裡，沒人可以趕走。而這套房子，按規定不得再出租。當然，這套房子房屋產權還在老李手裡，房屋產權依然可以買賣、繼承。但居住權不能轉讓、繼承，試問誰會買裡面住著人的房子呢？

III、小李新婚不久，妻子提出為丈母娘、老丈人設置居住權。但之後夫妻倆關係破裂需要離婚，財產需要分割。但由於房子設了居住權，這其中就複雜了。如果丈母娘願意搬出還好，如果不願意搬走，小李根本無法把房子賣了，房子不能變現，財產也一直得不到分割。

Ⅳ、因夫妻一方過錯導致離婚，同樣需要財產分割。按照2021年婚姻新規，無過錯方可以提出申請，過錯方少分甚至不分財產。但因為房子設置有居住權，根本無法變現。於是導致資產無法有效分割，更談不上多分財產。類似可能還有很多。居住權設立初衷，是讓一些只有一套房的人，或者不想賣掉房子的人，可以通過單獨轉讓居住權的方式獲得收益。但居住權的確可能引起一些不必要的麻煩，還是多了解為好。

2、住宅70年到期後自動續期，費用待定

根據2021年新規，住宅70年產權到期後，可以自動續期，不需要手動提出申請。這解決了很多人擔心產權到期之後的問題。但需要說明的是，續期費用目前尚沒有明細出臺。其次，商辦40年產權到期後是否可續期，目前沒有明文規定。所以，購買商辦一定要注意土地剩餘年限。

2021年租房新規

1、 租期最長不得超過20年

根據民法典規定，任何物權租賃期限不能超過20年，超過部分自動失效。相對來說，住宅租賃超過20年的很少，但有些開發商將人防車位一次性40年租賃給業主這種方式就是違規的。要清楚這一點，不要交了40年費用，後面20年卻自動失效。

2、 非居住空間不得出租

廚房、陽臺、儲藏室、衛生間這些，都屬於非居住空間，即便改造後也不得用於出租，否則可以罰款。此外，自建、違建等空間也不得用於出租。比如頂樓露臺改造後變成房屋、房屋加蓋、廠房、臨時建築、過道等，都不得對外出租，否則面臨罰款。

3、 不能單方面提高租金，不能驅趕承租人

以往隨著租賃市場的好壞，房東隨意增減房租。但新規下，房東不得再單方面提高租金，必須得到承租人的認可。其次，即便合同到期，租客不肯搬走，房東也不得採用驅趕的方式，但租客需要承擔違約責任。

4、 租客不能擅自改造、裝修房屋，除非徵得房東同意

5、 房屋所有權變更，不影響租賃協議持續這個也容易理解。假設房屋在租賃存續期間發生了產權變更，租客依然可按照協議繼續居住。

6、 房東不得隨意進入租客房間

7、 不符合消防、建築、裝修標準的房子，不得出租

這點尤其要注意，尤其是不符合消防要求。很多小產權房、老式商住樓、缺乏物業管理的小區，消防上往往是存在問題的，這樣的房子禁止對外出租。當然，沒發生事情還好，如果發生事情或租客懂得利用法律保護自己，那房東是會面臨罰款的。

8、 承租人有優先繼續承租、優先購買房子的權利

2021年房屋買賣新規

1、 抵押中房產，不用解押可直接過戶

按照之前規定，銀行抵押中房產必須繳清全款、解押之後才能過戶。2021年民法典新規規定，在押房產可直接交易並過戶，不需要繳清全款或提前徵得銀行同意。但需要注意的是，銀行依然具有這套房子的抵押權，如果過戶後不及時償還銀行貸款，銀行依然有權申請處置這套房屋。

2、 中介費不能省

根據新規規定，如果是用了中介服務並獲得了交易資源，如果逃單的話，中介有權起訴。

3、 無權處分合同有效

新規規定，因房屋出賣人未取得處分權從而導致房屋無法過戶的，買受人有權解除合同。當然，需要說明的是，這個無權處分是指賣方不是房屋所有人或授權人，不要與法拍房搞混了。

以上是關於民法典對房屋產權、買房、賣房、租房等方面的新規定。2021年就要執行了，記得多多了解。

來源：山東高法

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