戶型與功能設計是住宅產品的核心組成部分，好房子的關鍵特徵之一就是一個好的戶型，能夠滿足功能性需求。住宅戶型設計不僅應該滿足基本的使用要求，還必須很好地適應現代生活方式。
好房子的戶型設計
1、戶型要適用
適用是住宅建設的基本要求，戶型設計的第一位選擇因素就是使用方面，舒適度較高，離開這點就談不上戶型設計的先進和前瞻性。
面積適當的廳，滿足會客、團聚、視聽、休閒的公共性活動功能。
廳內要有良好的光照、通風和視野。
廳內不要有太多的洞口和門，以方面家具的擺設和隱私的保護。
廚房最好在門口，以利購買菜蔬與處理垃圾，避免汙染。
廚房和餐廳最好相鄰，以便用餐和撤除餐具。
衛生間與臥室要相近，，不然老人兒童夜間使用時使用均不便。
集中歸納起來，動靜分區、乾濕分區、公私(公用區和私密區)分區應是使用功能合理的基本原則。
2、每一層的戶數要少
平面形式上的變化主要表現在兩個方面：
一是每一層的戶數在減少，尤其是小高層和高層住宅。以前多為平均一梯8戶甚至10戶，現在減少平均一梯4—6戶，最少一梯1—2戶。密集的戶型在後期將不收歡迎。
二是平面形式增多，以前那種簡單的十字形也在變化。「井」字、「米」字已經很少使用，「蝶」形、「品」字型以及單排式、錯層式湧現出來。現在較多採用的是「品」字型(或「工」字形)結構和蝶式設計。這種形式的是最大優點在於採光通風良好，戶與戶之間無遮擋，住戶觀景效果良好。
3、內部間隔：功能分區、布局有序
以往戶型間隔布局雜亂，功能分區不明。主要表現在：餐廳和客廳不分，開門即廳，廳當走道;衛生間對著房門，而且與臥室相鄰，由於隔音效果不好，衛生間的水龍頭一打開，相鄰的房間深受噪音之苦等等。為此，戶型間隔上應注意：
開門是廳或玄關，飯廳與廚房相鄰。
臥室置於一側，衛生間、浴室等置於一側，中間形成一道走廊。
走廊盡端是主臥室。
一般都是「工」字、「T」字或者蝶式設計，景觀互不遮擋。
4、廳、臥室、廚房、儲藏室、衛生間大小合適、配置合理
戶型大小到底多大才合適嗎?
戶型大小與產品形態有著很大的關聯。而住一般宅戶型面積的分配如下：
廳(起居室)：20-45㎡ 主臥室：15-25㎡
次臥室：15㎡ 次臥室：8-12㎡
保姆間：4-6㎡ 衛生間：4-10㎡
廚房：8-12㎡ 洗衣機間：4㎡(附汙水盆)
儲藏室：6㎡ 陽臺：4-12㎡
生活陽臺：4-6㎡ 走入式儲藏室：6㎡
上述面積中，保姆間、家庭團聚室、走入室儲藏室根據商品房的目標客戶而選擇配置。
5、窗戶、窗臺、樓梯設計舒適適應
起居室窗戶：目前窗臺高80-90釐米，外有封閉式陽臺，兩層窗戶遮光，陽臺欄杆一般在1.2米，人們站在陽臺上不舒服，現在改進為落地窗戶加透空欄杆，陽臺有陽光室的作用。建議陽臺的實欄板部分不要太高，影響使用效果。
窗臺：現在已從900、850釐米的窗臺變矮、變大，下面可以走暖氣、視野好，但需要有鐵欄杆的保護。
樓梯：2.7米的樓盤，一般為1層16步，每步17釐米，現在改為1層18步，15釐米高。這樣增加了面積，但舒適度上升，是六層樓，會令老人、小孩舒服。75釐米是室內樓梯的最小寬度，如果廳比較小，樓梯可以獨立做，廳大時樓梯可以用來美化客廳，成為一景。
複式層頂：一般最低是1.5米，平均高度2.1米，有的採用威盧克斯窗直接開在坡屋頂上，採光好，但視野不好，不能看到天空。提倡窗向下落到普通高臺的位置。
室外防護護欄：一層防護欄杆開始縮回牆面，以至整棟樓都不得不做欄杆。
6、功能分區：動靜、公私區域劃分合理、互不幹擾
住宅的使用功能雖然簡單，但卻是不能隨意混淆的，簡而言之一般有如下幾個分區：
公共活動分區：供起居、交誼用，如客廳、餐廳、家庭廳、門廳等。
私密休息廳：供處理私人事務、睡眠休息用，如臥室、書房、保姆房等。
輔助區：供以上兩個部分的輔助支持用，如廚房、衛生間、儲藏間、陽臺等。這些分區各有明確的專門使用功能，有動、靜的區別，有小環境的要求。絕大多數的平面設計都注意到了正確處理這個三個功能區的關係，使之使用合理又不互幹擾。
7、戶型布局：朝向合理、使用率高、適應現代生活需求
戶型內部應如何布局和配比面積。根據調查，一般客戶認為評價戶型最重要的依次是：布局、朝向、樓層、使用率。可見布局的重要性。在具體的戶型布局上，各功能區的重要程度依次為：起居室、主臥、次臥。有認為目前在130-140平方米總面積的戶型裡設計30平方米比較合適，從趨勢上看，廳的面積下調，主臥室面積從15-18平方米調至25平方米。其中的原因是：
客戶年輕化，很少在家度過，回家時臥室是常用的空間，需要組合櫃、電視，看書的位置，廳內一部分功能轉移到臥室中。
社區設置會所，會所改變了交友一定要在家的概念。
整個社會文明程度提高，人的隱私權要求增加。
在設計中通常安排餐廳和起居廳結合，但高標準的住宅內，可以考慮分開設置。但如果分開後，餐廳的光線、通風以及視野等條件均沒有得到改善，或餐廳分離後反而更象擴大的通道，則不如不分開。是中小型住宅，一個大起居室的空間感、尺度感和生活氛圍，便優於兩個廳的分離設計。
那些戶型功能設計中的「腦殘」設計
當前我國的一些住宅設計問題具有普遍性，有些不夠重視的地方經常出現類似的錯誤。很多時候，住宅戶型的不盡如人意之處並不是因為面積不夠，而是由於細節處理不好與思考不到位造成的。
1、住宅戶型設計整體不均衡
住宅戶型設計應首先考慮滿足各個空間的基本功能要求，避免出現某些房間過大，而其餘房間面積不足的狀況，要儘量把面積合理分配到各個使用空間。
將起居室的面寬適當縮減，增加到主臥室中，使得原本較為侷促的主臥室擺放家具更加合理，而起居室由於家具設計的多樣性與液晶電視的普及，對面寬的寬容度已較以往有較大的提高，經過調整之後，兩個空間的使用舒適度有了較大的提高。
2、房間朝向不合理
在戶型設計中，起居室與臥室的朝向是設計的重點之一，要妥善處理好景觀資源與南向採光問題。特別是北方地區的戶型，南向面寬是一種非常寶貴的資源。因此，要充分利用南向面寬，使住宅中的有利因素得到最大程度的發揮。
原方案衛生間佔有南向面寬過多，修改後將次臥室布置在原衛生間的位置上，將衛生間分開放於北側，這樣既增大了主臥室的面寬，又使次臥室處於南向位置，同時縮短了走道。
3、交通流線不合理
在住宅內部，各個房間之間的關係應和人的使用要求、行為動線一致，避免動線交叉及交通線路過長。
4、起居室設計常見錯誤
1)窗與電視位設計不合理
在起居室的設計中，因為一般事先設定好電視機位置以便設置電源插座、電視線接口等，但應事先仔細考慮窗戶反光對觀看電視的影響，以及沙發如何擺放才能有較好的觀看角度等問題。
原方案按常規辦法布置電視機位，卻忽略了對面窗戶的反光對觀看電視的影響。修改辦法一是將電視機位轉換方向，二是改變角窗的位置。
2)缺乏整牆面
起居室和餐廳應有足夠的整牆面，以便於擺放家具。
通過設計修改加長牆面，使得起居室獲得了更多的安定空間。同時增加了臥室區的私密性和層次感。
3)起居面寬和進深比例不協調
起居室應有合理的尺寸，同樣面積的起居室進深和面寬比例不同，利用率也會大不相同。要避免進深面寬比例不協調的情況出現。
圖示的兩個起居空間面積相同，都是25㎡，但(a)圖起居室進深與面寬相等，面寬浪費切就餐空間侷促。(b)圖將起居室每年款壓縮，增大進深，使在面積沒有增加的情況下，獲得了更多的完整強面與獨立的就餐空間。
5、餐廳設計常見錯誤
1)用餐空間位置不穩定
住宅在設計中不僅要設計出用餐位置，而且要考慮該空間是否真的方便使用。
原方案的用餐空間被其他的流線所幹擾，形成不了穩定的用餐環境。修改後通過對廚房和衛生間開門位置的改動，使餐廳獲得了穩定的空間，也使得入口處獲得了鞋櫃和衣帽櫃的空間。
2)用餐空間不夠
原方案中看似有獨立的用餐空間，實際使用起來卻很侷促，如果擺放普通餐桌，則餐桌邊剩餘的空間幾乎不能讓人順利通過。修改後的餐廳不僅可以順利地擺放普通的四人餐桌，也可增加座椅供5-6個同時用餐而廚房的面積也有所增加。
6、走道設計常見錯誤
1)功能單一
在住宅中走道作為一種重要的連接各個空間的要素，是不可或缺的。因此給予走道複合的功能，則可以更好地利用面積。
原方案只是簡單地將通向臥室的空間設置成單純的走道，在修改方案中，將衛生間略作改變，把洗臉池外置，與臥室門前走道複合利用，不僅滿足了衛生間乾濕分區的要求，同時增大了臥室的面積。
2)走道過長
在走道不可避免的情況下，應注意將走道的長度儘可能減少，這樣不令可以獲得更好的空間效果，也可以避免面積的浪費。
原方案通向主臥的走道過長，修改時，既可以通過改變主臥室門的位置來縮短走道，也可以利用走道一側作儲藏空間，提高走道的使用率，並改善通行過程中狹長單調的空間感。
原來的廚房和臥室區距離過近，而且走道較長，浪費面積。修改後，在面積基本相同的情況下，做了以下3處調整：1)將廚房、衛生間移至起居室的另一側，使廚房遠離臥室區，功能分區更加合理;2)通過改變陽臺位置，使更符合一般生活習慣;3)縮短走道，充分利用走道兩側空間增加儲藏壁櫃。
7、玄關設計常見錯誤
1)無玄關
住宅應設計玄關空間，不僅起到內、外部空間的過渡作用，還能提供換鞋及更換外衣的空間，並有利於保持住宅內部的清潔。
原方案沒有考慮玄關空間的設置，在修改方案中，通過改變廚房門開設的方向，為入口處增加了鞋櫃的位置。
2)功能空間不夠
原方案將門設在中間，兩側都未給鞋櫃預留空間，而修改方b中則將門設於一側，為玄關爭取到了放置鞋櫃的空間。在方案c中，進一步留出長牆面，以增加儲藏量。
8、衛生間設計常見錯誤
1)坐便器對門
在衛生間門對著客廳或者餐廳之類相對公共性的空間時，要儘量避免坐便器直接對門放置。
在原方案中，坐便器正對餐桌的位置，修改後將坐便器和洗面池位置互換，改善了衛生間和餐廳及起居室的視線關係。
2)內開門影響使用操作
當衛生間門內開時，開門方向應避免遮擋衛生間內使用頻率較高的設備如洗面池等，以免造成使用上的不便。圖10(a)所示的衛生間中，面池遠比浴缸的使用頻率高，原方案開門方向背向洗面池，使得每次使用洗面池的時候都要開關門。因此，修改後的b方案將門面對洗面池開啟，而將使用頻率較低的浴缸置於門背後的位置。C方案將坐便器與洗面池對調，開門後面對水池、鏡子、效果更好。
3)衛生間正對主要功能空間
原方案起居室開門過多，使得整牆面不夠，不利於擺放電視櫃，且衛生間門正對起居室。修改後延長了起居牆面，也改善了對視問題。
9、廚房設計常見錯誤
1)開門位置不合理
在廚房設計中，門的設計不僅要考慮到通行順暢這一需求，還要充分考慮廚房開門對廚房內部及外部空間的影響。
圖13、圖14中，廚房開門影響了內部臺面的布置，修改後增加了廚房內櫥櫃的長度，更加充分地利用了空間。
2)不符合操作流程
一般情況下，水池和灶臺應就近布置，並保證兩者間臺面連續，以滿足洗、切、炒的連續加工程序並防止滴水等弄髒地面。
圖16中，原方案將水池灶臺對面放置，為烹飪造成不便。修改後水池灶臺設於廚房的同側，更符合烹飪流程的要求，也減少了移動的工作量。